Cession de parts de SCI à titre gratuit

I/ La cession de parts de SCI à titre gratuit : mode d’emploi

A) Définition de la SCI

De manière générale, il peut être plus intéressant pour les propriétaires de créer une SCI plutôt que de détenir directement un immeuble. Cette Société Civile Immobilière est un type particulier de Société Civile. Elle est créée spécifiquement pour les opérations immobilières. La SCI va alors posséder l’immeuble et les personnes physiques posséderont les parts de cette société. Une fois la société constituée, l’associé disposera d’un nombre de parts proportionnel à son apport dans celle-ci. Ces parts pourront alors être vendues ou cédées.

Pour en savoir plus sur la vente de parts sociales, consultez notre article dédié à cette thématique.

La SCI sera administrée par un gérant qui prendra toutes les décisions nécessaires à l’entretien des biens de la SCI. La SCI est donc globalement plus facile à gérer qu’un bien possédé en indivision. En effet en indivision, l’accord de l’intégralité des bénéficiaires est nécessaire pour tous les actes relatifs à l’immeuble. En revanche, cela n’est pas le cas dans la SCI.

La transmission de parts de SCI est une méthode qui permet de transmettre indirectement ses biens tout en contournant partiellement le régime de la donation classique. Cette procédure nécessite toutefois un certain formalisme.

B) Procédure de cession de parts de SCI à titre gratuit

Pour procéder à la cession, il faut avoir la capacité et la volonté. Enfin, le donateur ne doit pas être frappé d’une incapacité.

Nécessité d’obtenir l’agrément des autres associés

En principe, l’autorisation unanime des autres associés est requise avant de procéder à la cession. Ainsi, en principe en cas de cession de parts de SCI à titre gratuit, l’associé devra avoir l’accord de tous les autres associés. En revanche, cela n’est toutefois pas le cas pour une cession aux descendants et aux ascendants.

Toutefois, les associés peuvent prévoir le contraire dans les statuts. Plus précisément, ils peuvent prévoir que la donation est soumise à l’agrément d’uniquement la majorité des associés ou prévoir une autorisation de principe pour toutes les cessions au sein de la famille. Cela peut notamment être utile en cas de cession à ses petits-enfants ou à ses cousins.

Bien que ce cas soit plus rare, il est également possible de prévoir dans les statuts une obligation d’obtenir l’agrément du gérant de la société. Cela peut notamment être le cas du parent, qui bien que n’étant plus propriétaire des parts, continue à administrer le meuble et veut influer sur la propriété des parts.

1. Notification du projet de cessation de parts de SCI à titre garanti

La notification devra être adressée à l’ensemble des associés et au gérant lorsque l’agrément des associés est requis. Là encore, les statuts peuvent décider de déroger à ce principe.

Le projet de cession de parts de SCI à titre gratuit doit être notifié par lettre recommandée avec AR ou par acte d’huissier. Ce document devra mentionner l’identité du bénéficiaire, le nombre de parts à donner et l’évaluation de leur valeur.

À défaut d’une réponse des associés ou du gérant dans un délai de 6 mois, l’agrément sera réputé obtenu. L’associé pourra alors procéder à la cession.

Si le vendeur n’obtient pas l’agrément qu’il demande, ce dernier ne sera pas contraint de conserver ses parts sociales. Dans ce cas, il pourra en effet contraindre les associés à les racheter. L’achat se fera alors par voie de réduction du capital social, ce qui suppose un certain nombre de formalités supplémentaires. Plus précisément cela nécessitera : une assemblée générale qui va décider de la réduction, un PV de cette assemblée, un enregistrement au service des impôts et la publication d’une annonce légale.

En cas de désaccord sur le prix de rachat, un expert sera nommé par le juge pour fixer un prix convenable.

