Acheter en SCI : un choix attrayant ?

I/ Le préalable de la constitution d’une SCI

Avant de pouvoir acheter via SCI, il convient de réaliser toutes les formalités de constitution de cette société. Ainsi, il sera nécessaire de procéder à la rédaction de statuts et à l’immatriculation de la société. En outre, la création d’une SCI entraînera des obligations tout au long de son existence. Ainsi, il sera nécessaire de convoquer des assemblées générales, ou encore d’établir des comptes annuels.

Encore, la SCI se révèle être une forme juridique rigide. Il appartiendra aux statuts d’en simplifier le fonctionnement, notamment en aménageant les modalités de prise de décision. En outre, il est important de préciser dans les statuts que la SCI continuera en cas de décès de l’un des associés. À défaut, l’intérêt d’acheter en SCI pourrait se trouver nullifié.

A/ Rédiger des statuts.

La création d’une SCI impliquera nécessairement la rédaction de ses statuts. Les statuts définissant le mode de fonctionnement de la société, un grand soin devra être porté à leur rédaction. Notamment, il conviendra de déterminer précisément l’objet social de la SCI, lequel ne peut pas être commercial et déterminera le code NAF attribué à la SCI. Acheter en SCI ne sera possible que si les statuts prévoient expressément cette possibilité.

Par ailleurs, les statuts déterminent également, outre le mode de fonctionnement de la SCI, les apports réalisés par chacun des associés. Un certain nombre de parts sociales sera attribué à chacun des associés en fonction du montant de son apport. Le droit de chaque associé sur les bénéfices de la SCI sera proportionnel au nombre de parts sociales qu’il détiendra. Ainsi, créer une SCI, puis acheter en SCI, permet de déterminer précisément la répartition des bénéfices de la société en cas de projet de location.

B/ L’impératif de l’associé.

Contrairement à l’acquisition d’un bien en nom propre, qui peut intervenir seul, acheter en SCI implique, au moins au départ, de trouver un associé. En effet, s’il peut exister des SCI à associé unique dans certaines circonstances, la création d’une SCI n’est possible que si au moins deux personnes mettent en commun leurs moyens pour la création de la société. Trouver un associé n’est pas problématique dans la plupart des cas. Par exemple, il est courant pour des couples de concubins de créer une SCI. Chacun des concubins sera alors associé de la SCI. De même, nombre de SCI sont créées entre membres d’une même famille, ascendants et descendants. Néanmoins, une personne seule pourra parfois rencontrer quelques difficultés à trouver un associé.

C/ L’immatriculation de la société.

Une fois les statuts rédigés, les apports réalisés et une annonce légale publiée, il sera nécessaire de faire immatriculer la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés. Cette procédure d’immatriculation, impérative pour donner une existence légale à la SCI, impliquera de s’acquitter de frais de greffe d’un montant de 79,38€. Par ailleurs, il faudra également déclarer les bénéficiaires effectifs de la société, ce qui impliquera de s’acquitter de 23,71€ de frais de greffe supplémentaires.

II/ Acheter en SCI : avantages et inconvénients

Qu’il s’agisse d’un couple désirant acheter une maison en SCI pour y habiter, ou d’un enfant cherchant à acheter en SCI avec ses parents, le recours à cette forme sociale comporte divers avantages et inconvénients.

A) Les avantages d’acheter en SCI

L’un des principaux avantages d’acheter en SCI est d’éviter le régime de l’indivision. En effet, même si acheter via SCI suppose de suivre certaines formalités et obligations légales, celles-ci suscitent bien moins de difficultés que le régime de l’indivision, lequel se révèle bien souvent source de conflits. Ainsi, la SCI est un mode de transmission privilégié du patrimoine : les associés de la SCI peuvent transmettre leurs parts sociales à leurs enfants en franchise d’impôt. En effet, un parent peut transmettre, sans payer d’impôt, l’équivalent de 100 000 euros à chacun de ses enfants tous les 15 ans.

