Les charges déductibles dans les SCI à l’IR

I. Pourquoi créer une SCI ? 

• La SCI : définition 

La société civile immobilière (SCI) est une société composée d’au moins deux associés et dont le but est de constituer et/ou de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. 

Effectivement, la SCI est un contrat de société ou les associés décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices. Par ailleurs, les associés s’engagent à contribuer aux pertes et ainsi sont responsables de manière indéfinie et solidaire. 

Ainsi, il peut s’agir par exemple d’acheter un bien immobilier pour le louer par la suite ou encore d’acheter en famille un bien immobilier pour y habiter. Il est aussi possible de créer une SCI pour transmettre son patrimoine. 

Comme toutes les sociétés, la SCI doit anticiper les règles de son fonctionnement au sein des statuts de la SCI (prise de décision, gestion, etc.). 

Il existe plusieurs types de SCI différents selon l’activité exercée par la SCI, comme par exemple :

• La SCI familiale : elle permet à des membres d’une même famille de détenir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers ; 
• Mais aussi, la SCI de gestion ou de location : elle permet aux associés d’acheter un bien ou plusieurs biens pour ensuite les louer ;
• Ou encore, la SCI professionnelle : elle est créée dans le but de gérer un patrimoine immobilier attaché à une activité professionnelle.

• Quel est l’intérêt de créer une SCI ? 

La création d’une SCI peut avoir de nombreux avantages pour les associés. Il permet notamment d’éviter le régime de l’indivision qui s’applique automatiquement lorsque deux personnes sont propriétaires d’un bien en commun. C’est par exemple le cas lorsqu’une succession intervient. 

A la différence de l’indivision dont l’indivisaire (l’un des propriétaires) détient une quote-part qui s’étend à l’ensemble du bien immobilier, la SCI permet de contourner ce régime de l’indivision. En effet, l’associé de la SCI va détenir des parts sociales auxquelles ses droits se limitent.

La SCI est donc utile pour transmettre un patrimoine ainsi que le gérer plus facilement.

Dans le même temps, la création d’une SCI permet également d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). En l’absence de choix, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Ce choix entre l’IS et l’IR aura des conséquences juridiques et fiscales. 

Une SCI à l’IR suit les règles fiscales des revenus fonciers. Autrement dit, les associés sont personnellement imposés. 

Néanmoins, il existe des charges déductibles (revenus fonciers). Ces charges sont déductibles pour une SCI classique, mais il y a aussi des charges déductibles d’une SCI familiale. 

II. Charges déductibles SCI IR : rappel des notions

Créer une SCI est intéressant pour ceux qui veulent investir dans l’immobilier. Elle permet à la fois d’augmenter la capacité financière des associés tout en assurant la protection de leur patrimoine.

• Les charges déductibles : de quoi parle-t-on ? 

Lorsque l’on parle de charges déductibles SCI, il s’agit des charges qui peuvent être déduites du résultat de la SCI, étant entendu que le résultat se trouve dans la différence entre les recettes et les charges. 

La déduction des charges permet aux associés d’obtenir des avantages fiscaux sur certaines dépenses, comme par exemple les frais de travaux d’entretien et réparations, les frais d’emprunt d’un associé souhaitant obtenir des parts. A condition que ces charges se rapportent à des immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui exclut les dépenses liées à un immeuble vacant. 

Bon à savoir : les charges déductibles dans les SCI imposées à l’IS sont plus importantes. De plus, lorsqu’un SCI est soumis à l’IR, la société peut choisir d’être assujettie à la TVA ou de ne pas l’être. 

Attention : les charges déductibles en SCI sont celles payées au cours de l’année d’imposition, et il faut être en mesure de pouvoir les justifier. 

Bien qu’il soit possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés, une SCI est par principe imposable à l’impôt sur le revenu. Les bénéfices sont alors directement imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.

Cependant, il peut être intéressant de diminuer le montant des revenus fonciers dans l’objectif de réduire l’imposition à payer.
Cela est notamment faisable en déduisant certaines charges. Celles-ci sont imputables sur les revenus fonciers dégagés. L’assiette fiscale est alors amoindrie, et cela permet donc de payer moins d’impôt, voire même de passer dans la tranche inférieure du barème progressif de l’impôt sur le revenu.

La possibilité de dégager un déficit foncier

Les charges déductibles peuvent réduire le montant des revenus fonciers, mais elles peuvent également être à l’origine d’un déficit foncier lorsqu’elles sont supérieures à ces revenus. C’est notamment le cas lorsque des frais ont été engagés mais que la SCI n’encaisse pas encore de loyers.

