La succession dans une SCI (Société Civile Immobilière) comporte plusieurs avantages. Ainsi, la création d’une SCI sera envisagée pour diminuer la fiscalité applicable lorsque, dans un cadre familial, les parents souhaitent transmettre un bien immobilier aux enfants par exemple. La SCI immobilière pourra donc continuer avec les enfants et/ou le conjoint de l’associé décédé. Pour cela, il faudra réaliser une cession de parts. Cela nécessite un certain formalisme ainsi que des démarches auprès du greffe compétent.
Pour rappel, il est possible pour un associé de transmettre ses parts sociales à ses enfants dans le cadre d’une SCI en bénéficiant d’un abattement. Ce dernier s’élève à 100 000 € de parts sociales répartis sur une durée de 15 ans maximum. Plus précisément, pour pouvoir bénéficier au maximum de cet abattement, les parents échelonnent dans le temps la transmission des parts.
Pour toutes ces raisons, nous revoyons dans cet articles les modalités de succession SCI en cas de décès d’un associé. Outre les conditions à respecter, nous verrons aussi les formalités à effectuer auprès des divers organismes publics.
Dans cet article, LegalVision met à votre service son expertise juridique pour vous aider à tout comprendre sur ce sujet. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :
I/ Héritage et SCI familiale : les avantages fiscaux de la SCI
II/ Que prévoir dans les statuts ?
III/ La poursuite de la SCI avec les héritiers
IV/ Succession et SCI familiale : continuation de la SCI avec les associés survivants
V/ La dissolution de la SCI avec un seul associé
VI/ Les formalités juridiques
Nos outils pour vous aider :
I/ Héritage et SCI familiale : les avantages fiscaux de la SCI
La SCI et la SCI familiale : de quoi s’agit-il ?
La SCI -ou Société Civile Immobilière- est une structure juridique constituée d’au moins deux associés dans le but de gérer et d’administrer un ou plusieurs bien immobiliers. Le patrimoine immobilier sera alors détenu par la SCI en tant que personnalité juridique autonome, chaque associé reçoit en contrepartie des parts sociales en proportion des apports qui ont été effectués.
La SCI familiale n’est autre qu’une SCI classique dont les associés sont liés par un lien de parenté ou d’alliance (un lien familial). C’est donc une société civile immobilière qui est adaptée à la gestion d’un bien immobilier familial. Par conséquent, il est fréquent de voir dans les successions l’intervention d’une SCI familiale.
Dans les deux cas de figure, il s’agit d’un contrat de société dans lequel les associés décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices. Par ailleurs, les associés s’engagent à contribuer aux pertes et ainsi sont responsables de manière indéfinie et solidaire.
Par conséquent, il peut s’agir par exemple d’acheter un bien immobilier en viager, ou encore d’acheter en famille un bien immobilier pour y habiter. Il est aussi possible de créer une SCI pour transmettre son patrimoine.
Comme toutes les sociétés, la SCI doit anticiper les règles de son fonctionnement au sein des statuts de la SCI (prise de décision, gestion, etc.).
Il existe plusieurs types de SCI différents selon l’activité exercée par la SCI, comme par exemple :
– La SCI familiale : elle permet à des membres d’une même famille de détenir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers ;
– Mais aussi, la SCI de gestion ou de location : elle permet aux associés d’acheter un bien ou plusieurs biens pour ensuite les louer ;
– Ou encore, la SCI professionnelle : elle est créée dans le but de gérer un patrimoine immobilier attaché à une activité professionnelle.
Quel est l’avantage de créer une SCI familiale ?
SCI familiale succession : quel intérêt ?
Lors de l’ouverture d’une succession suite au décès d’un ascendant ou lors d’un achat à plusieurs, le bien immobilier sera automatiquement soumis au régime de l’indivision, si rien n’a été prévu pour anticiper cette situation. Autrement dit, chaque propriétaire est un indivisaire qui détient une quote-part, mais ses droits s’étendent tout de même sur l’ensemble du bien.
