Une SCI effectue des investissements pour développer son activité. Ces investissements vont perdre de la valeur au fil de leurs utilisations. L’amortissement de ces biens dans le bilan comptable va permettre de réduire le bénéfice imposable de la SCI. LegalVision met à votre service son expertise sur les modalités d’ amortissement dans une SCI. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :
Nos outils pour vous aider :
I/ La notion d’ amortissement dans une SCI
Avant d’entrer dans les détails du mécanisme d’ amortissement dans une SCI, il est important d’essayer de le définir et de le justifier.
A/ Définition de l’ amortissement dans une SCI
Tout d’abord, il faut savoir qu’une SCI ou Société Civile Immobilière est une personne morale dans laquelle deux ou plusieurs personnes (physiques ou morales) gèrent en commun un immeuble dans le but de partager les bénéfices. C’est donc une société de personnes. Ainsi, les associés sont tenus indéfiniment et solidairement des dettes en proportion de leurs parts dans le capital social.
Quant à l’amortissement d’un bien, par exemple un immeuble détenu par une SCI, il consiste à prendre en compte la dépréciation théorique par le temps en raison de son utilisation normale. C’est un mécanisme comptable fictif qui a pour but de réduire le bénéfice imposable fiscalement.
La dépréciation de la valeur du bien est linéaire et le taux d’amortissement dépend de sa durée d’utilisation normale. La dépréciation linéaire d’un bien amortissable doit faire l’objet d’une constatation dans la comptabilité de la SCI. Ainsi, la durée et le taux de l’amortissement va varier selon la nature du bien. Ceci peut prendre en compte la valeur résiduelle lorsque sa période d’amortissement arrive à échéance.
À titre d’illustration, pour un immeuble bâti, la durée est généralement de 20 à 50 ans avec un taux de 2 à 5 %. La durée d’amortissement peut aller jusqu’à 80 ans avec un taux de 11 % pour de gros œuvres.
B/ Pourquoi recourir au mécanisme de l’ amortissement dans une SCI ?
L’ amortissement dans une SCI va non seulement permettre de calculer les plus-values que la SCI peut dégager lors de la revente de ses propriétés immobilières; il va aussi réduire le résultat fiscal. À noter que tous les biens ne peuvent pas faire l’objet d’un amortissement. Ils sont préalablement déterminés par la législation fiscale. Contrairement aux immobilisations incorporelles (divers matériels, mobiliers, constructions …) qui sont restrictivement amortissables, les biens corporels le sont généralement. Il faut cependant remarquer que le terrain sur lequel est érigé le bâtiment n’est pas amortissable.
C’est la valeur nette comptable du bien qui est prise en compte pour le calcul de la plus-value. C’est ce montant qui sera soumis au prélèvement de l’administration fiscale. Cette notion de la valeur nette est utilisée par opposition à la valeur réelle.
Si les amortissements dans une SCI vont faciliter la détermination de la plus-value dont bénéficie la SCI suite à la vente de l’immeuble, ils sont également pris en compte dans le calcul de la Valeur Nette Comptable. Par contre, les travaux de valorisation du bien ne sont pas pris en compte dans la VNC.
L’amortissement de l immeuble dans une SCI va optimiser la transmission du patrimoine immobilier. La cession du bien en cours de vie sociale d’une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, plus avantageux que l’impôt sur les sociétés. Le procédé d’amortissement va donc diminuer l’impôt dû.
II/ Les différentes méthodes d’ amortissement dans une SCI
En règle générale, il a deux types d’amortissement possible dans une SCI. La méthode à adopter va dépendre en grande partie du régime fiscal.
A/ Amortissement d’un bien de la SCI soumis au régime fiscal des sociétés de personnes
La grande majorité des SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. En principe, une SCI soumise au régime fiscal de l’IR, c’est-à-dire à l’impôt sur le revenu, n’est pas tenue de comptabiliser l’amortissement d’un bien immeuble dont elle est propriétaire. Mais aucune disposition légale ne l’empêche d’amortir son bien du fait que c’est une notion purement comptable.
1/ Les conséquences de l’amortissement d’une SCI sur l’IR
L’amortissement d’une SCI à l’IR n’est pas influencé par les dispositifs fiscaux. L’imposition est effectuée au travers des associés qui inscrivent sur les déclarations de revenus personnels les bénéfices imposables de la SCI ajoutée des revenus fonciers. Tel n’est pas les cas pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés.
