Liquidation judiciaire d’une SCI : tout savoir avec LegalVision

I/ Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI est créée suite à la volonté de deux ou plusieurs personnes de créer une société afin de mettre en commun des biens immobiliers.

A) Définition

Par définition, une SCI est une forme juridique de société permettant à plusieurs personnes (associés) de détenir et gérer des actifs immobiliers afin d’en partager les bénéfices tout en contribuant aux pertes.

Néanmoins, il faut préciser que la SCI n’est pas une société commerciale. Son but n’est pas d’acquérir et de vendre des biens immobiliers.

Les articles 1832 et suivants du Code civil attribuent d’ailleurs une définition juridique précise à la SCI.

En outre, comme toutes les sociétés, la SCI doit posséder un statut et être immatriculée auprès du RCS. Les démarches de création d’une SCI sont assez simples. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’elle attire de nombreux entrepreneurs.

Bon à savoir :

Puisque la société n’est pas commerciale mais civile, il est possible que des mineurs détiennent des parts sociales dans une SCI.

B) Les caractéristiques d’une SCI

1. La personnalité morale

Étant une société civile, la SCI possède nécessairement une personnalité morale. La personnalité juridique confère à la SCI l’aptitude à avoir des droits et être titulaire d’obligations juridiques.

2. Le capital social

La législation en vigueur ne prévoit pas de capital social minimum pour la SCI. Ainsi, les associés peuvent librement fixer son montant en fonction du projet en question. Les apports peuvent être des biens immobiliers ou être en numéraire.

Bon à savoir :

Le capital d’une SCI peut être fixe ou variable. Pour tout savoir concernant la SCI à capital variable, consultez notre article en cliquant ici !

3. La responsabilité indéfinie des associés

Contrairement aux sociétés commerciales, la responsabilité des associés d’une SCI n’est pas limitée à la hauteur de leurs apports.

Ainsi, les associés sont responsables indéfiniment et prennent le risque de mettre en jeu leur patrimoine personnel.

4. La nécessité de deux associés au moins

La SCI doit être créée par au moins deux associés. Le contrat de société est un acte écrit pouvant être conclut sous seing privé ou notarié.

II/ Liquidation judiciaire d’une SCI

La liquidation judiciaire d’une SCI résulte de l’état de cessation de paiement de la société. Concrètement, cette procédure consiste à mettre fin à l’activité de l’entreprise ou à réaliser ses actifs.

La société se retrouve dans une situation d’endettement qui ne lui permet plus de combler son passif « exigible » par son actif « disponible ».

Lorsque la liquidation judiciaire d’une SCI est décidée, les biens de la société seront vendus. Ensuite, les bénéfices que va rapporter cette vente seront distribués entre les créanciers.

A) Les conditions d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire d’une SCI

La procédure de liquidation judiciaire d’une SCI ne peut être engagée que sous le respect des conditions d’ouverture déterminées par la loi.

1. Liquidation judiciaire d’une SCI : la cessation de paiement

Premièrement, la procédure de liquidation judiciaire d’une SCI ne pourra être ouverte qu’à l’encontre d’une SCI en état de cessation de paiement. Cet état de cessation de paiement doit être déclaré au tribunal par la SCI dans les 45 jours de son apparition.

2. La demande de liquidation par une personne habilitée ?

Deuxièmement, pour ouvrir une procédure de liquidation judiciaire d’une SCI, il faut nécessairement en faire la demande.

Seules trois personnes sont peut effectuer cette demande de liquidation judiciaire d’une SCI. Il peut donc s’agir :

• des représentants légaux de l’entreprise. Dans ce cas, la demande doit être réalisée dans les 45 jours suivant la constatation de cessation de paiement ;
• les créanciers. Ces derniers n’ayant pas obtenu paiement de leurs dettes de la part de la société peuvent demander la liquidation judiciaire d’une SCI. Dans cette procédure, le statut de créancier est pris au sens large. Il peut donc s’agir de la banque, d’un fournisseur ou de toute autre personne ayant une dette envers la société ;
• le Procureur de la République.

C) Les procédures de liquidation judiciaire d’une SCI

Une fois la demande de liquidation judiciaire d’une SCI déposée auprès du tribunal, le juge va examiner son bien-fondé.

Après constatation de la cessation de paiement, il apprécie la situation de la société concernée.

1. La prononciation du « jugement d’ouverture »

Si le tribunal estime que les difficultés de la société sont insurmontables et que son actif disponible ne peut plus faire face à son passif exigible, il va prononcer un « jugement d’ouverture » de liquidation judiciaire d’une SCI.

Ce jugement va constituer le point de départ de toute la procédure de liquidation.

Dès le prononcé du jugement, l’activité de la SCI cesse et les responsables se trouvent dessaisis de leurs fonctions (sauf autorisation spéciale).

De plus, le jugement d’ouverture entraîne blocage des poursuites individuelles et l’arrêt du cours des intérêts. Les intérêts concernés sont les intérêts conventionnels et légaux, sauf prêts souscrits depuis plus d’un an.

Enfin, toutes les créances des créanciers de la SCI deviennent immédiatement exigibles à la prononcée du jugement d’ouverture. À cet effet, tout créancier détenteur de créance avant la décision de justice doit faire une déclaration de créance auprès du liquidateur.