L’indivision, c’est la situation dans laquelle plusieurs personnes vont être propriétaire collectivement d’un même bien et vont exercer sur ce bien des droits identiques. C’est une situation courante, car ce régime est automatique si rien a été prévu (divorce, succession, donation, PACS, etc.). Le régime de l’indivision est souvent considéré comme précaire (ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué) et il peut créer des blocages (décisions importantes prises à l’unanimité)
La SCI permet à chaque associé de détenir des parts sociales auxquelles ses droits se limitent. Elle permet dans le même temps de protéger le patrimoine des associés à hauteur de leurs apports.
La création d’une SCI permet avant tout de pouvoir faciliter la gestion ainsi que la transmission d’un bien immobilier tout en ayant une structure juridique permettant de se constituer un patrimoine. La création d’une SCI au vu d’acheter un bien immobilier permet, notamment, de distinguer le patrimoine des associés avec celui de la société. En effet, la SCI détient une personnalité morale distincte et devient par conséquent propriétaire du bien immobilier. Les associés détiennent des parts sociales à hauteur de leurs apports respectifs.
Le transfert de bien immobilier vers une SCI va de plus permettre aux parents d’éviter de voir la dispersion de leur patrimoine immobilier lors de sa transmission par voie de succession. Ainsi les héritiers recevront directement les parts sociales entre leurs mains et selon le montant de leurs droits. Cette situation permet d’éviter une mésentente entre les héritiers sur les biens reçus par successions et le versement de soulte si un des héritiers reçoit directement le bien immobilier entre ses mains.
La SCI ou la SCI familiale va donc permettre de faciliter la transmission de votre patrimoine en réduisant les frais de transmission du patrimoine (droit de mutation ou de donation, par exemple), obtenir une meilleur protection des associés en distinguant le patrimoine des associés avec celui de la SCI ou encore augmenter ses chances d’obtenir un prêt immobilier.
Succession dans une SCI
Un des avantages de la SCI est qu’elle permet notamment d’éviter la fiscalité lourde liée aux droits de succession applicable lorsqu’uil n’y a pas de SCI. En effet, ces droits peuvent s’avérer particulièrement importants et venir diminuer de manière conséquente le patrimoine que vous souhaitez transmettre. SCI et droits de succession : en créant une SCI, la cession des parts sociales de la SCI ne supporte que le paiement de droits d’enregistrement à hauteur de 5% du montant de la cession (pas de droits de succession). Pour visualiser l’avantage de la SCI, vous pouvez faire une simulation en ligne des droits de succession que vous auriez à payer.
En pratique, lors de la création de la société, les associés apportent le bien immobilier (ou les biens immobiliers) à la société. Au cours de la vie de la société, ils vont transmettre petit à petit la nue-propriété des parts sociales à leurs enfants.
SCI et héritage : cette transmission se fait souvent par démembrement de propriété. On appelle démembrement de propriété le fait pour les associés de transmettre la nue-propriété aux enfants tout en gardant l’usufruit. L’usufruit sera transmis au décès de l’associé.
Quel est le montant de l’abattement applicable pour une cession au bénéfice d’un enfant ? Pour les cessions de parts effectuées au profit d’un ou plusieurs enfants, il s’élève à 100 000 € tous les 15 ans pour chacun des enfants. Par ailleurs, pour une cession à une personne handicapée un abattement supplémentaire vient s’ajouter à l’abattement applicable normalement.
Les avantages de la SCI pour les concubins
Deux concubins qui achètent une maison ensemble sont soumis au régime de l’indivision. Celui-ci est peu avantageux, surtout lors du décès de l’un d’entre eux. C’est pour cela que de nombreux couples en concubinage préfèrent anticiper cette situation en créant une SCI. Cette anticipation est importante car elle va permettre au concubin survivant
II/ Que prévoir dans les statuts ?
