SCI et TVA : comment ça marche ?

I – Définitions

Pour bien appréhender les notions de SCI et TVA,  il convient avant d’effectuer un petit rappel de leur définition.

1) Définition de la SCI

La société civile immobilière a pour objet de gérer des biens immobiliers. En effet, la SCI est un contrat de société ou les associés décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices. Par ailleurs, les associés s’engagent à contribuer aux pertes et ainsi sont responsables de manière indéfinie et solidaire. Ainsi, il peut s’agir d’acheter un bien immobilier pour le louer par la suite ou encore d’acheter en famille un bien immobilier pour y habiter. Il est aussi possible de créer une SCI pour transmettre son patrimoine.

Il existe plusieurs types de SCI différentes, comme par exemple :

• • La SCI familiale : elle permet à des membres d’une même famille de détenir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers
  • Mais aussi, la SCI de gestion ou de location : elle permet aux associés d’acheter un bien ou plusieurs biens pour ensuite les louer
  • Ou encore, la SCI professionnelle : elle est créée dans le but de gérer un patrimoine immobilier attaché à une activité professionnelle

Les règles de TVA applicables sont différentes selon le type de SCI.

2) Définition de la TVA

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est une taxe indirecte sur la consommation. Elle est payée par le consommateur et collectée par les entreprises : l’entreprise augmente son prix de vente du montant de la TVA que devra payer le client. Elle reversera alors la somme collectée après avoir déduit les montants de TVA qu’elle a dû payer à ses propres fournisseurs pour acquérir les biens et services nécessaires à son activité. Ainsi, seuls les particuliers paient réellement la TVA. On dit qu’elle est neutre pour les professionnels.

Le taux normal de TVA est de 20%. Cependant, il existe des taux réduits de 10 % et 5,5 % applicables dans certaines situations.

II – SCI et TVA, le fonctionnement

Quand une SCI est assujettie à l’IS, le mécanisme sera le suivant :

• La SCI va collecter de la TVA sur les loyers qu’elle encaisse auprès des locataires. Elle restituera ces montants à l’administration fiscale au moment des déclarations de TVA

• La SCI déduit la TVA de ses frais relatifs aux dépenses d’exploitation des biens en SCI

Si le montant de la TVA déductible est supérieur à celui de la TVA facturée sur les loyers encaissés, alors ce crédit de TVA est remboursable ou reportable, lors de l’établissement de sa déclaration de TVA.

Exemple :

La SCI met en location un bien à un loyer de 2 000 euros. Si l’on applique la TVA à 20%, la SCI va collecter 400 euros et le locataire paiera la somme de 2 400 euros.
Si 30 000 euros de travaux TTC ont été effectués sur le bien, dont 5 000 euros de TVA, alors l’administration fiscale vous devra finalement un crédit de TVA à hauteur de 4 600 euros (5 000 euros payés – 400 euros collectés).

En revanche, une SCI qui n’est pas soumise à la TVA ne pourra pas facturer de la TVA et ne pourra pas déduire la TVA des frais.

III – Quand la SCI est-elle assujettie à la TVA ?

1) Les SCI soumises de plein droit à la TVA

L’assujettissement d’une SCI à la TVA est de plein droit lorsque :

• Il s’agit d’une location de biens aménagés à usage professionnel
• Il s’agit d’une location meublée de locaux d’habitation accompagnée d’au moins 3 prestations accessoires complémentaires (petit-déjeuner, nettoyage, fourniture du linge, …)
• Sont louées des places de stationnement

2) Les SCI obligatoirement exonérés

Les SCI sont exonérées obligatoirement de TVA lorsqu’elle met en location :

• Des biens nus à usage d’habitation
• Des biens meublés à usage d’habitation sans fournir 3 prestations accessoires complémentaires

3) Les SCI pouvant opter

Une SCI est exonérée de TVA mais peut opter pour la TVA lorsqu’elle loue :

• Des locaux nus à usage professionnel
• Un bien mixte
• Des biens à usage agricole

IV – Comment opter pour l’assujettissement à la TVA

Pour pouvoir opter pour l’assujettissement à la TVA, il suffit d’adresser une demande par courrier au service des Impôts des entreprises (SIE), en joignant une copie du bail. L’option prend effet dès le 1er jour du mois de la demande.
Il convient de noter que l’option n’est valable que pour un immeuble. Pour assujettir plusieurs immeubles, il faudra exercer autant d’options qu’il y a d’immeubles.
De plus, l’option est formulée pour une durée de 9 ans .

V – La liste des charges déductibles dans une SCI soumise à l’IS

Nous l’avons vu, il est possible d’opter pour régime fiscal de l’IR (impôt sur le revenu) ou l’IS (impôt sur les sociétés). En fonction du choix opéré, il est possible de déduire des charges. 

Bon à savoir : certaines SCI doivent nécessairement opter pour l’IS en raison de l’activité exercée (notamment lorsqu’il s’agit d’un immeuble meublé, ou encore pour les SCI qui réalisent au moins 10% de leur chiffre d’affaires dans le cadre des opérations commerciales). 

