SCI à l’IS : quels sont ses avantages ?

La société civile immobilière ou SCI est une forme de société civile à vocation lucrative ou non. Dans ce cas, elle a comme objet soit la gestion collective d’un patrimoine immobilier soit la recherche de profit, ceci en louant des logements ou en édifiant des immeubles pour ensuite les vendre. Par conséquent et en principe, elle ne se livre pas, à proprement dit, à des actes de commerce.  Par son statut assez particulier, elle est soumise à une réglementation spécifique quant à sa fiscalité. Ainsi, les associées disposent du choix entre deux modes d’imposition : le régime de base à l’IR (impôt sur le revenu) et l’option à l’IS (impôt sur les sociétés). Chacun offre son lot d’avantages, mais également ses inconvénients. En outre, les SCI de location meublée n’ont pas de choix, elles sont obligées de s’acquitter de l’IS. On va s’intéresser ici, cependant, uniquement à la SCI à l’IS. Dans ce cas, on verra successivement :

• Les conséquences de l’option à l’impôt sur les sociétés
• Quelles sont les limites de ce système
• Le régime fiscal de la SCI en cas de location meublée

I/   Les conséquences de l’option à l’impôt sur les sociétés

En réalité, les membres optent pour la SCI à l’IS avant tout pour profiter des amortissements fiscaux et des déductions fiscales.

A) L’imposition de la SCI

On a ici la grande différence entre les deux régimes SCI soumise à l’IS et à l’IR. Dans la première figure, la société est le débiteur de l’obligation fiscale à un taux proportionnel de 28 %. Une minoration à hauteur de 5 à 18 % est possible pour un tout premier bénéfice inférieur à 38 120 euros. Néanmoins, il faudra remplir quelques critères.

Dans la seconde, la SCI soumise à l’impôt sur le revenu, l’impôt portera sur les revenus fonciers des associées individuellement. De plus, ils devront également s’acquitter des prélèvements sociaux (CSG-CRDS). Ces derniers ne supporteront dans ce cas pas les mêmes charges fiscales. En outre, il n’y aura pas de distribution de dividendes. Dans le cas inverse, le régime à l’IR sera imposé avec un abattement de 40 %.

Pour résumer

Dans le cas de l‘option à IS, si les bénéfices croissent, les associés ne payeront pas un surplus par rapport à l’IR. Ce dernier est progressif et peut être assez lourd si la société enregistre d’énormes profits.

B) L’amortissement fiscal des biens immobiliers de la SCI

1. Principe

Le patrimoine immobilier géré ou exploité par la SCI se détériore ou se déprécie à mesure que le temps passe. De ce fait, l’obsolescence et la détérioration irréversibles de ces biens l’obligent à des dépenses d’entretien ou de renouvellement pour les conserver le bon état.

Les frais engendrés sont supportés par la société et amenuisent les bénéfices réalisés. Aussi, elle pourra bénéficier d’un allègement de sa charge fiscale par la réduction du montant de l’IS dû.

2. Comment ça marche ?

L’amortissement ici se traduit par la comptabilisation de ces charges incontournables. Ensuite, le comptable étale celles-ci sur une durée de vie spéculative du bien immeuble. Ainsi, la tenue d’une comptabilité en bonne et due forme est donc obligatoire pour l’entreprise. Pour chaque exercice, elle assure la tenue régulière de son compte de résultat, son bilan et son annexe.

3. Les biens concernés par l’amortissement

Tous les biens immobiliers du patrimoine de la SCI sont concernés par cette règle des amortissements. Il s’agit notamment :

• d’immeubles et tous les éléments rattachés à ces dernières.
• de biens immeubles par destination.
• de certains biens immobiliers incorporels tels que les brevets d’inventions et autres, dont l’entreprise n’en trouve plus la réelle utilité.

C) Des déductions fiscales pour certaines charges supportées

En dehors de l’amortissement fiscal portant sur la valeur du bien, la SCI à l’IS profite également de déductions d’impôt puisqu’elle supporte un certain nombre de charges. Par la suite, Celles-ci seront rabattues de la base imposable. On citera :

• le salaire et les avantages pécuniaires accordés au gérant de la société.
• les frais de notaire pour l’acquisition d’un bien immobilier. L’intervention de cet officier publique s’impose ce type d’opération.
• les droits d’enregistrements en cas de transmission d’une propriété immobilière.
• la taxe foncière.

Par conséquent, ne sont pas inclus les intérêts d’emprunt. Quoi qu’il en soit, cela a pour effet de diminuer le résultat imposable à l’IS.

D) Une possibilité de révocation du régime à l’IS

Avant l’année 2019, dès qu’une SCI choisit l’imposition sur les bénéfices, elle ne pouvait plus rebrousser chemin. Désormais, les sociétaires ont la faculté de révoquer leur option et ainsi retourner au régime par défaut. Toutefois, ils ne peuvent le faire que dans un délai de 5 années suivant leur soumission à l’IS.