Les statuts peuvent anticiper le décès d’un associé et prévoir ce qu’il se passera à ce moment là. Dans ce cas, plusieurs scénarios sont envisageables :
- La continuation de la société avec les héritiers de l’associé décédé
- La dissolution de la société
- La continuation de la société avec les seuls associés survivants
III/ La poursuite de la SCI avec les héritiers
C’est le principe dans une SCI. Si les statuts ne prévoient rien de particulier la SCI continuera d’exister au décès de l’associé. Les associés peuvent néanmoins prévoir un vote des associés survivants : ces derniers seront alors en mesure d’accepter ou de refuser l’entrée des héritiers d’un ou de plusieurs héritiers de l’associé décédé.
Pour avoir la possibilité de s’opposer à l’entrée des héritiers, il faut que les statuts aient prévu une clause d’agrément. Il y sera précisé les conditions de vote de cet agrément par les associés. Cette clause d’agrément est facultative, les associés peuvent également accepter d’accueillir automatiquement les héritiers de l’associé suite à son décès.
IV/ Succession et SCI familiale : continuation de la SCI avec les associés survivants
Lors de la constitution de la SCI, les associés peuvent également décider d’inscrire dans les statuts que suite au décès d’un d’entre eux, la SCI continuera seulement avec les associés restants. Il s’agit de la situation dans laquelle la personne de l’associé est jugée particulièrement importante et les associé ne souhaitent pas s’associer à d’autres personnes.
V/ La dissolution de la SCI à un seul associé
Lorsque la SCI est composée de deux associés, le décès de l’un d’entre eux devra entraîner la dissolution de la SCI s’il n’y a pas de nouvel associé entrant. En effet, une SCI est composée normalement de deux associés minimum. Dans ce cas, lorsque les statuts le prévoient, la dissolution indiquée devra être réalisée.
Si la réunion de toutes les parts entre les mains d’un seul associé n’entraîne pas la dissolution, il faudra trouver un autre associé tout en respectant le délai légal (un an) afin de régulariser la situation.
VI/ Les formalités juridiques
D’un point de vue administratif, la succession dans une SCI entraîne l’obligation d’accomplir certaines formalités, notamment auprès du greffe compétent. Si l’asocié décédé était également gérant de la SCI, il faudra nommer un nouveau gérant pour le remplacer.
Succession dans une SCI : les formalités de cession de parts de SCI
Plusieurs étapes sont à respecter pour réaliser une cession de parts sociales dans le cadre d’une succession dans une SCI. Il faudra tout d’abord établir obligatoirement un écrit matérialisant la cession. Cet acte fait l’objet d’un enregistrement auprès du Service des Impôts des Entreprises à un taux s’élevant à 5 % du montant de la cession. Ce taux s’applique sur la valeur réelle des parts cédées.
Suite à cet enregistrement aux impôts, il faudra déposer le dossier auprès du greffe et régler les frais de greffe de 79,38 €.
Succession dans une SCI : les formalités de changement de gérant de SCI
Lorsque l’associé décédé était également gérant de la SCI, il faudra alors nommer un nouveau gérant à la tête de la société. Pour cela, une formalité de changement de dirigeant doit être effectuée auprès du greffe. Cela requiert la réunion de l’assemblée générale et l’établissement d’un procès-verbal. Il faut par la suite procéder à une publicaiton dans un journal d’annonces légales (JAL). Un formulaire M3 doit être joint au greffe accompagné du règlement des frais de greffe. Pour tout savoir sur cette procédure, vous pouvez lire notre article sur le changement de gérant.
20 commentaires
Bonjour,
Suite au décès de mon père qui possédait 6 parts sur 100 d’une sci et moi 94, ma mère, ma soeur, mon frère et moi même, héritons de ses 6 parts.
Comment cela doit-il figurer dans les nouveaux statuts sachant que 3 de ces parts son à ma mère en pleine propriété puisqu’ils étaient sous le régime de la communauté de biens, et 3 de ces parts sont en indivisions entre nous 4: ma mère en ayant l’usufruit, et les 3 enfants la nue propriété.
C’était simple avant,
Mon père 6 parts
Moi 94 parts
Mais maintenant ?