Le choix d’une SCI soumise à la l’IS

Dans le cadre d’une SCI soumise à l’IS, la société existe en tant que personne morale distincte de celle des associés et dispose de ce fait d’un patrimoine personnel. L’administration fiscale va donc prélever directement la SCI et non les associés (à l’inverse du régime de l’IR).  

La SCI passe alors du régime des particuliers au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et sa fiscalité est alors dite “opaque”. 

Ce choix peut s’avérer judicieux dans certains cas, en fonction de la situation des associés et de la société. A titre d’exemple, la SCI soumise à l’IR voit à donc un mode d’imposition suivant le barème progressif de l’IR des associés, mais n’est pas soumise à des obligations comptables, alors que la SCI soumise à l’IS à un mode d’imposition fixe, à savoir l’impôt sur les société de 25 %, mais elle doit respecter des obligations comptables contraignantes (compte annuels, livre-journal ou encore le grand-livre). 

Il est donc conseillé d’anticiper ces situations. Pour cela, il peut être pertinent de prendre conseil auprès d’un professionnel du droit pour choisir le meilleur système pour votre SCI. 

Liste charges déductibles SCI à l’IS 

Lorsque la SCI est soumise à l’IS, il est possible de réduire l’assiette fiscale imposable en déduisant certaines charges. Certaines charges sont déductibles pour toutes les SCI, et d’autres charles vont être déductibles uniquement pour la SCI soumise à l’IS. 

Les charges déductibles dans une SCI sont notamment :

• Les dépenses d’entretien et de réparation : ces dépenses permettent de conserver le bien en état. Elles ne doivent pas aboutir à une modification complète de ce dernier ; 
• Les primes d’assurance ; 
• Les dépenses supportées par le propriétaire : ce sont les dépenses avancées par le propriétaire qui auraient dû être à la charge du locataire.; 
• Les provisions pour charge de copropriété ;
• Les travaux d’amélioration : ce sont les dépenses qui permettent l’installation d’un nouvel élément afin d’améliorer le confort de l’immeuble. Il faudra cependant faire attention à ce que la structure de l’immeuble ne soit pas modifiée, auquel cas la dépense sera considérée comme une dépense de construction ; 
• Les intérêts d’emprunt
• Les impôts : notamment la taxe foncière de la SCI et des taxes assimilées.
• frais liés à la gestion des immeubles : la rémunération du concierge rentre par exemple dans cette catégorie.

Les charges déductibles propres à la SCI soumise à l’IS : 

• Les charges en lien avec la SCI : 

Il s’agit des charges déductibles du résultat lorsqu’il existe un lien avec la SCI. 

Il peut notamment être déduit de l’assiette fiscale de la SCI, la rémunération du gérant, les achats de matériel permettant à la SCI de fonctionner (chaise, ordinateur, mobilier, etc.) les frais d’agence, les frais d’essence liés à la gestion de la SCI. Ainsi, les déplacements pour une visite d’appartement ou pour un rendez-vous à la banque peuvent être déduits des bénéfices, etc. 

• L’amortissement sur le résultat 

Une des particularités de la SCI à l’IS est la possibilité d’appliquer l’amortissement sur le résultat comptable de la SCI. Pour résumer, le bien possédé par la société va comptablement perdre de la valeur au fil des années. L’expert-comptable va ainsi constater, tous les ans, la perte de valeur de la valeur comptable. L’amortissement enregistré chaque année viendra en déduction du bénéfice imposable.

En général, un immeuble bâti va être amorti sur une durée qui va aller de 20 à 50 ans, ce qui correspond un taux annuel d’amortissement de 2 % à 5 %.

Cet amortissement peut donc avoir un impact considérable.

A titre d’exemple : un immeuble acheté 200 000 euros, amorti sur 20 ans, aura un taux annuel d’amortissement égal à 5 %. Chaque année, 10 000 euros seront amortis, et pourront être déduits des bénéfices.

• Les droits de mutation 

Attention : il n’est pas possible de déduire de l’assiette fiscale de la société les droits de mutation et les frais de notaire. 

VI – SCI et TVA : Avantages et inconvénients

L’option pour la TVA pourra parfois s’avérer intéressante. Cela est notamment le cas lorsque des dépenses importantes sont réalisées par la société. La TVA sur les frais de fonctionnement et d’entretien des biens immobiliers pourra ainsi être récupérée. Récupérer la TVA se traduira dans les faits par un remboursement de la TVA qui constitue un avantage de trésorerie.

Cependant, l’inconvénient de l’option à la TVA réside dans le fait de devoir collecter cette taxe sur les loyers perçus à hauteur de 20 %. Ainsi, il sera nécessaire d’augmenter le loyer de ce pourcentage. Les loyers seront donc plus élevés que s’ils avaient été mis en place par une personne non assujettie à la TVA.

Ce sera donc au gérant de la SCI de peser le pour et le contre, et de faire le meilleur choix.