Le guide du statut LMP (Location Meublée Professionnelle)

Présentant de nombreux avantages, le statut LMP (Location Meublée Professionnelle) est de plus en plus prisé. En effet si la location meublée présente des avantages par rapport à location non meublée, le statut LMP en lui même peut être plus attractif que le statut de LMNP (Location Meublée Non Professionnelle).

Le choix est d’autant plus important depuis la décision du Constitutionnel du 8 février 2018 (Décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018).  En effet suite à cette décision il convient de faire une différence entre le statut LMP 2017 et le statut LMP 2018.

Sommaire : 

I/ Statut LMP : généralités sur la location meublée
II/ Statut LMP ou statut de LMNP, les conditions d’accès
III/ Les avantages du statut fiscal LMP
IV/ Le statut social de la location de logement meublée

I/ Statut LMP : généralités sur la location meublée

Un logement peut être considéré meublé s’il met à disposition un équipement mobilier qui permet de vivre, manger et dormir convenablement. Une liste des équipements que l’on doit trouver dans un logement pour qu’il soit considéré comme meublé est établi par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

La location meublée ne peut avoir une destination commerciale.

Une location meublée représente le plus souvent un investissement plus important.

L’avantage principal de la location meublée sur la location non meublée c’est le loyer qui est souvent plus élevé. En effet l’équipement mis à disposition constitue une prestation supplémentaire et donc permet de demander une contrepartie plus élevé.

La location meublée dispose également d’une fiscalité qui peut être plus favorable.  En effet les loyers des locations meublées sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

II/ Statut LMP ou statut de LMNP, les conditions d’accès

S’il choisit de louer un logement meublé, le bailleur peut tout de même prétendre à deux statuts et donc deux régimes différents. En effet deux statuts coexistent : le statut LMP et LMNP. Selon le statut pour lequel le loueur meublé opte, les avantages et régimes vont varier.

Cependant le loueur meublé n’a pas entièrement le choix du statut auquel il peut prétendre. En effet l’accès au statut LMP est soumis au respect de conditions. Notons que l’accès au statut LMP 2018 est différent que celui du statut LMP 2017.

A) Le statut LMP 2017

Avant février 2018 l’accès au statut LMP était soumis à 3 conditions cumulatives :

• Être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (R.C.S) en tant que loueur meublé professionnel. Souvent en déclarant une entreprise individuelle ou en conjuguant SCI et location meublée.
• Les recettes (loyers) perçues grâce aux locations meublées devaient êtres supérieures à 23 000 euros.
• Les recettes perçues grâce aux locations meublées devaient représenter plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.

S’il ne remplissait pas une de ces conditions, le loueur meublé ne pouvait pas prétendre au statut de LMP.

Cependant suite une QPC (question prioritaire de constitutionnalité) de février 2018, le conseil constitutionnel a permis un changement des conditions d’accès au statut LMP.

B) Le statut LMP 2018

Depuis février 2018, le statut LMP s’est retrouvé chamboulé. En effet pour prétendre au statut LMP 2018 seules 2 conditions subsistent :

• Les recettes perçues grâce aux locations meublées supérieures à 23 000 euros.
• Les recettes perçues grâce aux locations meublées représentent plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.

La condition d’inscription au R.C.S a disparu.

III/ Les avantages du statut fiscal LMP

Les principaux avantages du statut Location Meublée Professionnelle se retrouvent au niveau de la fiscalité. Il faut de plus voir les apports de la QPC de 2018 à ce statut.

Statut LMP et LMNP, les revenus de locations meublés sont tous imposables au titre de bénéfices industriels et commerciaux.

Pourtant le régime fiscal du loueur en meublé professionnel est plus avantageux.

A) Statut fiscal LMP : un revenu imposable inférieur

Le statut LMP est avantageux sur le calcul de de l’impôt sur le revenu.

1- Une déduction des charges plus importante

En effet le statut de LMP permet une déduction des charges plus importante que le statut de LMNP et de location nue classique. Etant une activité professionnelle soumise au régime réel d’imposition, il est alors possible de déduire les charges du résultat fiscal pour leur montant réel. C’est le cas notamment :

• Des frais d’établissement de la société.
• Des intérêts d’emprunt.
• Pour les frais d’assurance.
• Des frais d’entretien et de réparation.
• Même des impôts locaux.

