Vous cherchez à ouvrir une agence immobilière mais vous ne savez pas comment procéder ? Vous ne savez pas quelles sont les contraintes juridiques et quelles sont les formalités accomplir ? Legalvision va tenter de répondre à ces questions.
Ainsi les agences immobilières ont pour objectif de mettre en relation les personnes qui cherchent à louer ou acheter un logement.
Nous allons ainsi voir :
- Les questions préalables avant d’ouvrir une agence immobilière
- Le processus de création de votre société
- Les conditions pour débuter votre activité
Sommaire :
Les questions à se poser avant d’ouvrir une agence immobilière.
Les formalités de création de la société :
Passer d’une société à une agence immobilière :
Les questions à se poser avant d’ouvrir une agence immobilière.
Avant d’ouvrir son agence immobilière plusieurs questions préalable peuvent se poser. En effet, il faudra :
- Trouver son financement,
- Monter un business plan,
- Trouver un nom commercial,
- Et, enfin, choisir sa forme sociale.
Comment trouver son financement pour ouvrir une agence immobilière ?
Il existe plusieurs types de financement :
- Le financement interne ;
- Le financement externe ;
- Les Aides de l’Etat.
Le financement interne correspond aux capitaux que vous et vos associés allaient apporter lors de la constitution de votre société. Vous pouvez apporter soit directement de l’argent (du numéraire) ou des biens (dit apport en nature). Vous pouvez aussi réaliser des prêts à votre société via les conventions de compte courant d’associés. Mais ces prêts ne pourront être réalisé qu’une fois que votre société est entièrement créée.
Le financement externe correspond au financement apporté par des personnes extérieures à votre entreprise, Par exemple le financement bancaire.
Les aides de l’Etat ou d’organisme : Ainsi, pensez à regarder toutes les aides que peut vous accorder l’Etat avant de monter votre entreprise; en effet celles ci peuvent vous soulager d’un grand poids financier.
Les aides de l’Etat dépendrons de votre situation. Aussi vous pouvez solliciter :
- l’ARCE (Aide à la reprise et à la création d’entreprise) versée par pôle emploi,
- y a aussi l’AGEFIPH (aide à la création d’entreprise par le demandeurs d’emploi handicapées),
- Les prêts d’honneurs destinées aux créateurs d’entreprise, ces prêts sont à taux zéro.
Mais pour trouver un financement il faut avoir un projet solide, nous allons ainsi voir l’importance du business plan.
Monter son business plan : Une étape pour trouver des financements.
Le business plan n’est pas obligatoire. Néanmoins, il servira à convaincre les investisseurs de vouloir placer de l’argent dans votre entreprise et ainsi pouvoir ouvrir une agence immobilière.
Le business plan présente :
- l’ensemble des actions qui seront conduites par l’entreprise,
- les moyens mis en oeuvre pour y parvenir,
- La temps qu’il se donne pour réaliser ses objectifs.
Il y a deux parties dans le business plan, une partie rédactionnelle et une partie financière. D’une part dans la partie rédactionnelle il y a une analyse des concurrents ainsi que la stratégie que l’entreprise souhaite adopter. D’autre part dans la partie financière vous devrez élaborer le compte de résultat provisionnel, le bilan provisionnel, le plan de financement provisionnel et le budget de trésorerie.
Trouver la forme juridique pour ouvrir une agence immobilière :
Pour ouvrir une agence immobilière, vous devez ensuite choisir votre forme juridique. Vous pouvez choisir de la créer sous forme :
- D’entreprise individuelle,
- SARL (Société à Responsabilité Limitée),
- SAS (Société Par Actions Simplifiées),
- SA (Société Anonyme).
Il y a d’autre formes juridiques existantes mais qui ne sont pas intéressante pour ouvrir une agence immobilier. Pour avoir une idée plus précise sur les différentes formes juridiques vous pouvez regarder ici.