En outre, la réunion de plusieurs associés pour acheter en SCI permettra de faire l’acquisition d’un bien d’une valeur plus importante. Ainsi, il sera notamment possible d’acheter un terrain en SCI, ou encore de créer une SCI pour acheter un appartement normalement inaccessible à l’un des associés.

Constituer une SCI peut se montrer particulièrement avantageux pour des parents souhaitant acheter un bien avec leurs enfants, ou encore pour des concubins. En effet, le cadre de la SCI permettra, sous certaines conditions, à l’un d’eux de conserver l’usage du bien acquis en cas de décès de l’autre.

Encore, acheter en SCI peut permettre une répartition spécifique de la propriété du bien. En effet, un couple marié sous le régime de la communauté peut avoir recours à une SCI pour qu’une plus grande part de la propriété du bien revienne à l’un des époux. Cette solution peut se révéler intéressante en cas de désaccord sur la vente d’un bien immobilier. En effet, les statuts de la SCI pourraient prévoir des modalités de cession du bien selon une décision majoritaire, ou simplement octroyer la prérogative de vendre les biens de la SCI à l’un des associés ou au gérant.

B) Les inconvénients d’acheter en SCI

L’un des principaux inconvénients d’acheter en SCI se rencontre lorsqu’il s’agit d’obtenir un prêt pour acquérir un bien immobilier. En effet, des formalités devront être accomplies, que le prêt soit souscrit par la SCI ou ses associés. En outre, la SCI ne pourra pas bénéficier du prêt à taux 0%, ni du plan épargne logement. Encore, la SCI ne peut pas bénéficier de la réduction d’impôt accordée au titre des investissements locatifs, dite réduction d’impôt Scellier.

Si le prêt est souscrit par les associés, ceux-ci devront supporter la charge du crédit. Or, s’il s’agit de créer une SCI pour acheter sa résidence principale aucun revenu de la SCI ne pourra venir alimenter la trésorerie des associés.

En outre, le recours à la SCI peut se révéler dangereux quand l’achat porte sur une résidence principale. En effet, l’insaisissabilité de la résidence principale ne s’applique pas aux parts de SCI. Or, les créanciers des associés pourraient être amenés à saisir ces parts.

Encore, la responsabilité des associés de la SCI est illimitée. Ainsi, si la SCI ne parvient pas à rembourser son prêt immobilier, la banque pourra engager la responsabilité des associés.

Enfin, acheter via SCI est plus adapté à des projets de grande envergure ou à finalité patrimoniale spécifique. En effet, l’achat en nom propre d’une résidence principale est souvent plus simple.

III/ Le fonctionnement de la SCI

Les associés peuvent décider de monter une SCI pour acheter une maison. Dans un tel cas, il se peut que l’un ou plusieurs des associés décident d’y habiter. Or, par sa nature de société civile, la SCI ne peut louer l’habitation que vide. En effet, la location meublée relève d’une activité commerciale. La SCI désirant louer un logement meublé devra obligatoirement opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) dès lors que ses revenus issus de la location meublée dépassent un certain seuil. Or, cette option, même si elle est devenue révocable avec la loi de finances pour 2019, n’est pas toujours avantageuse. En effet, le taux de l’impôt sur les sociétés est établi à 31%. Au résultat, une imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu est parfois plus avantageuse.

En outre, il sera nécessaire pour la SCI d’établir un bail. Lorsqu’il s’agit d’une SCI de famille, le bail peut être établi à titre gratuit.