Moi 94 parts
Ma mère 3 parts
Restent 3 parts démembrées entre 4 personnes.
Merci d’avance
Cordialement.
Bonjour,
La répartition du capital sera très proche de la situation telle que vous l’avez décrite.
Concernant les 3 parts faisant l’objet du démembrement, il faudra bien combiner cela avec l’existence de l’indivision.
À cette fin, les statuts devront indiquer que l’indivision est propriétaire de trois parts sociales.
Il est coutume de donner à l’indivision le prénom et le nom du défunt, selon un format proche de celui-ci : « L’indivision [identité du défunt] ».
Il est également possible de préciser l’identité de chacun des membres de l’indivision.
Comme il y a démembrement de propriété, il faudra simplement indiquer que l’indivision détient la nue-propriété des parts sociales.
Bien entendu, il faudra indiquer, par ailleurs, que votre mère détient, en plus des trois parts sociales reçues en pleine propriété, l’usufruit des trois parts sociales indivises.
Au résultat, comme vous l’avez indiqué, les parts sociales seront réparties de la manière suivante :
– 94 parts sociales pour vous-même (je suppose, en pleine propriété) ;
– 3 parts sociales en pleine propriété pour votre mère ;
– l’usufruit sur les trois parts sociales en indivision pour votre mère ;
– la nue-propriété sur les trois parts sociales restantes pour l’indivision constituée entre votre frère, votre sœur et vous-même.
Si vous avez besoin de plus de renseignements, ou si vous souhaitez bénéficier d’un accompagnement dans la réalisation des formalités faisant suite au décès de votre père, je vous invite à joindre nos services au 05 35 54 57 42 ou directement sur notre site. Nous pourrons, le cas échéant, vous assister dans la réalisation des formalités déclaratives auprès du Greffe, ainsi que dans l’établissement de la déclaration des bénéficiaires effectifs de votre société.
Bien à vous.
Bonjour,
Ma mère est décédée en mars 2019 elle avait 52 % de part et mon frère et moi 24 % chacun.
Le notaire nous demande de payer des frais sur 52 % du montant total des bien, je trouve ça étrange.
Nous venons de vendre une des maisons (qui appartenait à ma mère) et le notaire nous demande de payer en + la plus valu sur cette maison.
En gros, nous devons payer deux fois des frais sur le même bien.
Merci pour votre aide.
Cordialement
Bonjour,
Une double imposition est possible dans certains cas. Je vous recommande de vous rapprocher d’un avocat spécialisé en droit des successions.
Bien à vous,
Bonjour
Mon père est décédé il y a des dettes à payer mais pas de liquidité sur les comptes seulement une valeur de parts sociales d’une SCI( seule gérante ma belle mère)les parts sociales couvrent la dette dont je dois hérité avec mon frère mon père c’est remarié a eu un enfant
je n’ai pas les moyens de payer personnellement la dette le notaire et ma belle mère exerce une pression pour que ma mère renonce au titre exécutoire rendu par la justice pour faire le partage(c’est une dette alimentaire)
Comment se déroule une succession dans ce cas
comment ce déroule la succession pour payer les dettes et autres frais sur la valeur des parts si ma belle-mère ne rachète pas les parts dont nous devront héritées pour pouvoir faire le partage
Je vous remercie de m’apporter des conseils et renseignements
Bonjour,
Si vous ne souhaitez pas payer les dettes d’un parent décédé vous avez la possibilité de refuser la succession (l’héritage). Vous pouvez également accepter la succession à « concurrence de l’actif net ». Ainsi, vos bien seront protégés au cas où les dettes seraient supérieures aux biens laissés par le défunt. Un inventaire des biens du défunt est alors obligatoire. Il doit être déposé au greffe du tribunal dans les 2 mois à partir de la déclaration d’acceptation de la succession.
Si vous acceptez purement et simplement la succession dans ce cas il sera à votre charge de payer les dettes du défunt avec tous les moyens que vous aurez à votre disposition. En ce qui concerne la vente des parts sociales de la SCI, elle est prévue statutairement, et vous devez normalement avoir l’accord des autres associés pour vendre ces parts (donc de votre belle-mère en l’espèce). Vous devrez par ailleurs payer 5% de droit d’enregistrement au Service des Impôts des Entreprises.
