L’avantage d’une SCI est principalement la facilité de gestion d’un patrimoine immobilier qu’elle permet, notamment en comparaison avec le régime de l’indivision. Elle permet, en nommant un gérant, de prendre des décisions plus simplement.
Du point de vue fiscal, la SCI est privilégiée pour transmettre un patrimoine à ses enfants. Elle permet de réaliser des donations successives de parts sociales en profitant d’abattements. Celles-ci seront soumises à un abattement, qui permet d’éviter l’imposition.
Comment créer une SCI et quels sont les avantages ? Dans cet article, nous nous intéressons aux formalités à réaliser. Nous verrons aussi les avantages de la SCI et toutes les informations à connaître sur la fiscalité liée à la SCI. En effet, la SCI suppose un certain formalisme dans sa création, mais aussi dans son fonctionnement.
Pour gérer un patrimoine immobilier, l’avantage de créer une SCI immobilière consiste en la possibilité de se partager les parts sociales.
Dans cet article, LegalVision met à votre service son expertise juridique pour vous aider à tout comprendre sur ce sujet. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :
I/ Acheter en SCI : avantages et inconvénients
II/ SCI et investissement locatif
III/ Fiscalité de la SCI : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) ?
IV/ Comment créer une SCI ?
I/ Acheter en SCI : avantages et inconvénients
A) SCI immobiliere avantage et inconvénient
L’avantage d’acheter un appartement en SCI tient aussi aux facilités de financement que celle-ci apporte. En effet, chaque personne mettra une certaine somme et sera rétribuée en parts sociales de la société. Le coût de l’achat de ce bien est partagé entre plusieurs personnes. Les banques peuvent privilégier ce type de montage. En effet, elle pourra octroyer un prêt au regard du patrimoine et de la situation financière de chacun des associés. Cependant, pour l’achat d’une résidence principale, la SCI est peu conseillée puisque la loi exclut l’octroi de certaines aides si celle-ci est achetée par le biais d’une SCI. En cas de déficit foncier, chaque associé peut le déduire de sa base imposable taxable à l’impôt sur les revenus dans la limite de 10.700 €. Une SCI à l’IR ne peut réaliser des actes de commerce à titre principal, auquel cas elle se verrait soumise à l’IS.
B) Acheter en SCI avantage
Un autre avantage d’une SCI pour acheter une maison c’est aussi d’anticiper la transmission de ce bien à ses enfants. Les parents et les enfants sont alors les associés de la SCI. Il sera alors aisé d’effectuer des donations successives aux enfants, sous forme de parts sociales, afin de transmettre petit à petit le patrimoine. La loi prévoit un abattement de 100 000 € tous les 15 ans. Aucune imposition n’aura lieu sur les donations faites dans cette limite.
Du côté des inconvénients, on trouve le formalisme nécessaire à la création d’une société et au fonctionnement de la cession. Concernant les formalités, il faut réaliser toutes les démarches auprès du greffe en complétant un formulaire M0. Il faut aussi veiller à nommer un ou plusieurs gérants et à publier une annonce légale de constitution. Ensuite, au cours de la vie de l’entreprise, il faut tenir les comptes de la société si elle est soumise à l’IS. Cela signifie qu’il faut réunir chaque année l’assemblée générale des associés pour approuver les comptes annuels et les déposer au greffe. Il faudra aussi choisir un régime fiscal.
II/ SCI et investissement locatif
Avantage SCI pour investissement locatif : un bien acheté via une SCI permet de le louer pour en tirer des revenus. La location du bien dépend également du régime fiscal choisi. Il existe des dispositifs destinés à encourager l’investissement locatif en SCI. Ils sont réservés aux SIC soumises à l’impôt sur le revenu. Ainsi, les associeś de la SCI peuvent bénéficier notamment du dispositif Pinel, qui prévoit des réductions d’impôts pour les particuliers.
Avec ce dispositif, plus le propriétaire s’engage à mettre louer le bien longtemps, plus la déduction fiscale applciable sera importante. Ce dispositif ne s’applique que si le bien constitue la résidence principale du locataire.Voici le taux de déduction selon le nombre d’années de mise en location :
- 21% du prix pour 12 ans de location
- 18% du prix pour 9 ans de location
- 12% du prix pour 6 ans de location
Cette déduction fiscale atteint au maximum un plafond de 300 000 € par an pour deux achats maximum.
III/ Fiscalité de la SCI : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) ?
La SCI est une société de personnes. Par défaut elle est soumise à l’IR. Cela signifie que ce n’est pas la société en elle-même qui est imposée mais les associés, dans la catégorie des revenus fonciers, chacun en proportion de leur participation au capital de la société. Chacun est imposé selon un barème progressif, pouvant aller jusqu’à 45 % des revenus. On parle de SCI translucide.
L’avantage de l’IR est que, en cas de déficit, ce dernier pourra être imputé sur le revenu global de du foyer de l’associé. Il viendra alors diminuer le montant dû par chaque associé personnellement.
SCI-IS avantages : les associés de la SCI peuvent opter pour l’IS. C’est la société elle-même qui est directement imposée, selon un taux fixe. Ce taux est variable selon le montant des bénéfices réalisés. Le taux normal est de 33 1/3 %. Il existe un taux réduit de 15 % pour les revenus situés en-dessous de 38 120 €. Pour les revenus situés entre 38 120 € et 500 00 € un taux de 28 % est applicable. L’option pour l’IS est irrévocable : cela signifie que ce régime fiscal sera applicable jusqu’à la dissolution de la société.
IV/ Comment créer une SCI ?
Il faut au moins 2 associés pour pouvoir monter une SCI. il peut s’agir de personnes physiques ou de personnes morales. Comme dans toute société, il faudra rédiger les statuts de la société et l’immatriculer auprès du greffe compétent. Dans les statuts de la société, l’objet social devra être défini par les associés. Généralement, dans une société de ce type, l’objet social devra éviter les erreurs suivantes : il ne doit pas être trop précis (ne pas se limiter à un immeuble par exemple) et doit englober toutes les opérations liées à la gestion d’un patrimoine immobilier (les opérations financières notamment).
Si l’objet social est bien rédigé dès le début, il n’y aura pas besoin de le modifier au cours de la vie de l’entreprise. En effet, pour changer l’objet social, il faut faire modifier les statuts, ce qui exige le respect d’une procédure particulièrement stricte (avec des frais de greffe et de publication d’une annonce légale).
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