En tant que structure juridique, la SCI offre de nombreux avantages. A cet effet, elle rend plus facile l’achat d’un bien immobilier, mais aussi sa gestion. Elle est souvent une des solutions les plus prisées par les familles qui souhaitent collectivement gérer un patrimoine immobilier. En effet, la SCI permet de contourner certaines contraintes . Enfin, c’est également la formule idéale pour un investissement locatif. Toutefois, elle reste une société qui doit avoir un capital social et requiert par conséquent des apports de la part des associés de la SCI. Cependant, il n’est pas impossible de créer une SCI sans apport. Afin de faire la lumière sur ce sujet on s‘attardera sur les points suivants :
I/La création de la SCI avec un capital social symbolique
II/Moyen de financer et de créer une SCI sans apport
I/ La création de la SCI avec un capital social symbolique
Au moment de la fondation de la société immobilière, les associées doivent être au moins deux. Il n’y a, semble-t-il, pas de limite quant à leur nombre maximum. En tout cas pour se prétendre à ce statut de membre, ils doivent fournir des apports. Il en existe trois sortes, les apports en nature, en industrie et en numéraire.
A) Pas de minima pour le capital social de la SCI
Le montant ou la valeur de l’apport déterminera également le nombre de parts détenu par l’associé. La loi n’impose néanmoins pas de capital social minimum. Celui-ci peut être de 1 euro symbolique. Cela ne constituera pas une cause de nullité du contrat de société. En pratique, il est de ce fait possible de créer une SCI sans apport.
Toutefois, dans la pratique, il est tout de même plus avantageux de disposer d’un actif assez suffisant pour obtenir un prêt plus facilement. Rien n’empêche les associés par ailleurs d’opter entre une structure à capital fixe ou variable.
B) Formalités pour créer une SCI sans apport
Il semble plus judicieux de détailler les démarches pour la création d’une SCI. Cela passe par la rédaction du statut de celle-ci, les actes de publicité et pour finir l’immatriculation.
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La rédaction des statuts
Le statut n’est rien d’autre que le contrat de société. Il définit les droits et obligations des sociétaires, du gérant et de la société. Il contient également des informations utiles comme les apports en nature. Si l’on peut rédiger soi-même cet acte, il est recommandé de demander l’aide d’un professionnel.
Il contient les informations utiles pour les tiers comme la dénomination sociale, le nom des associés, le montant du capital social…
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Le rassemblement du capital social
En même temps que la rédaction du statut, les associés devront constituer le capital social. Le principe est le même que pour les sociétés de capitaux comme la SARL ou la SAS et les SNC. S’ils décident créer SCI sans apport, ils n’ont qu’à passer outre cette étape.
Le droit positif compte au moins deux types d’apports, celui en nature et celui en numéraire. Le premier signifie que l’associé offre un bien immeuble (ou meuble dans des cas rares) à la SCI. En contrepartie il recevra des parts sociales.
L’apport en numéraire est une somme d’argent versé par l’associé. Dans le cas de la SCI sans apport, celui-ci n’est pas pris en considération.
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La publication de la SCI à travers une annonce légale
Cette étape est importante et obligatoire avant l’immatriculation. Les tiers ou toute personne ayant intérêt ont le droit de connaitre l’existence de la SCI. Pour ce faire, les fondateurs doivent tout simplement faire une annonce dans un journal d’annonces légales.
Cela doit se faire dans 30 jours au plus après la signature du statut par les sociétaires. Cet avis reprend une partie des éléments mentionnés dans ce dernier en particulier l’objet social.
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L’immatriculation de la société au RCS
Une fois toutes ces formalités réalisées, il ne reste plus donc que l’immatriculation. Celle-ci consiste au remplissage d’un formulaire M0, la présentation des statuts, la pièce d’identité du gérant, etc. Le dossier doit être envoyé à l’Administration responsable de l’inscription au Registre du commerce et des sociétés (RCS) et au greffe du tribunal de commerce du département endossant le rôle de Centre de formalités des entreprises (CFE).
II/ Les différents moyens de financer et de créer une SCI sans apport
Deux moyens sont à dispositions des associées qui veulent créer une SCI sans apport. Soit, ils effectuent un prêt et verser un apport en compte courant, soit ils empruntent à travers la SCI elle-même.
A) Le principe de l’emprunt en SCI
L’un des plus grands avantages de la SCI c’est la possibilité de contracter un prêt immobilier SCI. Il n’y a pas de privilège particulier accordé par les banques ni même des taux avantageux comme c’est le cas des simples particuliers avec les prêts aidés.
Les établissements bancaires n’accordent le taux les prêts à taux zéro et les prêts épargne logement qu’aux personnes physiques qui veulent emprunter pour financer la construction de leur résidence principale.
B) Les types d’emprunts pour financer la SCI
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Un emprunt effectué par un associé pour la SCI
Dans ce cas de figure, l’associé demandera auprès de sa banque un crédit immobilier et sans apport. Il versera par la suite à la SCI la somme qu’il a reçue. Bien évidemment, il devra répondre de cette dette personnellement. Les créanciers pourront donc gager les biens appartenant à son patrimoine personnel.
Il s’agit en l’occurrence de la solution la moins avantageuse surtout que la société n’a pas vocation au partage de bénéfice, sauf si certaines conditions sont remplies. Cela tient par exemple du régime fiscal choisi. Il est possible qu’il paye ses dettes avec ses revenus fonciers.
S’il arrive dans ce cas à emprunter pour la SCI, il aura le choix entre verser sous la forme d’un apport en numéraire ou d’un apport en compte courant.
Bien que l’on appelle cela « apport », il s’agit en réalité d’une avance accordée par l’associé à la SCI. Celle-ci deviendra dans ce cas sa débitrice. De plus, il n’aura pas de part sociale en échange de ce prêt.
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Un emprunt à travers la SCI
Enfin, les sociétaires peuvent souscrire un emprunt au nom de la personne morale et ainsi acheter en SCI. Ce type d’opération est régi par des règles spécifiques notamment au niveau de la détermination du taux d’intérêt.
En conséquence, la SCI va donc rembourser elle-même ses créanciers en fonction des délais prévus par le contrat. Si celle-ci met en location l’immeuble, elle n’aura pas de mal à couvrir ses dettes. Dans le cas inverse, elle n’a pas de revenu propre. Les associées doivent dans ce cas lui verser régulièrement des apports en compte courant.
Pour le cas particulier de la SCI familiale, elle profite des dispositions du code de la consommation dans ses articles L 313-1 dont la condition suspensive de l’obtention de l’emprunt. Afin d’être sûres du remboursement, les banques demandent en principe des garanties à l’associée ou à la SCI.
La première est la classique hypothèque portant sur le bien immobilier exploité. La seconde peut être une sureté personnelle comme la souscription à une assurance emprunteur. Enfin, pour plus de sécurité, les créanciers demandent aux membres de se porter caution du paiement la dette.