Partant le retour vers la SCI à l’IS redevient irrévocable. Dès lors, mieux vaut avant de décider demander l’avis d’un expert-comptable sur le régime fiscal idéal.

II/  SCI à l’IS: Quels sont les inconvénients de ce système ?

L‘assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés est avantageux sur certains plans, mais peut revêtir tout de même quelques inconvénients. En effet, ce régime fiscal rend inapplicable les mécanismes d’abattement pour une certaine durée de détention et l’imputation des déficits sur les revenus.

A) La pénalisation de l’associé fournissant un apport en immeuble

Quand un des associés décide d’effecteur un apport en nature en donnant à disposition un immeuble, la SCI risque de subir une plus lourde charge fiscale. En d’autres mots, cet apport est grevé d’un impôt avec un taux de 5 %. S’il s’agit d’un bien avec une valeur assez importante, cela sera encore plus difficile à supporter. Du côté de la SCI à l’IR par contre, il y a une exemption.

B) L’inapplicabilité d’abattement pour les plus-values immobilières

Ce problème se pose lorsque les membres de la société civile immobilière à l’IS décident de céder l’immeuble et réalisent une plus-value. Ils ne profiteront pas, par voie de conséquence, des abattements et de la taxe sur la plus-value immobilière des particuliers.

Pour déterminer le montant de cette augmentation de valeur, on calcule la différence entre la valeur nette comptable de l’immeuble en question et son prix de vente. Dans ce cas, s’il y a un amortissement total et une valeur comptable nulle, la plus-value correspond par conséquent à ce prix de cession tout entière. Ce sera donc ce dernier qui servira de base de taxation.

C) Une double-imposition en cas de cession

En outre, les membres et la société elle-même subissent une forme de double imposition. Cela survient également au moment de la cession du bien immobilier et quand cela génère une plus-value. Celle-ci est ensuite intégrée dans les bénéfices, faisant partie de l’assiette de l’IS et distribuée sous forme de dividende par la suite. Or, la SCI doit déjà payer le premier impôt (IS), les associées devront encore aussi payer plus d’impôt sur le revenu, car ces dividendes sont intégrés dans leur fortune personnelle.

En somme, pour la SCI à l’IS l’abattement pour durée de détention n’est pas valable, contrairement à la SCI imposée au revenu. Ces dernières sont qualifiées de sociétés transparentes. Dans ces conditions, la plus-value est taxée suivant les règles régissant les propriétés immobilières des particuliers.

D) L’imposition des cessions de part avantageuse

Les parts cédées par les détenteurs dans une SCI à l’IS sont qualifiées de biens immobiliers. Cela entraîne des effets sur la taxation. Alors, les abattements trouvent application dans deux hypothèses :

• Lorsque les parts sont détenues par une seule personne durant au moins deux ans et au plus 89 ans. L’abattement s’élève à 50 %.
• Si la détention dépasse les 8 ans, l’abattement s’évalue à 65 %.

E) Les déficits non imputables sur les revenus des membres

Une autre conséquence de la SCI à l’IS, c’est la non-imputabilité des déficits éventuels sur le revenu des associés. En fait, cela tient du fondement même de l’impôt sur les bénéfices. À titre de comparaison, pour le régime à l’IR cela reste possible tant que cela ne dépasse pas le montant annuel de 10 700 euros.

Malgré cela, les membres de la SCI qui supportent le déficit ont la liberté de reporter ce dernier sur les 10 prochains exercices fiscaux. En conséquence, le montant d’IS à payer se voit considérablement réduit.

III/ Le régime fiscal de la SCI et la location meublée

En ce qui concerne les sociétés civiles immobilières qui mettent proposent des locations meublées d’immeubles, de maisons ou d’appartements, elles ne disposent d’aucune option. Elles sont soumises à l’impôt sur les bénéfices sur les loyers perçus. Néanmoins, il existe tout de même quelques exceptions.

A) L’imposition à l’IS obligatoire

En principe, les SCI, si elles poursuivent un but lucratif ou non, ont deux options : soit suivre le régime par défaut à l’IR ou opter pour le régime à l’IS. Le Code général des impôts impose toutefois à celles qui exercent des services de location meublée à l’IS.

La durée du bail n’impacte donc pas sur sa fiscalité. Aussi, ce type d’activité présente un certain risque pour les associées qui risquent par la suite une double-imposition et subir tous les revers de l’IS.

B) La possibilité pour la SCI d’éviter l’imposition sur les bénéfices

Fort heureusement, les exceptions sont toujours possibles dans deux situations :

• La SCI reste assujettie par défaut à l’IR si les profits qu’elle tire de ses locataires ne dépassent pas 10 % du montant total de ses bénéfices. Bien évidemment, il « agit d’une valeur hors taxe ». L’IS reste ici encore une option.

• La location demeure occasionnelle : Dans ce cas de figure, la SCI ne propose pas de bail à courte durée renouvelable. Elle n’en fait pas une activité habituelle. Corollairement, si elle décide de mettre son immeuble meublé en bail durant 3 ans sans interruption, elle est automatiquement imposée sur ses bénéfices.