N’hésitez pas à contacter nos formalistes qui pourront faciliter vos démarches :https://www.legalvision.fr/contactez-nous/
En espérant avoir pu vous être utile.
Bien à vous.
co-gerant avec mon epouse d’une SCI nous avons fait donation de parts anotre fils qui devient actionnaire( 100000 euros)il est decede le 30 JUIN2020 il a2 enfants majeurs . Quelles sont les modalites de succession ? ses enfants ne sont pas inscrits dans la SCI
Bonjour,
Dans le cas fréquent où les statuts n’ont rien prévu, la SCI continue avec les héritiers du défunt sans qu’il soit nécessaire de les agréer.
Cependant, une clause d’agrément a pu être inséré dans les statuts. Il peut également avoir été prévu que le décès d’un des associés entraîne la dissolution de la société. Enfin, il peut être indiqué dans les statuts que la SCI sera poursuivie par les seuls associés survivants. Les héritiers seront indemnisés à hauteur de la part dont ils ont hérité.
En espérant avoir pu vous être utile.
Bien à vous.
Est-ce que les héritiers de l’un des associés peut demander que je prouve la provenance des fonds de ma part ?
Bonjour,
Aucune disposition ne vous oblige à prouver la provenance des fonds de votre part à vos associés.
Bien à vous.
Création d’une SCI en vue d acheter en residence principale un bien immobilier que nous occuperons en tant que concubins . Tous deux serons co gérants .La répartition des parts étant de 70-30 . Une demande d usufruit partagé sera demandée au notaire : Question: lors du décés de l’un de nous deux l’autre pourra t il rester dans les lieux ? et quel prix fiscalement . Merci
Bonjour,
Pour racheter des parts de la société aux héritiers, les droits d’enregistrement sont de 5 % .
Bien à vous.
Bonjour,
Mon mari décédé le 28/02/2020 laisse à notre fille unique une SCI (petit immeuble en locations commerciales)crée en 1988 avec son frère encore en vie. Celui-ci, depuis garde le compte où il dépose les loyers. Le notaire de ma fille dit ne pas être en mesure de conclure cet héritage, qu’il faut contacter le greffe du tribunal de commerce, ce que ma fille vient de faire. Hélas, on lui dit ne pas retrouver les statuts de cette époque. Mon beau-frère âgé de 85 ans n’a à nous transmettre que les papiers justifiant l’achat du petit immeuble où est noté qu’il en a 50% avec son frère. Comment ma fille peut-elle changer le nom dans cette SCI? Devra-t-elle déclarer quand-même les 1/2 loyers qu’elle n’encaissera pas dans sa prochaine déclaration ? Comment pourrait-elle alors éventuellement vendre sa part ?
Je vous remercie pour vos conseils et votre réponse.
Bonjour,
Concernant le changement de nom, je vous invite à consulter cet article : https://blog.legalvision.fr/2020/10/06/changement-de-nom-de-societe/.
Elle n’a pas en principe à déclarer des revenus qu’elle ne perçoit pas.
Elle pourra éventuellement vendre ses parts en suivant les démarches décrites dans cet article : https://blog.legalvision.fr/2018/02/21/3-etapes-de-cession-de-parts-sociales-dune-sci/
Vous pouvez avoir des informations complémentaires en nous contactant : https://www.legalvision.fr/contactez-nous/
Bien à vous.
Ma femme possède 66 parts en pleine propriété 34 parts en nue propriété et son père qui vient de décéder possédait 34 parts en usufruit dans une sci.Actuellement ma femme possède donc 100% des parts.Le notaire nous demande l estimation de ces parts.Pour quels motifs? Merci pour votre réponse.
nous venons d’hériter mon frère et moi de parts sociales de SCI représentant le logement principal de nos parents décédés. Nous souhaitons vendre cet appartement et ensuite dissoudre la SCI. La plus-value immobilière sera t elle calculée sur le montant des parts acquises lors de la succession en juillet 2020 (200 000 euros) ou bien du jour de l’achat par nos parents de ce logement estimé à l’époque à 100 000 euros (il y a 21 ans) ?