Trouver un nom commercial :
Il faudra ensuite trouver un nom commercial. Le nom commercial est le nom sous lequel votre entreprise exercice son activité. Il faudra faire attention à vérifier la disponibilité de votre nom commercial, car si vous prenez le même qu’une autre entreprise, vous pourriez faire l’objet de poursuite. Pour éviter cela il suffira d’aller sur le site de l’INPI et rechercher si le nom commerciale a déjà été utilisé.
Les formalités de création de la société
Il faudra pour cela créer ses statuts, ensuite publier la création de la société dans un journal d’annonce légal (JAL) et enfin déposer des pièces au centre de formalités des entreprises (CFE). A la fin de cette dernière étape, votre société sera créée et elle disposera de la personnalité juridique c’est à dire sera titulaire de droits.
Création des statuts
Les statuts représente l’acte juridique fondateur de votre société.
Si vous avez choisi la forme d’entreprise individuelle, vous pouvez sauter cette étape car vous n’avez pas à en rédiger.
Les statuts indiqueront la forme sociale ( SARL, SAS, SA) l’objet social (activité de vente d’achat ou de gestion de biens immobiliers) la dénomination sociale, le siège sociale, l’organisation de la société, la durée, l’exercice social, le montant du capital social, la répartition des apports ainsi que les modalités de transmission des actions ou parts sociales.
Certaines mentions sont obligatoires et ces mentions dépendent de la forme sociale que vous avez choisie. Ensuite d’autre mentions sont possible mais non obligatoire. Il pourra être intéressant néanmoins de les introduire dans les statuts; car la majorité pour modifier les statuts est une majorité qualifié et non une majorité simple (50%). Si vous voulez rendre des modifications beaucoup plus difficile il sera utile de les mettre dans les statuts.
Une fois les statuts constitués, vous pouvez ouvrir un compte bancaire professionnel au nom et pour le compte de la société en formation et y déposer le capital.
La somme sera bloqué le temps de l’obtention du Kbis. Une fois l’immatriculation réalisée il faudra présenter le Kbis à la banque qui débloquera la somme.
La procédure de création de sa Société/Entreprise individuelle :
La procédure de création sera différente selon que vous voulez créer une société ou une entreprise individuelle.
L’information des tiers par la publication dans un journal d’annonce légal (JAL)
En effet, pour ouvrir une agence immobilière, la publication dans un JAL n’est pas requise pour la création d’entreprise individuelle. Pour la création de SAS ou de SARL il faudra informer les tiers par une publication dans un JAL (Journal d’annonce légal). Vous pourrez découvrir toutes les mentions obligatoires ici. Aussi, l’avis de constitution de la société devra être publié dans le JAL du département où se situe le siège social de la société. Il faudra ensuite transmettre tous les documents au greffe.
Le dépôt de toutes les pièces au greffe compétent :
Dans tous les cas ( que vous soyez en société ou en entreprise individuelle ) il faudra déposer des documents au CFE (Centre de Formalité des Entreprises). Ainsi, Vous pourrez transmettre tous les documents au greffe par voie dématérialisé via la plateforme d’infogreffe ou alors vous déplacer physiquement au greffe compétent. Les pièces à fournir dépendront de votre forme sociale. Voici d’avantage d’explication pour les SARL, les SAS, et pour l’Entreprise Individuelle. Une fois la Société construite, il faudra qu’elle devienne une agence immobilière, nous allons ainsi vous expliquer les démarches à suivre.
Passer d’une société à une agence immobilière :
Le métier d’agent immobilier étant une profession réglementé, vous serez obliger de réaliser toutes les étapes suivantes. En effet, Il vous faudra une Assurance, une garantie financière et la carte de professionnel immobilier pour ouvrir une agence immobilière.
