La responsabilité du gérant et des associés d’une SCI

Les apports en SCI

La création d’une SCI implique la réalisation d’un capital social de la société qui se forme par les apports des associés en contrepartie, les associés recevront des parts sociales.

Bon à savoir : la SCI peut être constituée d’un capital social d’un euro symbolique, avec un capital social fixe ou variable.

Ces apports peuvent être en numéraire (somme d’argent) ou en nature (apporter un bien meuble ou immeuble).

S’agissant de l’apport en industrie qui correspond à la mise à disposition de connaissance ou de savoir-faire (gestion, travaux, expertise, etc.) au profit de la SCI. Toutefois, l’apport en industrie, s’il donne droit à des parts sociales, ne sera pas considéré dans le capital social de la société. 

SCI : quel intérêt ? 

La SCI permet à chaque associé de détenir des parts sociales auxquelles ses droits se limitent. Elle permet dans le même temps de protéger le patrimoine des associés à hauteur de leurs apports.

La SCI oblige à réaliser certaines formalités liées à la création de cette société telles que la rédaction des statuts ou la gestion de cette société pendant son exercice. Toutefois, la gestion courante des affaires et du bien est largement facilité par la SCI (convocation, prise de décision, gérant, etc.) , notamment si vous anticipez certaines situations dans vos statuts.

Enfin, la SCI offre certains avantages fiscaux, dès lors que vous pouvez choisir le régime fiscal et d’envisager une transmission de patrimoine immobilier. 

La SCI : quel risque ? 

En contrepartie de ces avantages, l’associé est indéfiniment responsable des pertes de la SCI : 

SCI responsabilité des associés

Les associés d’une SCI doivent toutefois avoir en tête qu’ils engagent leur responsabilité indéfiniment. A la différence d’une société à responsabilité limitée (SARL, EURL) qui permet de limiter sa responsabilité à proportion de l’apport qu’un associé à fournit à la société. Les sociétés à responsabilité limitée vont donc protéger le patrimoine personnel des associés. 

A l’inverse, s’agissant des SCI, les associés vont obligatoirement contribuer aux pertes sans qu’ils ne puissent se prévaloir d’une clause contraire qui viendrait supprimer cette contribution. 

Autrement dit, les associés vont répondre indéfiniment des dettes sociales de la société à proportion de leur part dans le capital social. L’associé doit donc contribuer aux pertes de la société sur son patrimoine personnel. 

Bon à savoir : la responsabilité des associés est certes indéfinie, mais elle n’est toutefois pas solidaire. En d’autres termes, si un créancier veut recouvrer sa créance, il doit poursuivre chaque associé individuellement en fonction de la dette. Les associés peuvent se prévaloir du bénéfice de division qui empêche qu’un créancier puisse demander à l’un deux de payer l’entièreté de la dette. 

La responsabilité d’un associé SCI est toutefois subsidiaire. En effet, elle ne peut être engagée que lorsque la SCI se trouve dans l’incapacité de régler la dette. 

Responsabilité SCI : qu’est ce ?

La responsabilité SCI correspond à la responsabilité du gérant et à celle des associés en cours et en fin de vie sociale. La Société Civile est une société de personnes ayant une nature civile. C’est à dire que l’ensemble de ses activités doit avoir un objet civil.

La société civile immobilière ou SCI est une forme de société civile. En revanche la SCI n’a pas la même activité que d’autres sociétés civiles. Les activités de la SCI peuvent être les suivantes : La location, gestion, acquisition d’immeubles ou de droits immobiliers. La SCI est composée d’un capital social constitué des apports réalisés par les associés. La SCI est dirigée par un gérant.

Nous allons voir dans un premier temps quelle est la responsabilité SCI du gérant. Ensuite nous verrons quelle est la responsabilité SCI des associés.

Dans cet article, LegalVision met à votre service son expertise juridique pour vous aider à tout comprendre sur ce sujet. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :

II/  La responsabilité du gérant de la SCI
III/ La responsabilité des associé de la SCI

II/ La responsabilité du gérant de la SCI

Le gérant de société civile immobilière possède certains pouvoirs. A l’égard des tiers il ne pourra engager la société que dans la limite de l’objet social. De plus tous les actes réalisés par le gérant et qui n’entrent pas dans l’objet social n’engagent pas la société si ceux-ci sont contraires à l’intérêt social ou si ceux-ci sont pris alors qu’ils étaient de la compétence des associés. Comme dit précédemment, la Société ne sera pas engagée, en revanche le gérant pourra mettre en jeu sa responsabilité. La responsabilité pourra être civile, pénale fiscale ou sociale.

A) La responsabilité civile du gérant

Le gérant peut être responsable envers les associés ou envers les tiers. Dans tous les cas il faudra prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice pour mettre en cause la responsabilité SCI du gérant.

La question de la faute.

Envers les associés, le gérant est responsable des infractions envers les lois, règlements ainsi que de la violation des statuts ou en cas de faute de gestion. Par exemple en cas de non communication des livres et documents sociaux au moins une fois par an ou en cas de non reddition des comptes. En revanche, ne sera pas toujours compris comme une faute, le fait pour la société d’accorder une garantie à ses dirigeants ou associés.

Les associés pourront exercés plusieurs types d’actions contre le dirigeant. Une action personnelle ou une action sociale, cette action sociale peut être ut universi ou Ut singuli :

• L’action ut universi est exercée par la société contre le dirigeant,
• L’action ut singuli est exercée par les associés contre le dirigeant. Cette action sociale ne pourra être mise en oeuvre uniquement que si le préjudice a été subi par la société,
• Si le préjudice a été subi par un associé de manière distincte du préjudice de la société alors l’associé pourra engager une action dite personnelle.