2. La nomination d’un liquidateur judiciaire

Dans son jugement d’ouverture, le tribunal va nommer un mandataire judiciaire qui deviendra le liquidateur de la SCI. C’est lui qui va exercer ses droits sur la société durant la procédure de liquidation judiciaire d’une SCI. Ainsi, il va gérer la SCI à proprement parler, vendre ses biens, vérifier ses créances…

3. La nomination d’un juge-commissaire

Outre le liquidateur judiciaire, le jugement d’ouverture procèdera également à la nomination d’un juge commissaire. Ce dernier aura pour rôle de protéger les intérêts en présence et de veiller à ce que la procédure se déroule dans les normes.

4. La prononciation de la clôture de la liquidation

La procédure de liquidation judiciaire d’une SCI est close lorsque :

• la totalité du passif exigible est remboursée ;
• le liquidateur dispose d’un montant suffisant pour payer les créanciers ;
• la liquidation devient impossible pour insuffisance d’actif.

E) Liquidation judiciaire d’une SCI et liquidation à l’amiable, quelles sont les principales différences ?

Contrairement à la liquidation judiciaire d’une SCI, la liquidation à l’amiable est une procédure qui résulte de la décision des associés réunis en Assemblée générale.

Par conséquent, elle n’est pas le fruit d’une cessation de paiement. À cet effet, la SCI est encore en mesure de payer ses dettes.

Plusieurs raisons peuvent être à l’origine d’une liquidation à l’amiable d’une SCI. Il peut s’agir :

• d’abord, de la réalisation de l’objet social de la SCI ;
• ensuite, de la dissolution anticipée de la société par décision des associés ;
• enfin, de la survenance du terme statutaire.

Dans la procédure de liquidation à l’amiable, le dirigeant de la SCI va convoquer les associés en AG et leur exprimer sa volonté de recourir à la dissolution de la société.

Ainsi, une fois la dissolution prononcée, les associés procèderont à la nomination d’un liquidateur qui procèdera à la réalisation des actifs. Une fois la procédure close, le dossier comportant le formulaire M2, l’attestation d’avis de dissolution, les comptes clôturés par le liquidateur, un exemplaire su PV signé par le gérant … devra être transmis au greffe du Tribunal de commerce.

III/ La liquidation judiciaire simplifiée

La liquidation judiciaire simplifiée est une procédure apparente à la liquidation judiciaire d’une SCI. Toutefois, elle n’est prononcée par le juge que sous plusieurs conditions.

Bon à savoir :

Ces conditions d’ouverture ont été allégées par le décret n° 2019 -1208 du 21 novembre 2019 et la loi Pacte 2019.

A) Liquidation judiciaire simplifiée avant la loi Pacte

La liquidation judiciaire simplifiée avant la loi Pacte (plan d’Action pour la croissance et la transformation des entreprises) a été instaurée afin de limiter les coûts entraînés par la liquidation judiciaire classique.

La liquidation judiciaire simplifiée produit les mêmes effets que la liquidation judiciaire notamment :

• nomination de liquidateur ;
• destitution du dirigeant de ses fonctions ;
• exigibilité des créances…

Cependant, dans la liquidation judiciaire simplifiée, la durée de la procédure ne peut dépasser :

• 6 mois lorsqu’elle est obligatoire ;
• 12 mois lorsqu’elle est facultative.

Par ailleurs, le liquidateur peut vendre les biens de la société aux enchères ou au gré à gré sans qu’il ait à consulter le juge-commissaire.

Enfin, le paiement des créanciers se trouve également simplifié. Le liquidateur établit un état de créance et forme un projet de répartition des créances.

B) Liquidation judiciaire simplifiée après la loi Pacte

1. Changements après la loi pacte

La loi Pacte a apporté une importante modification dans le livre VI du Code du commerce sur la liquidation judiciaire simplifié.

En effet, elle a supprimé la procédure de liquidation judiciaire simplifiée facultative.

Par ailleurs, il est aussi prévu que la liquidation judiciaire simplifiée sera obligatoire en dessous d’un seuil déterminé.

D’un autre côté, la loi Pacte accélère la procédure de liquidation judiciaire simplifiée. En effet, la procédure doit être clôturée dans un délai de 6 mois après son ouverture. Elle est portée à un an lorsque le chiffre d’affaires et le nombre de salariés est supérieur au seuil posé par l’article L.644-5 du Code de Commerce.

2. Liquidation judiciaire simplifiée obligatoire

Après l’entrée en vigueur de la loi Pacte, la procédure de liquidation judiciaire d’une SCI (simplifiée) est devenue obligatoire pour les entreprises qui :

• n’ont pas employé au cours des six mois précédant la procédure, plus de cinq employés ;
• ne possèdent pas de bien immobilier dans leur actif ;
• ont réalisé moins de 750 000 euros de chiffre d’affaires à la clôture du dernier exercice (montant hors taxe).

IV/ Quid du reste du patrimoine immobilier suite à la liquidation judiciaire ?

Une fois que la procédure de liquidation judiciaire d’une SCI est clôturée, s’il reste des parts d’actif, les associés se partagent le boni de liquidation restant.

En outre, ils doivent convenir de la manière dont ils vont répartir les biens (vente, attribution à un associé, restitution…). S’il y a désaccord, le partage sera effectué par voie judiciaire.

Dans tous les cas, l’acte de partage doit être enregistré au service des impôts dans un délai d’un mois.

S’il s’agit de bien immobilier, il faudra l’enregistrer auprès du service de publicité foncière. Le délai d’enregistrement est dans ce cas de deux mois.

Vous savez maintenant tout concernant la liquidation judiciaire d’une SCI !

N’hésitez pas à contacter nos juristes pour plus d’informations !