Les conditions préalable : diplôme ou expérience professionnelle significative
Pour être agent immobilier il faudra que vous ayant certain diplôme ou à défaut une expérience professionnelle significative. Aussi les diplômes sont les suivants :
- Diplôme de niveau licence (bac +3) en Droit Economie ou Commerce, obtenu en université,
- DUT carrières juridiques, spécialisation immobilière,
- BTS spécialisé en comptabilité gestion ou en professions immobilières,
- Diplôme de l’Institut d’Etudes Economiques et Juridiques appliquées à la construction et à l’habitation, option vente et gestion d’immeubles.
OU, faute de diplôme :
- Avoir une expérience professionnel pendant 3 ans minimum, si vous avez le Baccalauréat.
- Ou une expérience professionnelle de 10 ans si vous n’avez pas le Baccalauréat.
L’obtention de l’assurance
La loi oblige l’agent immobilier à détenir une assurance responsabilité civile. En effet, cette assurance est destinée à couvrir les risques financiers résultant des fautes professionnelles commises par l’agent immobilier ou un de ses salariés. Le montant de la garantie minimale doit être au moins de 76 224,51 par an pour un même assuré.
L’obtention de la garantie financière
Le but de cette garantie financière est d’assurer que les montants déposés dans votre agence puissent être rendus. En effet, La garantie financière est obligatoire dès lors que vous manipulerez les fonds du client. Elle est d’un montant minimum de 30 000 euros pour les 2 premières années de création de votre agence immobilière puis d’un montant de 110 000 euros à partir de la 3ème année. En tout état de cause la garantie financière ne pourra être inférieure au montant des sommes manipulées par votre agence.
Obtenir la carte professionnelle immobilier :
La carte professionnelle d’agent immobilier est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie territoriale depuis le 1er juillet 2015 (auparavant, il fallait en faire la demande auprès de la préfecture). Aussi, la demande se fait par le biais du formulaire CERFA n°15312*01, à envoyer avec les pièces justificatives exigées.
Son obtention est soumise à 4 conditions :
- Justifier d’aptitudes validées par un diplôme ou une expérience professionnelle qui varient entre 3 et 10 ans,
- Présenter un certificat d’assurance en responsabilité civile et une attestation de garantie financière,
- Également, disposer d’un numéro d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés,
- Et, pour finir, n’être pas sujet à une interdiction ou une incapacité d’exercer, en vertu de l’article 9 de la loi Hoguet.
Elle est valable 3 ans.
La procédure pour l’obtenir est la suivante :
Vous devez vous adressez à la chambre du commerce et de l’industrie (CCI). En effet, la CCI compétente est celle de votre siège social ou de votre principal Etablissement selon que vous êtes une personne physique ou morale.
Lorsque vous demandez la carte professionnelle, votre dossier doit indiquer d’une part votre état civil et d’autre part être accompagné de divers documents, à savoir :
- Pour commencer, la justification de l’aptitude professionnelle ;
- l’attestation de garantie financière, le cas échéant ;
- Ainsi que l’attestation d’assurance ;
- Et un extrait du Registre du Commerce et des Sociétés datant de moins d’1 mois ou un double de la demande d’immatriculation ;
- Le cas échéant, l’attestation délivrée par l’établissement de crédit qui s’est porté garant ou l’attestation d’ouverture de compte bancaire spécial pour les fonds des clients ;
- Le cas échéant, la déclaration sur l’honneur qu’il n’est pas souscrit de garantie financière s’il n’est reçu ni détenu, directement ou indirectement, à l’occasion de tout ou partie des activités pour lesquelles la carte est demandée, d’autres fonds, effets ou valeurs que ceux correspondant à la rémunération de l’agent immobilier ;
- Enfin, le bulletin n° 2 du casier judiciaire.
Les mentions de la carte sont les suivantes :
La carte peut avoir au total 6 mentions :
- Transaction sur immeubles et fonds de commerce ;
- Gestion immobilière ;
- Syndic de copropriété ;
- Marchand de listes ;
- Prestations touristiques ;
- Prestation de services.
Sachez que vous pouvez aussi bien avoir une seule ou toutes les mentions sur votre carte. En effet cela dépendra de votre demande lors de la création de la société.
