Quelle procédure suivre pour monter une SCI ?

Dans cette vidéo Le droit pour moi vous explique les erreurs et les étapes à éviter pour monter une SCI familiale.

Dans cet article, LegalVision met à votre service son expertise juridique pour vous aider à tout comprendre sur ce sujet. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :

I/ Comment créer une SCI familiale ?
II/ Comment constituer une SCI professionnelle ?
III/ Qui peut créer une SCI ?
IV/ Avantages et inconvénients de la SCI 
V/ Les étapes à respecter

La Société Civile Immobilière est une forme juridique utilisée pour gérer un patrimoine immobilier. Elle permet d’éviter les désavantages de l’indivision et de faciliter la transmission d’un patrimoine familial. Dans un cadre professionnel, elle permet à une société de louer des locaux appartenant à une SCI. Les montages issus de la création d’une SCI peuvent être complexes, notamment dans un cadre professionnel. Il est conseillé de faire appel à un professionnel du droit, qui vous guidera afin de faire le meilleur choix possible. C’est pourquoi, dans cet article, nous revenons sur les différents éléments à connaître avant de monter une SCI.

I/ Comment créer une SCI familiale ?

On distingue deux types de SCI, selon la destination de l’activité : la SCI familiale et la SCI « professionnelle ».

Dans un cadre familial, on peut monter une SCI pour acheter un bien immeuble et le gérer au sein d’une même famille. Elle est la plupart du temps utilisée par des parents qui créent une SCI avec leurs enfants. Par des donations successives, ils transmettent des parts sociales de la SCI aux enfants. Monter une SCI familiale permet de bénéficier d’un abattement de 100 000 € tous les 15 ans. Les parts sociales cédées dans cette limite ne feront l’objet d’aucune imposition.

Pourquoi monter une SCI familiale ? Monter une SCI pour acheter une maison est aussi une solution dans le cadre d’un concubinage dans lequel les partenaires n’ont pas les avantages liés au mariage.

Constitution SCI démembrement parts sociales : fiscalement, il est avantageux de transmettre petit à petit seulement l’usufruit des parts sociales. L’avantage de monter une SCI familiale réside principalement dans le fait que la SCI permet d’éviter la gestion lourde et complexe de l’indivision.

II/ Comment constituer une SCI professionnelle ?

La SCI « professionnelle » est utilisée dans le cadre de l’activité d’une entreprise. Les associés de la société montent une SCI pour acheter les locaux dans lesquels exerce l’entreprise. Comment constituer une SCI professionnelle ? La SCI sera propriétaire des locaux professionnels. La constitution d’une SCI professionnelle permet de bénéficier d’avantages comptables et fiscaux non négligeables.

La SCI professionnelle peut être montée soit par les associés de l’entreprise soit par un associé et les membres de sa famille. Avec cette dernière possibilité, la transmission du patrimoine aux enfants sera facilitée. Dans le même temps cette solution permet de financer l’entreprise.

En outre, le fait que la SCI soit propriétaire des locaux permet de mettre l’immeuble à l’abri des créanciers professionnels de l’entreprise. En cas de difficultés financières, ils ne pourront saisir le bien concerné.

Un autre avantage à la création d’une SCI professionnelle est qu’elle permet de faciliter la revente de l’entreprise. Le repreneur qui n’est pas intéressé par les murs (le local dont la SCI est propriétaire) sera intéressé par le montage effectué.

Comment constituer le capital d’une SCI ? Dans la loi, il est théoriquement possible de monter une SCI sans apport (1 € symbolique). En revanche, étant une société civile et non une société commerciale, l’apport en industrie est interdit. Seuls les apports en numéraire et en nature peuvent être réalisés.

III/ Qui peut créer une SCI ?

La société est créée par au moins deux associés, personnes physiques ou morales. Par ailleurs, dès la constitution de la SCI, il faut procéder à la nomination d’un gérant. La gérance de la SCI est constituée d’un ou plusieurs gérants, pouvant être des personnes physiques ou morales. Par ailleurs, il existe deux différentes manières pour nommer la gérance :

– Dans les statuts : l’identité du ou des gérants et les conditions d’exercice du mandat sont désignés directement dans les statuts.

– Par un acte extra-statutaire : il faut dans ce cas joindre aux documents fournis au greffe la décision de nomination du gérant.

En pratique, les entreprises préfèrent le nommer dans un acte séparé, différent des statuts. En effet, si le gérant est nommé dans les statuts, les formalités seront plus lourdes si le gérant change au cours de la vie de l’entreprise. Ainsi, il faudra modifier les statuts, ce qui est une procédure relativement lourde.

Comment monter une SCI seul ? Lors de la constitution de la SCI, il doit y avoir au moins deux associés. Ainsi, il n’est pas possible de monter une SCI tout seul. Cette situation peut néanmoins apparaître lorsqu’un des deux associés décède ou qu’un associé rachète toutes les parts.