2. Une modification des statuts

Une fois l’agrément obtenu, les associés devront procéder à la modification des statuts. En pratique, il arrive régulièrement que cette modification ait lieu dans la même AGE que celle dans laquelle les associés ont donné l’agrément. Cela n’est toutefois pas obligatoire.

Ces nouveaux statuts devront alors refléter la nouvelle répartition du capital. Plus précisément, il faudra supprimer la qualité d’associé du vendeur et la donner au tiers entrant. Pour en savoir plus sur cette étape, n’hésitez pas à consulter notre article sur la modification des statuts.

3. L’acte de transmission des parts sociales

La cession des parts sociales à titre gratuit, comme tout acte de donation entre vifs, doit être effectuée par un acte notarié. L’acte devra mentionner le nombre des parts sociales cédées, leur numéro, ainsi que le prix de vente et la date de cession.

Par ailleurs, lorsque les parts sociales sont placées dans la communauté des biens d’un couple marié, l’acte devra également contenir l’accord à la cession du conjoint. De plus, il est curieux de noter que la donation de parts d’une SCI au profit d’un mineur requiert uniquement l’autorisation d’un seul de ses parents.

C) L’enregistrement des formalités auprès du greffe

Afin de finaliser la procédure de cession de parts de SCI à titre gratuit, le dépôt d’un certain nombre de documents devra impérativement être effectué. Il faudra donc déposer auprès du greffe du tribunal de commerce :

• Le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant la cession des parts sociales,
• Un original de l’acte de cession,
• Deux exemplaires des statuts à jour datés et certifiés conformes à l’original.

Ces documents devront être déposés au greffe au plus tard 1 mois après la tenue de cette Assemblée générale. Pour plus de simplicité, ces modifications pourront être effectuées en ligne via le site Infogreffe.

Vous souhaitez plus de précisions sur les différentes étapes de la cession de parts ou en apprendre plus sur la vente de parts sociales ? Nos articles dédiés sauront répondre à vos questions !

II/ L’imposition de la cession de parts de SCI à titre gratuit

Le principal intérêt de la cession de parts de SCI à titre gratuit est son régime fiscal. Pour calculer le montant de l’impôt dont vous serez redevable, il vous faudra d’abord calculer la base d’imposition puis appliquer le taux d’imposition avant d’envisager d’éventuelles exonérations. Pour être plus précis, l’impôt sera ici un droit de mutation à titre gratuit.

A) Calcul de la valeur immobilière du bien

Le taux d’imposition de la donation dépendra de la valeur de la donation et du lien de parenté entre le donataire et le donateur. Afin de déterminer la valeur de la donation, il conviendra d’effectuer le calcul suivant :

valeur du bien immobilier détenu par la SCI + trésorerie sur le compte bancaire de la SCI – dettes de la SCI

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nombre de parts sociales

Attention : s’il peut être tentant de vendre les parts sociales à un prix dérisoire afin de contourner l’imposition de la donation, cette manœuvre est fortement sanctionnée par l’administration fiscale. Ce type d’opération caractérise en effet une donation déguisée.  Dans ce cas, l’administration fiscale vous imposera non seulement sur la donation mais vous appliquera également des intérêts de 40 ou 80% (en cas de mauvaise foi).

B) Les abattements disponibles

Pour calculer la base imposable de votre cession de parts de SCI à titre gratuit, il vous faudra soustraire du prix total des parts transmises, la somme de l’abattement dont vous pouvez bénéficier.

En effet, afin de faciliter la transmission des parts sociales de SCI, le législateur a mis en place des abattements applicables en cas de donation. Ces abattements sont prévus en cas de cession des parts à un autre membre de la famille. Ces donations s’appliqueront tous les 15 ans. Le montant de ces abattements variera selon le membre de la famille auquel l’associé a prévu de céder ses parts. Ainsi, les abattements seront des montants suivants :

• 80 724 euros en cas de transmission à l’épouse ou époux ;
• 100 000 euros en cas de transmission à l’ascendant ou au descendant ;
• 31 865 euros en cas de cession aux petits-enfants ;
• 15 932 euros en cas de cession au frère ou à la sœur.