Ce déficit foncier est intéressant dans la mesure où il va venir diminuer le revenu global et par conséquent le montant de l’impôt à payer.
Ce mécanisme est cependant limité. Il est alors important de connaître les règles inhérentes à ce mécanisme.

Il est notamment primordial de savoir que le déficit foncier imputé sur les revenus personnels globaux ne peut excéder 10 700 euros. La fraction supérieure à ce montant est reportable sur les 10 années à venir.

De plus, les intérêts d’emprunt ne rentrent pas en compte dans le calcul du déficit foncier. Lorsque leur montant est supérieur au montant des revenus, la fraction supérieure ne vient pas diminuer les revenus personnels globaux de l’associé mais s’impute sur les revenus fonciers à encaisser par la société  sur les 10 années à venir.

III. Conditions de déductibilité des charges

L’article 13 du Code général des impôts dispose que pour que des dépenses soient déductibles, il faut qu’elles soient issues de l’acquisition ou de la conservation du revenu. Pour les SCI soumises à l’impôt sur le revenu, les charges sont déductibles lorsqu’elles se rapportent à des immeubles pour lesquels les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Ainsi, les dépenses relatives à des immeubles vacants ne sont pas déductibles.
De plus, elles doivent avoir été supportées par le propriétaire et avoir été réalisées au cours de l’année d’imposition.

Charges déductibles

On trouve à l’article 31 du code général des impôts les charges déductibles de l’imposition foncière :

• Les dépenses d’entretien et de réparation. Elles permettent la conversation du bien.
• Les primes d’assurance. Peu importe le risque couvert, la prime d’assurance est déductible. En revanche, les primes d’assurances couvrant des risques liés au mobilier ne sont pas déductibles.
• Les charges récupérables non récupérées. Ce sont les montants des charges déductibles que le propriétaire n’a pas pu récupérer auprès du locataire.
• Les provisions pour charges de copropriétés.
• Les dépenses d’amélioration. Ce sont les dépenses qui améliorent le confort du bien immobilier.
• Les intérêts d’emprunt. Les intérêts d’emprunt ayant pour objectif de produire des revenus fonciers sont déductibles.
• La taxe foncière de la SCI ainsi que les autres taxes assimilées.
• Les frais de gestion des immeubles. On parle ici des sommes déboursées pour l’administration de l’immeuble, la rémunération du concierge ou bien les honoraires versés. Cependant, les frais de gestion engagés par le gérant ou ses associés pour louer un bien immobilier ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Ils sont simplement sujets à un abattement forfaitaire de 20 euros.

Charges non déductibles

Il existe cependant un certain nombre de charges non déductibles :

• On a vu précédemment que les charges afférentes à un immeuble vacant ne sont pas déductibles. En effet, elles ne se rapportent pas à un immeuble qui dégage des produits imposables en revenus fonciers.
• Les dotations aux amortissements pratiquées sur les immeubles ne sont pas déductibles (contrairement aux amortissements pratiqués dans une SCI imposée à l’IS).
• Les travaux de construction. Il a été vu ci-dessus que les dépenses d’entretien ainsi que les dépenses d’amélioration étaient déductibles. En revanche, les dépenses qui modifient la structure d’un immeuble ne sont pas déductibles des revenus fonciers. De la même manière, les frais engagés pour la démolition d’un immeuble ne constituent pas une charge déductible des revenus fonciers.
• Certaines taxes. Sont notamment à la charge du locataire et donc non déductibles du revenu foncier la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordure ménagères.
• Les frais de notaire et d’enregistrement exposés lors de l’acquisition d’un immeuble.
• Les droits de mutation en cas de cession d’un immeuble.

IV. Modalités pour déduire les charges

C’est le formulaire 2072 qui doit être rempli pour pouvoir déduire les charges de la SCI. Il est composé d’un feuillet principal et de deux annexes. C’est dans l’annexe 1, aussi appelée 2072-S-1-A1-SD, qu’il faut inscrire les charges déductibles.

Les loyers perçus durant l’année seront indiqués dans la première ligne de ce formulaire. La deuxième ligne concerne les dépenses par nature déductibles incombant normalement à la société immobilière et mises par convention à la charge des locataires. La troisième ligne est réservée aux subventions reçues. La quatrième ligne concerne les logements mis à disposition gratuitement. La somme de ces éléments correspond au loyer brut imposable et est indiqué sur la ligne 5.

Les lignes 6 à 21 sont ensuite consacrées aux charges déductibles. Il faudra être rigoureux pour éviter les risques fiscaux mais également pour optimiser au mieux les revenus dégagés. Le gérant de la SCI a donc un rôle important à jouer à ce niveau là.

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