IV/ Avantages et inconvénients de la SCI

Les avantages de la société civile immobilière énumérés précédemment sont donc nombreux : transmission d’un patrimoine dans un cadre familial, fiscalité avantageuse, avantage pour une entreprise de créer une SCI qui achète ses locaux.

Néanmoins, il est important de connaître certains des inconvénients à la création d’une SCI. En effet, comme toute société, sa création demande un certain formalisme avec des démarches qui  peuvent s’avérer coûteuses.

V/ Les étapes à respecter

A) Pourquoi monter une SCI ?

Constituer une SCI peut se révéler intéressant lorsqu’il s’agit d’acquérir un bien immobilier. En effet, la SCI permettra de mettre les moyens de plusieurs personnes en commun. Encore, l’avantage de monter une SCI pour acheter une maison est que cette forme de société permet d’acheter à plusieurs sans recourir au régime de l’indivision.

B) Qui peut monter une SCI ?

N’importe quelle personne peut créer une SCI et en devenir associé. En effet, il est même possible pour un mineur de devenir associés d’une SCI. Néanmoins, cela impliquera des formalités supplémentaires, notamment quant à sa représentation au sein de la SCI, ou lors de la cession d’un bien appartenant à la société.

C) Comment monter une SCI : la rédaction des statuts.

Même s’il s’agit de monter une SCI pour sa résidence principale, ou encore une SCI familiale, il faudra obligatoirement rédiger les statuts de la SCI. Or, ces statuts devront comporter des mentions obligatoires, notamment :

• L’indication que la société est une SCI ;
• Le capital social de la SCI. Encore, il faudra indiquer le montant nominal des parts SCI, ainsi que leur répartition entre chacun des associés ;
• Il faudra également indiquer comment le capital a été constitué. En effet, il faudra indiquer les apports  de chacun des associés ;
• Encore, les statuts devront indiquer le nombre d’associés de la SCI, ainsi que le nombre de parts sociales que détient chacun. La SCI devra avoir au minimum deux associés. Ainsi, il ne sera pas possible de monter une SCI seul ;
• Puis, l’objet social de la SCI ;
• La dénomination de la SCI devra également être précisée dans les statuts. Il s’agira de son nom ;
• Les statuts devront indiquer pour combien de temps la SCI est créée ;
• De plus, il conviendra d’indiquer l’adresse où sera établi le siège social de la SCI ;
• Enfin, les statuts précisent les règles de fonctionnement de la SCI. Cela sera notamment le cas des règles à respecter pour céder les parts sociales de la SCI.

Les statuts devront être signés par chacun des associés.

D) Comment monter une SCI : le capital social

Une fois les statuts rédigés, il faudra ouvrir un compte bancaire au nom de la SCI. C’est sur ce compte bancaire que sera déposé le capital social.

En effet, les associés pourront faire des apports à la SCI. Ces apports pourront se faire en numéraire, c’est-à-dire en argent ; encore, ces apports pourront se faire en nature, c’est-à-dire en apportant un bien. Dans ce dernier cas, la valeur du bien devra être évaluée.

E) Comment monter une SCI : la nomination du premier gérant

Le premier gérant de la SCI pourra être nommé directement dans ses statuts. Sinon, il est possible de le nommer par un acte extérieur aux statuts. Cette solution est souvent privilégiée. En effet, il ne sera alors pas nécessaire de modifier les statuts en cas de changement de gérant.

Dans tous les cas, il faudra établir un PV de nomination du premier gérant.

F) Comment monter une SCI : l’enregistrement des statuts

Il n’est plus obligatoire de faire enregistrer les statuts d’une SCI auprès du SIE. Toutefois, il faudra procéder à un enregistrement si les statuts de la SCI ont été rédigés par un notaire. Encore, il y aura enregistrement si une partie du capital de la SCI a été constituée par l’apport d’un immeuble.

G) Comment monter une SCI : la publication d’une annonce légale

La publication d’une annonce légale impliquera des frais pour monter une SCI. En effet, il faudra compter sur environ 150 euros de frais de publication. Encore, l’avis publié dans un journal d’annonces légales devra comporter diverses mentions obligatoires, notamment :

• Les éléments permettant d’identifier la SCI ;
• L’identité du gérant ;
• Le greffe dont dépendra la SCI ;
• Et, les conditions dans lesquelles les parts de la SCI peuvent être vendues.

H) Comment monter une SCI : les formalités auprès du greffe

Une fois l’annonce légale publiée, il faudra effectuer des formalités auprès du greffe afin de faire immatriculer la SCI. Il conviendra alors de s’acquitter de 39,42 euros de frais de greffe. Ensuite, il faudra constituer un dossier d’immatriculation de SCI, lequel devra comprendre :

• Un formulaire M0 ;
• Une attestation de parution d’un avis dans un JAL ;
• Un justificatif de jouissance du siège social ;
• Une copie d’une pièce d’identité du gérant ;
• Une attestation de non condamnation et de filiation du gérant ;
• Et, la déclaration des bénéficiaires effectifs, laquelle coûte 23,62 euros.

Cela fait, la SCI pourra démarrer son activité.

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