Statut LMNP : Le guide complet sur ce mode de location meublée

Si vous souhaitez tirer le meilleur de votre logement meublé, alors le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est fait pour vous. En effet, plus avantageux que la location nue classique, et plus facilement accessible que le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel), le statut LMNP est très prisé par les propriétaires. En outre, il permet de faire de la location meublée sans en faire son activité principale. N’hésitez pas à contacter LegalVision pour avoir plus d’informations sur le statut LMNP.

Mais en quoi consiste donc le statut de loueur en meublé non professionnel LMNP ? Quels sont réellement ses avantages ?

Sommaire : 

I/ Statut LMNP : la location meublée plutôt que la location nue ?
II/ Le statut LMNP ou le statut LMP ?
III/ La fiscalité du statut LMNP
IV/ Le statut LMNP sous le régime Censi-Bouvard

I/ Statut LMNP : la location meublée plutôt que la location nue ?

On distingue 2 grands types de location immobilière ou d’habitation :

• la location nue classique ;
• et la location meublée.

Evidemment, il y a de plus nombreuses conditions à remplir pour accéder à la situation de loueur en meublé.

A) En quoi consiste la location meublée, par rapport à la location nue ?

En cas de location meublée, contrairement à la location nue classique, il est mis à la disposition des preneurs du bail des équipements de vie. Cependant, cette affirmation doit être nuancée. Une location peut être considérée comme nue même si elle met à disposition des équipements. En outre, il est même probable que la location soit vue comme nue si le loueur met seulement à disposition des équipements.

En effet, l’accès au statut de loueur en meublé est encadré par la loi. Pour être considéré comme loueur meublé, il faut mettre à disposition un logement directement habitable. Ainsi, en plus des éléments composant l’immeuble, le loueur doit mettre à disposition des équipements permettant au locataire de vivre, manger et dormir. La liste des équipements mobiliers obligatoires est établie par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Ainsi, à défaut de satisfaire à ces conditions, une location sera considérée comme nue, même si des équipements mobiliers sont disponibles.

B) Pourquoi cette différence est-elle si importante ?

Une des principales raisons est que la location meublée permet de demander un loyer plus élevé. De plus, la durée du bail est plus souple. Les locations meublées sont de plus en plus prisées car il est possible de s’y installer rapidement et de les quitter rapidement.

Néanmoins, le principal attrait de la location de meublé reste sa fiscalité avantageuse. Ainsi, les revenus ou loyers tirés de la location meublée seront imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux.

Cependant, le régime de loueur meublé n’englobe pas qu’une situation. En effet, il important pour toute personne qui souhaite faire de la location meublée de connaître et distinguer les deux régimes de loueur meublé qui coexistent et qui sont envisageables :

• le statut de loueur en meublé non professionnel LMNP ;
• et le statut de loueur en meublé professionnel ou LMP.

La distinction entre ces deux régimes est d’autant plus importante qu’une décision du Conseil constitutionnel (n° 2017-689 QPC du 8 février 2018) est venue les redéfinir.

II/ Le statut LMNP ou le statut LMP ?

Préalablement à toute comparaison, il est important d’exposer les conditions d’accès aux différents régimes, notamment depuis la décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018.

A) Le statut LMNP et le statut LMP avant 2018

Il est possible de considérer que le statut LMNP classique est le régime de droit commun du loueur meublé, et le statut LMP l’exception. En effet, l’accès au régime LMP est soumis au respect de conditions cumulatives. A défaut de répondre sans faute à l’ensemble de ces conditions, le loueur meublé ne peut prétendre au statut LMP et se verra automatiquement attribuer le statut de loueur en meublé non professionnel LMNP.

Quelles sont ces conditions ? Avant le 8 février 2018, les conditions suivantes étaient applicables :

• le loueur devait procéder à l’inscription au R.C.S en tant que loueur meublé professionnel ;
• les revenus tirés des locations/loyers devaient être supérieurs à 23 000 € par an ;
• de plus, ces revenus/loyers devaient représenter le revenu principal du foyer fiscal. Ainsi, ils devaient être plus importants que le total des autres revenus de l’ensemble du foyer fiscal.

Cependant, ces conditions étaient problématiques. En effet, certaines personnes ne pouvaient pas s’inscrire au R.C.S, notamment du fait de leurs fonctions. Elles étaient donc obligatoirement au statut de LMNP. C’est ainsi qu’une question prioritaire de constitutionnalité a été soulevée. Celle-ci a mené à la décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018.