Envers les tiers le gérant ne pourra être responsable qu’en cas de fautes détachables des fonctions du gérant. Une faute détachable est une faute intentionnelle d’une particulière gravité incompatible avec l’exercice des fonctions du dirigeant. Cela pourra être par exemple l’oubli de souscription d’une assurance décennale pour le compte de la société civile.

Il faudra ensuite prouver un préjudice.

La charge de la preuve incombe au requérant. Si un préjudice est effectivement démontré, le requérant pourra se voir attribuer des dommages et intérêts qui couvriront tout le préjudice mais rien que le préjudice. En effet, les dommages et intérêts punitifs ne sont pas reconnus en France. Le requérant pourra aussi demander au juge une astreinte. Ainsi le gérant condamné devra payer une somme fixe tous les jours jusqu’à ce qu’il règle tous les dommages et intérêts dus.

La prescription de l’action en responsabilité est de 5 ans. Le gérant de SCI est donc défavorisé par rapport aux sociétés commerciales ou la plupart des prescriptions d’actions sont de 3 ans.

B) La responsabilité pénale du gérant

Les gérants ne pourront être poursuivis que s’ils se rendent coupable d’une infraction de droit commun. Par exemple l’abus de confiance. En revanche plusieurs délits présents dans les sociétés commerciales ne peuvent pas être invoqués en société civile. C’est le cas par exemple du délit d’abus de biens sociaux, du délit de non dépôt des comptes, du délit de présentation de comptes infidèles.

Le gérant peut s’exonérer de sa faute de deux façons. Il peut prouver qu’il a délégué ses pouvoirs. Il peut prouver aussi qu’il n’aurait pas pu influencer le comportement de l’auteur de la faute.

Pour qu’une délégation de pouvoir soit valide il faudra que le délégataire :

• Ait accepté la délégation.
• Soit pourvu de la compétence, de l’autorité et des moyens nécessaire pour remplir la mission déléguée.
• Le dirigeant d’entreprise ne devra pas s’immiscer dans l’exercice des pouvoirs du délégataire.
• Le dirigeant ne devra pas non plus exercer officieusement les pouvoirs délégués.

C) La responsabilité fiscale et sociale du gérant de SCI

Selon la loi, lorsqu’un dirigeant de SCI est responsable des manœuvres frauduleuses ou de l’inobservation grave et répétée des obligations fiscales. Ces infractions rendent impossible le recouvrement des impositions et des pénalités dues par la société. Ce dirigeant peut, s’il n’est pas déjà tenu au paiement des dettes sociales en application d’une autre disposition, être déclaré solidairement responsable du paiement de ces impositions et pénalités.
En résumé cela concernera les cas où le gérant de SCI n’est pas un gérant associé. Donc seulement une minorité de cas.

Le gérant de SCI verbalisé pour travail dissimulé peut être déclaré solidairement responsable du paiement des cotisations, contributions sociales et sanctions pécuniaires dues par la société. Pour cela il faudra que le gérant ait rendu impossible le recouvrement de ces cotisations. Et cela par des manœuvres frauduleuses ou par l’inobservation grave et répétée des obligations sociales.

III/ La responsabilité des associés de la SCI

A) Le principe : la responsabilité indéfinie des associés d’une SCI

Les associés sont indéfiniment responsables des dettes sociales à proportion de leurs parts dans le capital social. L’associé qui n’a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible. Cela signifie que les créanciers pourront non seulement saisir les biens de la société, mais, s’ils ne sont pas désintéressés ils pourront aussi saisir tous les biens sur le patrimoine personnel des associés. Il faudra donc que les associés soient extrêmement vigilant sur la bonne conduite de la SCI.

B) Premier tempérament : la responsabilité SCI subsidiaire des associés

Néanmoins Les créanciers devront tout de même dirigés leurs actions contre la société avant de poursuivre les associés.

La loi impose que les créanciers doivent poursuivre préalablement et vainement la société avant de se retourner contre les associés.

En ce qui concerne la condition de poursuites préalables. La poursuite préalable signifie que le créancier a sérieusement cherché à faire payer la SCI avant de se retourner contre les associés. Ainsi selon la jurisprudence, l’envoi de simple commandement de payer ou de mise en demeure restées infructueuses est insuffisant pour caractériser la condition de « poursuites préalables ».

Pour ce qui est des poursuites vaines. Est considérée comme une poursuite vaine, la poursuite dans laquelle le créancier sait déjà que le capital est insuffisant pour le désintéresser. Selon la jurisprudence, le fait d’avoir tenté en vain de retrouver la société ne suffit pas. En revanche la clôture de la liquidation d’une société dissoute dispense le créancier d’établir que le patrimoine social est insuffisant pour le désintéresser. De plus, dans une procédure collective, la déclaration de la créance à la procédure dispense aussi le créancier d’établir que le patrimoine social est insuffisant pour le désintéresser.

C) Deuxième tempérament : la responsabilité SCI non solidaire des associés

L’associé de la SCI est tenu conjointement et non solidairement des dettes sociales. L’associé est tenu des dettes au delà de son apport. Mais l’associé répondra des dettes seulement à proportion de sa part dans le capital social. Ainsi le créancier doit diviser les recours, il ne pourra pas demander l’intégralité de sa créance à l’un des associés.

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