Ces abattements sont applicables individuellement à chaque enfant, petit-enfant ou frère et sœur. Ainsi, si un associé veut céder 300.000 euros de parts sociales à ses 3 enfants, aucun d’eux ne sera redevable d’un impôt.

Dans le cas d’un patrimoine détenu depuis un certain temps, il peut donc être intéressant de prévoir sa succession plus de 15 ans en avance. Si cela est en effet difficile en pratique, cela permet de multiplier les abattements et de limiter en conséquence l’imposition.

C) Taux d’imposition de la cession de parts de SCI à titre gratuit

Dans une cession à titre gratuit entre parents et enfants ou entre époux le taux d’imposition est évolutif:

Dans une donation entre frères et sœurs : lorsque la donation a une valeur inférieure à 24 430€, celle-ci sera imposée à 35%. Si la donation est supérieure à ce montant, le barème d’imposition est de 45%.

Enfin en cas de cession de parts de SCI à titre gratuit envers un tiers n’ayant aucun lien de parenté, la cessation sera imposée à un taux de 60%.

Le bénéficiaire pourra bénéficier d’une réduction sur le montant à payer dans deux cas spécifiques :

• Lorsque le donataire a trois enfants ou plus, il pourra bénéficier d’une réduction de 305 euros sur les droits de donation pour le troisième enfant. Elle sera de 610 euros pour les enfants suivants.
• Lorsque le bénéficiaire est atteint d’une invalidité de 50% au minimum. Il bénéficiera également d’une réduction de 305 euros sur les droits à payer.

Exemple :

Un père dispose de 50 % des parts sociales d’une SCI. Cette société a 1000 actions. Elle détient un bien d’une valeur de 300.000 euros, de 100.000 euros sur son compte en banque, et n’a pas de dette. Le père souhaite transmettre ses parts à son fils unique.

Etape 1 : Calcul de la valeur des parts. Le prix d’une part sociale est de (300.000+100.000-0)/1.000 = 400 euros par actions. Puisqu’il dispose de 50% des 1000 parts, il a la propriété de 500 parts. La cession aura donc une valeur totale de (400×500) 200.000 euros.

Etape 2 : Mise en place de l’abattement. Sur ces 200.000 euros, il conviendra d’appliquer un abattement. Puisqu’il s’agit d’une cession envers un descendant, cet abattement sera de 100.000 euros. Le donataire sera alors imposé sur une valeur de 100.000 euros.

Etape 3 : Calcul du taux et imposition. En présence d’un montant imposable de 100.000 euros, le bénéficiaire des parts sera imposé à un taux de 20 % (voir tableau ci-dessus). Le bénéficiaire devra donc payer un impôt de (20%x100.000) soit 20.000 euros.

Etape 4 : Réduction éventuelle. Si le bénéficiaire dispose de 3 enfants ou plus, ou souffre d’une invalidité de plus de 50%. Il pourra bénéficier d’une réduction supplémentaire.

III/ La cession partielle des parts sociales de SCI

Si vous souhaitez conserver la propriété de vos parts mais souhaitez que vos descendants puissent recevoir les loyers issus de l’immeuble possédé par la SCI, il pourrait être intéressant d’envisager la cession de l’usufruit des parts de votre société. Via ce mécanisme, vous conserverez la qualité de nu-propriétaire et céderez celle d’usufruitier.

Le nu-propriétaire restera alors propriétaire des parts mais les revenus des parts appartiendront alors à l’usufruitier.

Enfin, si la cession de parts ne vous semble pas être une solution adéquate et que vous ne souhaitez pas les conserver, il sera peut-être temps d’envisager de fermer la SCI. Pour en savoir plus sur la dissolution liquidation amiable d’une SCI, consultez notre article.