Quelles sont les charges déductibles dans une SCI IS ? Les SCI sont en principe imposées à l’IR. Il est alors possible de diminuer son imposition en déduisant certaines charges de son revenu foncier.
Cependant, il peut être judicieux d’opter lors de la constitution de la société ou au cours de son existence pour l’impôt sur les sociétés. Les conséquences peuvent être significatives, notamment concernant le régime des charges déductibles.
Il est donc essentiel, à l’heure de prendre cette décision, de disposer de toutes les informations nécessaires pour être sûr de faire le bon choix. Connaitre les règles fiscales qui s’appliquent dans une SCI à l’IS est important pour optimiser au mieux les bénéfices dégagés par la société. Ainsi, Legalvision met dans cet article toute son expertise pour vous éclairer sur ce sujet.
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La SCI : de quoi parle-t-on ?
La SCI : définition
La société civile immobilière (SCI) est une société composée d’au moins deux associés et dont le but est de constituer et/ou de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs.
Effectivement, la SCI est un contrat de société ou les associés décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices. Par ailleurs, les associés s’engagent à contribuer aux pertes et ainsi sont responsables de manière indéfinie et solidaire.
Ainsi, il peut s’agir par exemple d’acheter un bien immobilier pour le louer par la suite ou encore d’acheter en famille un bien immobilier pour y habiter. Il est aussi possible de créer une SCI pour transmettre son patrimoine.
Comme toutes les sociétés, la SCI doit anticiper les règles de son fonctionnement au sein des statuts de la SCI (prise de décision, gestion, etc.).
Il existe plusieurs types de SCI différents selon l’activité exercée par la SCI, comme par exemple :
– La SCI familiale : elle permet à des membres d’une même famille de détenir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers ;
– Mais aussi, la SCI de gestion ou de location : elle permet aux associés d’acheter un bien ou plusieurs biens pour ensuite les louer ;
– Ou encore, la SCI professionnelle : elle est créée dans le but de gérer un patrimoine immobilier attaché à une activité professionnelle.
Les charges déductibles : de quoi parle-t-on ?
Lorsque l’on parle de charges déductibles SCI, il s’agit des charges qui peuvent être déduites du résultat de la SCI, étant entendu que le résultat se trouve dans la différence entre les recettes et les charges.
La déduction des charges permet aux associés d’obtenir des avantages fiscaux sur certaines dépenses, comme par exemple les frais de travaux d’entretien et réparations, les frais d’emprunt d’un associé souhaitant obtenir des parts. A condition que ces charges se rapportent à des immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui exclut les dépenses liées à un immeuble vacant.
Bon à savoir : les charges déductibles dans les SCI imposées à l’IS sont plus importantes. De plus, lorsqu’un SCI est soumis à l’IR, la société peut choisir d’être assujettie à la TVA ou de ne pas l’être.
Attention : les charges déductibles en SCI sont celles payées au cours de l’année d’imposition, et il faut être en mesure de pouvoir les justifier.
Bien qu’il soit possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés, une SCI est par principe imposable à l’impôt sur le revenu. Les bénéfices sont alors directement imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Cependant, il peut être intéressant de diminuer le montant des revenus fonciers dans l’objectif de réduire l’imposition à payer.
Cela est notamment faisable en déduisant certaines charges. Celles-ci sont imputables sur les revenus fonciers dégagés. L’assiette fiscale est alors amoindrie, et cela permet donc de payer moins d’impôt, voire même de passer dans la tranche inférieure du barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Nous l’avons vu, il est possible d’opter pour régime fiscal de l’IR (impôt sur le revenu) ou l’IS (impôt sur les sociétés). En fonction du choix opéré, il est possible de déduire des charges.
Bon à savoir : certaines SCI doivent nécessairement opter pour l’IS en raison de l’activité exercée (notamment lorsqu’il s’agit d’un immeuble meublé, ou encore pour les SCI qui réalisent au moins 10% de leur chiffre d’affaires dans le cadre des opérations commerciales).
A noter qu’une SCI soumise à l’IS, la société existe en tant que personne morale distincte de celle des associés et disposera, de fait, d’un patrimoine personnel. Autrement dit, l’administration fiscale va prélever directement la SCI et non les associés de la société, à l’inverse du régime de l’IR.
I/Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés
Les modalités de l’option pour l’impôt sur les sociétés
Les sociétés civiles immobilières peuvent choisir d’être assujetties à l’imposition sur les sociétés. L’option doit être établie par écrit et doit être notifiée au service des impôts ou auprès du Centre des formalités des entreprises.
Elle doit être exercée avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel l’entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l’impôt sur les sociétés. Pour une entreprise qui clôture le 31 décembre, elle devra impérativement notifier son option avant le 31 mars de l’année à compter de laquelle elle souhaite être assujettie à l’IS.
Alors que cette option était auparavant irrévocable, la loi de finances pour 2019 a permis de renoncer à cette option jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée. Une fois ce délai écoulé, les associés ne peuvent plus revenir sur cette option.
Les SCI à l’IS de plein droit
Attention, il faut noter que certaines SCI sont obligatoirement imposées à l’IS. C’est notamment le cas de celles qui ont pour activité la location d’immeubles meublés ou de celles qui réalisent au moins dix pour cent de leur chiffre d’affaires dans le cadre des opérations commerciales.