Très cordialement
Je possède une sci familiale j’ai 70 pour cent et mon ex épouse 30 pour cent elle est décédée en 2016, étant donné que j’avais besoin de cette sci qui comporte notre logement et le garage en dessous dans lequel je travaillais jusqu’à présent puisque j’y exerçais mon activité de mécanicien je ne pouvais pas verser les parts sociales qui revenaient aux héritiers directs de mon ex épouse c’est à dire notre fils et ses autres fils issus d’un précédent mariage. Depuis peu je suis à la retraite je n’ai plus besoin de la sci et dois liquider la succession comment dois je évaluer la part sociale qui revient aux quatres héritiers de mon ex épouse sur quelle base ? De plus je sais que je récupère 15 pour cent de mon ex épouse décédée ce qui me fait 85 pour cent et donc les héritiers 15 pour cent, je dois liquider cette succession pour pouvoir dissoudre la sci merci de me répondre,
cordialement,
Vous pouvez évaluer la part sociale qui revient aux 4 héritiers de votre ex-épouse en fonction de la valeur actuelle des biens de la SCI. Il est recommandé de faire appel à un expert-comptable ou à un notaire pour effectuer une évaluation impartiale. Il est également important de consulter un avocat pour vous aider à gérer les aspects juridiques de la succession et à dissoudre la SCI en conformité avec les lois en vigueur.
Bonjour,
Ma maman est moi-même souhaitons faire une SCI familiale. Ma mère serait majoritaire des parts.
Ma maman a refait sa vie depuis 2 ans avec un homme, avec qui elle vit.
J aurais voulu savoir en cas de décès de ma mère si cette personne pouvait récupérer les parts de ma mère (s ils se marient ou se pacsent). Comment faire pour être sure que les parts me reviennent normalement comme il est prévu pour la succession? Est ce possible de l’indiquer explicitement dans les statuts pour être couvert ou est ce que je prends un risque en faisant une SCI familiale?
Je vous remercie par avance.
Cordialement
Bonjour,
Si votre mère est la propriétaire majoritaire des parts de la SCI, il est important de prévoir des dispositions spécifiques pour éviter que ces parts ne se retrouvent entre les mains de son compagnon en cas de décès. En effet, en l’absence de dispositions particulières, les parts de votre mère pourraient être transmises à son conjoint ou à ses héritiers si elle décède sans avoir rédigé de testament ou de donation entre époux.
Pour éviter cela, il est conseillé de rédiger des clauses spécifiques dans les statuts de la SCI. Par exemple, il est possible d’insérer une clause prévoyant que les parts de votre mère ne pourront être transmises à un tiers sans l’accord des autres associés de la SCI.
Il est également possible de prévoir une clause d’agrément, qui impose à tout nouvel acquéreur de parts de recevoir l’agrément des autres associés de la SCI. Cette clause permet de s’assurer que les parts restent entre les mains de la famille et ne sont pas transférées à un tiers non désiré.
Il est important de noter que la rédaction de ces clauses spécifiques nécessite une attention particulière, car elles doivent être conformes aux règles en vigueur et respecter les droits des héritiers de votre mère. Il est donc conseillé de vous faire assister par un avocat spécialisé en droit des sociétés pour rédiger les statuts de la SCI et prévoir des dispositions spécifiques pour protéger vos intérêts.
Enfin, sachez que la création d’une SCI familiale peut être une solution intéressante pour gérer un patrimoine immobilier familial. Cependant, elle peut présenter des risques si elle est mal gérée ou si les dispositions contractuelles ne sont pas suffisamment précises. Il est donc important de prendre le temps de bien réfléchir aux termes du contrat et de se faire accompagner par un professionnel pour éviter les écueils.