Encore, il est possible de prévoir des usufruits sur les parts sociales de la SCI. Cette solution peut être intéressante pour les concubins ayant décidé d’acheter en SCI. En effet, chaque concubin souscrira 50% des parts de la SCI en nue-propriété. Ensuite, chaque concubin acquerra l’autre moitié des parts, c’est-à-dire les parts souscrites par l’autre concubin en nue-propriété, en usufruit. Ainsi, en cas de décès de l’un d’eux, le survivant conservera 50% des parts en pleine propriété et 50% des parts en usufruit. Cela lui permettra de rester dans le logement. En outre, ce montage peut également être employé par les parents souhaitant transmettre leur patrimoine immobilier à leurs enfants. Dans un tel cas, ils procéderont à des donations avec réserve d’usufruit. Ils continueront à jouir de leur logement jusqu’à leur décès.

IV/ La fiscalité suite à l’achat en SCI

A) Le régime fiscal de la SCI.

La SCI étant une société de personnes, elle est normalement soumise à l’impôt sur le revenu. Dans un tel cas, la SCI est dite transparente. Les revenus dégagés par le SCI, si celle-ci facture des loyers, seront imposés entre les mains de chacun des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Le barème progressif de l’impôt sur le revenu ayant vocation à s’appliquer, il peut être intéressant pour les associés subissant un taux d’imposition plus élevé d’opter pour le basculement de la SCI à l’IS. En outre, la SCI sera obligatoirement assujettie à l’IS si elle exerce une activité de location meublée. Dans de telles situations, il est souvent préféré le régime de la SARL de famille, lorsqu’il est applicable.

En cas de déficits fonciers constatés au niveau de la SCI, chacun des associés pourra les imputer sur son revenu global. Toutefois, cette imputation est limitée à un montant de 15 000 euros.

B) Le traitement de la plus-value en cas de vente des biens de la SCI

Après avoir décidé d’acheter en SCI, les associés peuvent décider de vendre les immeubles. Or, comme pour les particuliers, il est possible pour les associés d’une SCI de bénéficier de l’exonération des plus-values de cession de la résidence principale pour durée de détention. Toutefois, cette exonération n’est ouverte que dans le cas où la SCI a mis gratuitement  le bien à disposition de ses associés. En revanche, la résidence principale louée par la SCI moyennant un loyer n’ouvre pas droit à l’exonération. À l’inverse, l’imposition des plus-values sera plus importante dès lors que la SCI est assujettie à l’IS. Toutefois, ces problématiques ne se posent que rarement pour les SCI de famille. En effet, à défaut de vente, la question des plus-values s’efface.

C) Le paiement de la taxe foncière

Le paiement de la taxe foncière incombe au propriétaire du bien. Acheter en SCI impliquera que la SCI sera propriétaire du bien. Néanmoins, la SCI est une société fiscalement transparente : les associés acquittent eux-mêmes les impôts, et déclarent les bénéfices de la SCI dans leur propre déclaration de revenus. Ainsi, les associés de la SCI s’acquitteront de la taxe foncière à concurrence de leur participation au capital.

Néanmoins, si la SCI opte pour l’impôt sur les sociétés, alors la SCI elle-même s’acquittera de la taxe foncière. En effet, l’exercice d’une telle option rendra la SCI « opaque ».

D) L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Depuis le premier janvier 2018, l’IFI a remplacé l’ISF. Cet impôt s’applique dès lors que le patrimoine immobilier a une valeur nette supérieure à 1,3 millions d’euros.

Ainsi, chaque associé devra inclure la valeur de ses parts sociales de SCI dans le calcul de la valeur de son patrimoine immobilier pour déterminer son assujettissement à l’IFI.

L’associé principal détenant sa résidence principale via une SCI ne peut pas bénéficier de l’abattement de 30% sur la valeur de l’immeuble. Toutefois, l’associé de SCI peut bénéficier d’un abattement sur la valeur de ses parts sociales. Cet abattement rentre dans le calcul de l’IFI. Il s’agit d’une décote pour défaut de liquidité des parts d’une SCI. Celle-ci peut varier entre 10% et 20% de la valeur des parts. Toutefois, le défaut de liquidité est rarement pris en compte dans le cadre d’une SCI familiale. En effet, la liquidité des parts sociales est sans importance si elles ne sont pas destinées à être vendues.