Deux types de bénéfices sont à distinguer pour une société soumise à l’IR. En premier, il y a le bénéfice comptable qui correspond à la simple différence des produits et des charges relevés au cours de l’exercice. Le respect des règles comptables est très important à ce niveau, car les bénéfices comptables sont distribués aux associés ou affectés aux réserves pour faire face au futur. Mais il faut savoir que l’amortissement doit être comptabilisé dans les bénéfices comptables vu que cette opération n’a aucun effet sur le plan fiscal.
En second lieu, pour les bénéfices fiscaux d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, le calcul de l’imposition se base sur le bénéfice dégagé et réparti entre les associés à la clôture de l’exercice comptable. L’amortissement des biens immeubles détenus par la SCI n’est pas inclus dans le calcul du bénéfice. Ce type d’amortissement ne permet donc pas d’avoir une réduction d’impôts. L’avantage réside dans l’amortissement comptable fictif, plus facile que dans une SCI soumis à l’impôt sur les sociétés.
Enfin, lorsque la SCI est soumise à l’IR, il convient de comptabiliser l’amortissement du bien afin de minorer la valeur comptable de la société. De plus, l’imposition des associés au titre des revenus fonciers ne varie pas contrairement à la valeur de la SCI et de ses parts sociales.
2/ SCI soumis à l’IR, une dérogation à l’amortissement linéaire
En principe, une SCI soumise à l’IR qui choisit d’amortir les biens composant son patrimoine immobilier se verra appliquer les règles de l’amortissement linéaire. Par exception, il pourra bénéficier d’autres dispositions fiscales. Il y a notamment le dispositif Robien classique qui permet à la SCI de déduire de ses revenus fonciers des amortissements pratiqués sur des biens immeubles. C’est une disposition temporaire qui ne peut aller au-delà de 10 ans, prorogeable une fois pour une durées de 3 ans . Les conditions pour être éligible au dispositif Robien sont :
- Avoir acquis un logement neuf ;
- Ne pas choisir un locataire appartenant au foyer fiscal d’un des associés ;
- Respecter les plafonds de loyer par région.
| Taux d’amortissement | Durée d’application |
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8% du prix de revient du logement 8% des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement |
0 à 5 ans |
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2.5% du prix de revient du logement 8% des dépenses de reconstruction ou d’agrandissement |
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| 10% des dépenses d’amélioration | 0 à 10 ans |
| 8% du prix de revient | 3 ans de prorogation du délai |
B/ Amortissement d’un bien de la SCI soumisse au régime fiscal de l’IS
Si les associés d’une SCI ont choisi de se soumettre à l’impôt sur les sociétés, les gérants ou les dirigeants ont l’obligation de tenir une comptabilité et d’amortir les biens. Les règles de l’amortissement linéaire doivent ainsi être appliquées. L’amortissement d’un immeuble dans une SCI à l’IS est déductible de son résultat. Par conséquent, le bénéfice imposable et le montant de ses impôts se voient réduits.
1/ Les avantages de l’amortissement d’un bien de la SCI soumis à l’IS
Le premier avantage étant que les amortissements pratiqués sur les immeubles sont déductibles du résultat de la SCI. Dans les faits, le montant du bénéfice imposable de la société sera réduit. Alors, l’amortissement sur le prix d’achat de l’immeuble sera déduit des frais généraux déductibles, tels que les frais de notaire.
L’imposition sur les bénéfices sera également réduite lorsque l’amortissement des sociétés IS porte sur le coût des travaux et de reconstruction, d’amélioration de l’immeuble ou lorsque le local aura un usage commercial ou professionnel.
Le bénéfice restant constitue la base d’impôt. Le taux d’imposition varie en fonction de la tranche correspondant à ce dernier.
- Si le bénéfice annuel restant est inférieur à 38 120€, le taux est de 15% ;
- Entre 38 120 à 500 000€, il est de 28% ;
- S’il est supérieur à 500 000€, l’imposition est à hauteur de 33.33%.
2/ Les inconvénients de l’amortissement d’un bien de la SCI soumis à l’IS
La comptabilisation de l’amortissement d’un bien de la SCI soumis à l’IS est souvent contraignante lors de la cession de l’immeuble en cours de vie sociale. En effet, c’est la valeur nette comptable du bien lors de la vente qui sera prise en compte.
L’autre inconvénient réside dans le fait que la SCI à l’IS est exclue du bénéfice de l’abattement pour durée de détention de l’immeuble. Les plus-values réalisées sont alors imposées au barème de l’impôt sur les sociétés. Ces plus-values sont considérés par l’administration fiscale comme étant des bénéfices imposables ordinaires de la société. Contrairement à cela, la SC à l’IR sera exonérée de la taxe sur les plus-values en cas de détention pendant plus de 22 ans d’un bien.
