Devenir courtier en prêt immobilier : les conseils des experts

Qu’est-ce qu’un courtier en prêt immobilier ?

À l’origine, un courtier immobilier désignait le professionnel mandaté par un client afin de rechercher et acquérir un bien immobilier pour lui. Cette définition a considérablement évolué et le terme ‘courtier immobilier’ désigne aujourd’hui naturellement le courtier en prêt immobilier. Soit tout professionnel qui fait office d’intermédiaire entre le client (particulier ou société), la banque et l’institution financière, dans le but d’obtenir pour le client un crédit immobilier avantageux (taux d’intérêt) destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier. Mais comment devenir courtier en prêt immobilier ?

Un courtier en prêt immobilier endosse donc plusieurs rôles, pour le compte de son client, notamment celui de :

• Chasseur immobilier : Qui consiste à rechercher un bien immobilier correspondant au profil et besoins du client, à estimer et étudier son prix

• Consultant : Qui consiste à accompagner, assister et conseiller le client lors de la constitution du dossier de financement (documents, optimisation du profil d’emprunteur, etc.)

• Représentant ‘administratif’ : Il s’agit de prendre en charge les démarches administratives de la procédure (monter le dossier de demande de prêt, le faire parvenir aux différentes organisations de crédit, etc.)

• Négociateur : Des négociations qu’il entreprend sur plusieurs fronts (prospection de plusieurs établissements à la fois), essentiellement auprès des banques et organismes de prêt (conditions avantageuses, taux bas, etc.)

Typologies

Dans le secteur professionnel et financier, il y a aujourd’hui peu de distinction entre le métier/rôle de courtier immobilier et celui de courtier en prêt immobilier.

Toutefois, sur le plan juridique, un courtier immobilier a le choix d’exercer son métier sous l’un de ces trois statuts :

• En tant que salarié : Dans une agence ou un cabinet de courtage

• Statut de travailleur indépendant : En d’autres termes, devenir auto-entrepreneur ou travailleur non-salarié (tns)

• En tant que franchisé : Dans le cadre d’un réseau de franchise immobilière

Sur le plan contractuel, on désigne le contrat établi entre un courtier en prêt immobilier et son client par mandat. Le courtier peut ainsi être :

• Un mandataire non-exclusif ou simple : Le mandat donne ici au client la liberté de collaborer avec un autre professionnel

• Un mandataire exclusif : Le courtier immobilier a ici l’exclusivité du contrat

Comment devenir un courtier en prêt immobilier ?

Courtier ou mandataire : quelles différences ? 

Le métier de mandataire ou de courtier en prêt immobilier ont en commun le fait d’être des professions encadrées par le statut d’Intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP). Ils ont une obligation de capacité professionnelle et de formation continue et souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. 

Toutefois, le statut mandataire courtier en prêt immobilier est une personne qui agit en votre nom durant les démarches de souscription d’une demande de crédit en recherchant la meilleure offre. Il va exercer sa mission au nom d’un ou plusieurs établissements de crédits. Le courtier exerce sa mission de manière indépendante sans mandat de l’établissement de crédit. 

Devenir courtier en prêt immobilier : formation

Afin de devenir courtier en prêt immobilier, il est indispensable d’être habilité IOBSP*. En effet, l’article L. 519-1 du Code monétaire et financier définit l’activité d’IOBSP comme étant une « activité qui consiste à présenter, proposer ou aider à la conclusion des opérations de banque ou services de paiement, ou à effectuer tout travail préparatoire à leur réalisation », spécifiant que « est intermédiaire en opérations de banque et services de paiement (IOBSP) toute personne qui exerce, à titre habituel, contre une rémunération ou toute autre forme d’avantage économique, l’intermédiation en opérations de banque ou services de paiement, sans se porter ducroire ».

Habilitation IOBSP

Notez que cette habilitation IOBSP peut être obtenue de trois manières différentes :

• Un diplôme correspondant. BTS, DUT, DEUST, Licence ou diplôme universitaire, etc. Libre à vous de décider jusqu’où vous souhaitez évoluer dans vos études ou encore votre domaine de spécialisation (Banque, Assurance, Finances, Droit, Commerce, Gestion, etc.). Plus loin vous irez, dans votre parcours académique et plus vite vous serez en mesure de gravir les échelons hiérarchiques dans votre future agence ou cabinet de courtage.

• La formation professionnelle. Elle dure 80 heures (mandataires exclusifs) ou 150 heures (courtiers et mandataires non exclusifs). Elle doit être assurée par un organisme agréé et approuvé par le Ministre de l’Economie (IFIB, IFCM, ENFI, etc.).