2- L’amortissement des locaux

Sous le statut LMP, le loueur peut amortir le prix d’achat d’immobilier. Le taux d’amortissement varie entre 2% et 3% en fonction de la durée de détention réelle. L’amortissement ne concerne pas le terrain.

3- Le statut LMP et L’IFI

Comme pour le statut LMP et ISF . Pour les personnes remplissant les conditions du statut LMP et qui sont normalement éligibles au paiement de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), les logements meublés loués sont exonérés de l’IFI.

Pour le loueur meublé non professionnel, la totalité des biens rentre dans la base d’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière.

B) L’imputation du déficit et l’exonération des plus values

1- L’imputation des déficits d’exploitation

Un des principaux avantages du statut de location Meublée Professionnelle est la possibilité d’imputer l’intégralité de son déficit né de l’exploitation sur le revenu global du foyer fiscal (dont les intérêts d’emprunts). De plus ils peuvent être reportés sur les six années suivantes.

2- L’exonération des plus values

Assujettis au régime des plus-values professionnelles, la location meublée professionnelle dispose d’un avantage par rapport au LMNP. En effet, le statut de LMP permet de bénéficier d’une exonération totale des plus values s’il répond à certaines conditions :

• Premièrement des recettes hors taxes issues des locations (Loyers) inférieures à un seuil de 90 000€ par an.
• Ensuite avoir exercé son activité depuis au moins 5 ans. Notons un avantage considérable contre la location Meublée non Professionnelle qui exige au moins 30 ans d’activité.

Si les recettes hors taxes issues des locations sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €, alors il possible de bénéficier d’une exonération partielle.

3- La transmission

En cas de succession, les héritiers d’un loueur meublé professionnel disposent d’avantages non négligeables, favorisant à leur profit la transmission de l’entreprise.

• Les droits de successions ne sont pas exigibles immédiatement (régime du paiement différé). Seul les intérêts, à taux minorés, seront exigibles au paiement immédiat. Ainsi, le reste sera à payer en une vingtaine de versement répartis sur dix ans (régime du paiement fractionné).
• Enfin si les héritiers conservent le statut de LMP alors ils pourront déduire lesdits droits de succession des bénéfices imposables.

Si l’exploitation se fait par le biais d’une entreprise individuelle, la transmission d’entreprise peut bénéficier du  « pacte Dutreil ». Ainsi s’ils respectent les conditions, les héritiers peuvent avoir un abattement de 75% sur les droits de succession. Ces conditions cumulatives sont :

• L’entreprise doit avoir été détenue et exploitée par le donataire depuis au moins deux ans.
• Les héritiers doivent s’engager à conserver l’entreprise et les biens d’exploitation de celle-ci pendant au moins 4 ans.
• Un des héritiers doit s’engager à poursuivre l’exploitation de l’entreprise pendant au moins trois ans.

IV/ Le statut social de la location de logement meublée

Le statut de la location de logement meublé est hybride. En effet, une grande distinction est faite entre loueur professionnel meublé et loueur professionnel non meublé. Pourtant, en ce qui concerne la protection sociale, la différence ne joue pas réellement sur ce choix de statut.

Auparavant, le loueur meublé professionnel devait être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (R.C.S) en tant que loueur meublé professionnel, ainsi il était obligatoirement affilé au régime social des indépendants (devenu sécurité social des indépendant (SSI)).

Aujourd’hui l’immatriculation au R.C.S n’étant plus obligatoire, l’affiliation au régime de sécurité sociale des indépendant ne l’est plus non plus.

Le loueur meublé non professionnel lui, n’était pas obligé de s’assujettir à un quelconque régime de protection social. Cependant, avec le développement de la location via des plateformes en ligne, il a fallu s’adapter.

Ainsi l’affiliation au régime de sécurité sociale des indépendants est possible lorsque le loueur meublé :

• Est inscris au registre du commerce et des sociétés (R.C.S) en qualité de loueur professionnel (donc s’il est LMP).
• Ou qu’il tire des recettes supérieures à 23 000 € pour des locations de courte durée. (Il est cependant possible d’opter pour le régime général si les recettes sont inférieures à 82 800 € ).

Ainsi, depuis 2017, l’accès à un régime de protection sociale n’est plus vraiment un critère de choix entre le statut de Location Meublée Professionnelle ou de Location Meublée non Professionnelle.