II/Fonctionnement de l’impôt sur les sociétés
A la suite de cette option, on passe du régime des particuliers au régime des BIC (bénéfices industriel et commerciaux). On ne parle plus de revenus mais de bénéfices et le recours à un expert-comptable est alors conseillé.
La fiscalité de la SCI à l’IS est dite « opaque » et non plus transparente comme à l’IR. Alors que dans une SCI imposée à l’IR, les revenus sont intimement liés à l’imposition personnelle, la fiscalité d’une SCI à l’IS est indépendante de la fiscalité des associés.
Le taux de l’IS
Les bénéfices sont taxés selon l’imposition sur les sociétés. Le taux peut être beaucoup plus attractif que le taux marginal d’imposition. Ainsi, si les bénéfices sont inférieurs à 38 120 euros, ils sont soumis à un taux réduit de 15 %. Au-dessus de ce montant, le taux de l’IS est de 28 %. Mais celui-ci va diminuer. En 2022, les bénéfices ne seront imposés qu’à hauteur de 25 %.
Attention, dans une SCI soumise à l’IS, si les associés veulent se verser des dividendes, il faut être bien conscient que cela aboutira à une double imposition : les dividendes, issus des bénéfices déjà imposés à l’IS, seront de nouveau imposés. Ils seront soumis au choix à la « flat tax » (imposition de 12,8 % + 17,2% de prélèvements sociaux) (Lien) ou au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Qui a intérêt à opter pour l’IS ?
Créer une SCI à l’IS peut être judicieux dans de nombreuses situations. cela peut aussi bien être intéressant dans la cadre d’un projet important d’achats d’immeubles, pour des investisseurs qui n’ont pas l’intention de revendre leur bien ou des professionnels qui souhaitent exploiter un local commercial.
Il incombe à chacun de bien évaluer sa situation pour faire le meilleur choix.
Il convient d’analyser si la fiscalité de l’impôt sur les sociétés est adaptée au projet qui doit être développé. Un des éléments qui permettra d’estimer si l’option constitue une bonne solution ou non est l’étude des charges déductibles.
III/Les charges déductibles dans une SCI IS
L’assiette imposable peut être réduite grâce à la déduction de certaines charges.
Les charges déductibles dans une SCI IS sont notamment :
- Les dépenses d’entretien et de réparation : ces dépenses permettent de conserver le bien en état. Elles ne doivent pas aboutir à une modification complète de ce dernier.
- Les primes d’assurance
- Les dépenses supportées par le propriétaire : ce sont les dépenses avancées par le propriétaire qui auraient dû être à la charge du locataire.
- Les provisions pour charge de copropriété
- Les travaux d’amélioration : ce sont les dépenses qui permettent l’installation d’un nouvel élément afin d’améliorer le confort de l’immeuble. Il faudra faire cependant attention à ce que la structure de l’immeuble ne soit pas modifiée, auquel cas la dépense sera considérée comme une dépense de construction.
- Les intérêts d’emprunt
- Les impôts : notamment la taxe foncière de la SCI et des taxes assimilées.
- Les frais liés à la gestion des immeubles : la rémunération du concierge rentre par exemple dans cette catégorie.
Les charges déductibles propres à la SCI à l’IS
Les charges vues précédemment ne sont pas les seules charges déductibles dans une SCI IS. Certaines charges ne peuvent être déduites que dans les sociétés soumises à l’IS.
Charges en lien avec la SCI
Contrairement aux sci à l’IR, il est possible de déduire du résultat toutes les charges en lien avec la SCI. Ainsi, voici pêle-mêle une liste non exhaustive des éléments qui permettent de réduire l’assiette fiscale :
- Les frais d’agence
- Les frais d’essence liés à la gestion de la SCI. Ainsi, les déplacements pour une visite d’appartement ou pour un rendez-vous à la banque peuvent être déduits des bénéfices.
- Les frais postaux
- La rémunération du gérant
- L’achat d’une voiture, d’un ordinateur etc.
Droits de mutation
Les droits de mutation et les frais de notaire font partie des charges déductibles dans une SCI IS.
Amortissements
Une des particularités de la SCI à l’IS est la possibilité d’appliquer l’amortissement sur le résultat comptable de la SCI. Pour résumer, le bien possédé par la société va comptablement perdre de la valeur au fil des années. L’expert-comptable va ainsi constater, tous les ans, la perte de valeur de la valeur comptable. L’amortissement enregistré chaque année viendra en déduction du bénéfice imposable.
En général, un immeuble bâti va être amorti sur une durée qui va aller de 20 à 50 ans, ce qui correspond un taux annuel d’amortissement de 2 % à 5 %.
Cet amortissement peut avoir un impact considérable.
A titre d’exemple : un immeuble acheté 200 000 euros, amorti sur 20 ans, aura un taux annuel d’amortissement égal à 5 %. Chaque année, 10 000 euros seront amortis, et pourront être déduits des bénéfices.
Ainsi, les charges déductibles dans une SCI IS sont diverses et variées. Créer une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peut donc s’avérer intéressant.