• La validation des acquis de l’expérience : Il faut pouvoir justifier d’une expérience professionnelle en rapport avec la réalisation d’opérations bancaires. Deux conditions sont alors à remplir :
  • En premier lieu, un minimum de deux années d’expérience à un poste de cadre, durant les trois dernières années antérieures à l’immatriculation à l’ORIAS (Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance)

• • Ensuite, un minimum de quatre années dans un poste de non cadre durant les cinq dernières années antérieures à l’immatriculation à l’ORIAS

Devenir courtier en prêt immobilier : compétences et qualités

Au niveau des compétences, le courtier en prêt immobilier doit avant tout avoir des connaissances approfondies en Finances et en Droit et une solide connaissance du secteur immobilier et banquier de son pays et secteur. Il doit aussi suivre de près l’évolution constante des tendances. Des compétences confirmées en commerce et en négociation sont aussi à avoir ou à acquérir. De manière générale, il faut absolument détenir (ou rapidement développer) un large réseau de contacts afin de profiter d’un portefeuille de clients.

Certaines qualités humaines et professionnelles sont également essentielles pour devenir courtier en prêt immobilier, en particulier la réactivité, l’adaptabilité (à la conjoncture sociale et économique changeante), l’empathie, la pédagogie, l’éloquence, l’aisance sociale (téléphonique et directe), la flexibilité, la disponibilité, la motivation, la ténacité et un sens très développé de la communication.

Devenir un courtier en prêt immobilier : Statut juridique et conséquences

Avant de devenir un courtier en prêt immobilier, il convient de décider du statut juridique qu’on souhaite adopter, en fonction de son expérience et de son plan de carrière. Trois options se présentent au futur courtier :

Salarié (dans un cabinet ou société de courtage)

• Avantages : Ce statut convient bien aux courtiers débutants qui profitent ainsi d’une supervision managériale expérimentée, d’un bon portefeuille clients déjà établi et de la notoriété de la structure qui l’emploie. Autant de garanties ‘d’entrée’ qui lui permettent de se focaliser sur son travail et d’accumuler une grande part d’apprentissage en un temps réduit, avec la garantie d’un revenu mensuel fixe (+commissions éventuelles)

• Inconvénients : Le cabinet a le contrôle exclusif sur ses clients et les gains financiers.

Indépendant (statut auto-entrepreneur ou travailleur non salarié (tns), ou encore sous la forme de l’entreprise individuelle)

Le métier de courtier peut s’exercer en préférant le statut de courtier indépendant par le biais du statut auto-entrepreneur, ou encore en créant une société individuelle. 

• La société individuelle à responsabilité limitée (EURL, SASU)

Le courtier qui souhaite exercer son activité de manière indépendante peut procéder à la création d’une société unipersonnelle. Cette forme de société à l’avantage de protéger le patrimoine de l’associé, de débuter son activité rapidement et à moindre coût. 

La création d’une société implique des démarches administratives au moment de sa création et au cours de la vie de la société afin d’assurer sa gestion. A ce titre, le statut d’auto -entrepreneur de courtier peut alléger ses démarches. 

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2023, les formalités de création, de modification et de cessation d’activité doivent être réalisées en ligne sur le guichet des formalités des entreprises. L’utilisation de ce « guichet unique » dématérialisé est désormais obligatoire. Le guichet remplace les centres de formalités des entreprises (CFE) qui sont supprimés.

• Le statut auto-entrepreneur 

Le métier de courtier immobilier peut aussi s’exercer en optant pour le régime de l’auto-entrepreneur.

Indépendant (statut auto-entrepreneur ou travailleur non salarié (tns))

• Avantages : La liberté et l’autonomie d’être le chef de sa propre entreprise. Devenir courtier en prêt immobilier sous le statut d’auto-entrepreneur offre l’avantage de concrétiser son projet de courtage, à son propre rythme et selon ses propres besoins et objectifs. Le courtier indépendant peut aussi, éventuellement, enregistrer des gains et profits très importants, pour peu qu’il se construise un bon portefeuille client.

• Inconvénients : L’auto-entrepreneur n’a pas droit à l’erreur, surtout s’il débute dans le milieu, puisqu’il ne bénéficie d’aucun appui ni soutien (financier, réputation, etc.). Il doit également effectuer tout le travail administratif et de prospection pour bâtir son projet à partir de rien.

Franchisé (affilié à un réseau de franchise)

Il existe également une autre possibilité pour exercer le métier de courtier en prêt immobilier par le biais d’une franchise. 