B) Le statut LMNP et le statut LMP depuis février 2018

A la suite de la décision du Conseil constitutionnel, la condition d’inscription au R.C.S a disparu, ne laissant que les conditions relatives aux revenus.

Qu’est-ce que cela implique ? Auparavant, pour bénéficier du statut LMNP, il suffisait de ne pas remplir l’une des conditions du statut LMP. La solution la plus simple était de ne pas s’inscrire au R.C.S.

Désormais, le statut LMNP 2018 est octroyé automatiquement dès lors qu’on ne satisfait pas aux conditions de revenu.

Pourquoi la distinction des statuts est-elle si importante ? Le statut est important notamment d’un point de vue fiscal.

III/ La fiscalité du statut LMNP

Au niveau fiscal, le statut de loueur en meublé non professionnel LMNP peut englober deux réalités différentes. En effet, selon son chiffre d’affaires, la personne sous statut LMNP peut être soumise à 2 régimes fiscaux différents :

• le régime de la micro-entreprise ;
• ou le régime réel.

Le loueur au statut LMP sera quant à lui soumis à un régime fiscal encore différent.

A) Le statut LMNP sous le régime BIC forfaitaire ou micro-entreprise

Si le chiffre d’affaires du loueur LMNP ou du loueur meublé en général est inférieur à 70 000 euros, alors il est normalement sous le plafond du régime de micro-entrepreneur. Il est alors exonéré de tenir une comptabilité.

De plus, l’entrepreneur pourra bénéficier d’un abattement forfaitaire, et sera assujetti au barème progressif de l’impôt sur le revenu. L’impôt varie selon le type de location meublée :

• Pour une location dite « classique« , le barème s’applique après un abattement de 50% du CA.
• Pour une location dite « saisonnière« , le barème s’applique après un abattement de 71% du CA.

Cependant, même si le CA est inférieur au seuil, le LMNP peut opter pour une imposition au régime BIC réel.

B) Le statut LMNP sous le régime réel

Si les revenus de location sont supérieurs à 70 000€, ou sur option, le statut LMNP sera soumis au régime BIC réel. Dans ce cas, le loueur a l’obligation légale de tenir une comptabilité « en bonne et due forme ».

Ce régime permet au loueur sous statut LMNP de déduire de ses recettes imposables l’ensemble de ses charges. Cela comprend notamment les frais engagés pour l’acquisition du bien, dont les intérêts d’emprunt, ainsi que les travaux ou réparations normales.

De surcroît, le loueur pourra faire un amortissement fiscal. Ainsi, le loueur sera en mesure d’amortir le prix d’achat des biens mis en location, mais aussi des frais de travaux non déductibles. Cela permet au loueur en meublé non professionnel de diminuer ses recettes imposables.

Diminution et report des déficits imposables : la déduction fiscale et l’amortissement réduisent le risque de déficit foncier.  Cependant, en cas de déficit, il est possible d’imputer ceux-ci sur les recettes locatives de l’année suivante. De plus, les amortissements peuvent être reportés sans aucune limitation de durée.

Malgré l’instauration du prélèvement à la source, il est important que les loueurs en meublé non professionnel établissent une déclaration, et une liasse fiscale 2031.

IV/ Le statut LMNP sous le régime Censi-Bouvard

La dispositif Censi-Bouvard est un avantage fiscal applicable aux personnes investissant dans un logement neuf meublé. Le logement doit être mis en location commerciale (bail commercial) pour 9 ans.  Enfin, le logement doit être de type « résidence », c’est-à-dire :

• la résidence étudiante,
• une résidence pour senior,
• la résidence à destination touristique,
• l’EHPAD.

Ce régime permet de bénéficier :

• de l’ensemble des avantages du statut LMNP,
• d’une réduction d’impôt de 11% sur son investissement immobilier, plafonnée à 300 000 euros,
• de l’amortissement des frais,
• du remboursement de la TVA immobilière,
• mais surtout de l’amortissement de son mobilier.

Ce qu’il faut retenir quand on veut faire de la location :

• La location meublée à ses avantages par rapport à la location nue, mais il faut être sûr de mettre à disposition l’ensemble des équipements demandés par décret.
• En cas de location meublée, faire attention au montant des revenus qui a une incidence sur le statut LMNP ou LMP.
• Si l’on souhaite encadrer son activité en créant une entreprise, il faut s’interroger sur la forme juridique la plus adaptée. Ainsi, il peut être intéressant de combiner SCI et location meublée.