La franchise est un contrat du droit commercial par lequel un commerçant dit  » le franchiseur », concède à un autre commerçant dit  » le franchisé « , le droit d’utiliser tout ou partie des droits incorporels lui appartenant (nom commercial, marques, licences). En contrepartie,  il verse un pourcentage sur son chiffre d’affaires ou d’un pourcentage calculé sur ses bénéfices. 

Le contrat de franchise permet au franchisé de bénéficier de l’image de marque du franchiseur tout en bénéficiant de son assistance (formation, marketing, publicité, process, etc.) et de son savoir-faire. 

Il permet de s’assurer que le projet sera rentable en raison du réseau dont il peut bénéficier et apporte une sécurité, notamment lorsqu’il existe une exclusivité territoriale. Le plus souvent, le franchiseur effectue une étude de faisabilité qui permet de s’assurer de la viabilité du projet. 

Le franchisé peut quant à lui développer la commercialisation de ses produits et se développer sans avoir à créer de filiale dédiée. C’est donc un moindre risque pour lui, dès lors que les sociétés sont indépendantes. 

La franchise d’une entreprise de courtier immobilier permet de bénéficier d’une formation en interne et de profiter de la stratégie de marketing, des logiciels ou encore de la commercialisation des services. C’est donc une manière de se lancer dans un projet et s’assurant d’une rentabilité à court terme, dès lors que le business plan livraison de colis et l’étude de marché est réalisé par et avec le franchiseur.

Néanmoins, le franchisé est également contraint de respecter certaines normes imposées par le franchiseur (conditions de vente, image à respecter, travaux à effectuer, mise à jour des produits, approvisionnement, etc.). Toutes ces conditions vont restreindre l’indépendance du franchisé. En effet, le franchiseur se doit de garder une uniformité de sa marque et de son exploitation sur tout le territoire, ce qui lui permet d’effectuer des contrôles.

• Avantages : Il s’agit d’un statut qui garde un pied dans chaque monde. Il conserve donc la liberté (bien que partielle) d’un indépendant, mais profite tout de même d’un solide filet de sécurité (l’appui et de la réputation de la société-mère).

• Inconvénients : Justement, là encore, le franchisé se trouve dans l’obligation de suivre les directives déjà établies de son réseau de franchise, et devra, le cas échéant, assumer les conséquences de ses erreurs (financières et autres).

Les démarches à effectuer pour devenir un courtier en prêt immobilier

Que vous choisissiez de travailler en tant que salarié dans une société de courtage, de rejoindre une franchise de courtage ou de vous mettre à votre propre compte, la toute première démarche à effectuer pour devenir un courtier prêt immobilier est l’inscription à l’ORIAS. Les pièces à fournir sont les suivantes :

• Un extrait Kbis

• Une assurance Responsabilité Professionnelle

• Une attestation de garantie financière

• Des justificatifs de capacité professionnelle

• Un extrait de casier judiciaire

Notons que d’une part cette inscription (à 25 euros) doit être renouvelée annuellement auprès de l’ORIAS. D’autre part une couverture minimale de 1,5 million d’euros par sinistre et de 2 millions d’euros annuels sera également exigée.

Cas d’un courtier prêt immobilier indépendant

Si un futur courtier en prêt immobilier choisit de se lancer sous le statut juridique d’auto-entrepreneur (indépendant), des démarches et modalités administratives plus spécifiques sont à effectuer (par ordre chronologique). Il devra donc :

• Procéder à une déclaration en autoentrepreneuriat

• Immatriculation de l’entreprise

• Obtenir un numéro de SIREN, un code APE et un Kbis auto entrepreneur

• Déclaration en régime micro-fiscal et micro-social simplifié (déclaration qui se fait automatiquement)

• Domiciliation (définition de l’adresse du siège social de votre entreprise)

• Déclaration du chiffre d’affaires

Notons que la première déclaration de chiffres d’affaires doit être effectuée au moins 3mois après le début de votre activité. Par la suite, cette déclaration se fera une fois par mois, ou une fois par trimestre (au choix). Elle ne comptera que les factures encaissées.

Devenir courtier en prêt immobilier : les documents à fournir

• Déclaration de début d’activité

• Formulaires P0 CMB (dans le cas des activités commerciales ou artisanales)

• Formulaires P0 PL (dans le cas des professions libérales)

Devenir courtier en prêt immobilier : les administrations concernées

• Le centre de formalités des entreprises des auto-entrepreneurs

• Le registre du commerce et des sociétés (RCS) – dans le cas des commerçants

• Le répertoire des métiers (RM) – dans le cas des artisans

• Le registre spécial des agents commerciaux (RSAC) – dans le cas des agents commerciaux.

• Urssaf (Unions de Recouvrement des cotisations de Sécurité Sociale et d’Allocations Familiales) – Uniquement sur site Internet