L’objet de la société est commercial. D’ailleurs, la société pourra réaliser un profit au terme de l’opération de construction-vente.
La création de la SCCV est en principe simple. La société peut être créée par deux associés au minimum (il n’y pas de nombre maximum d’associé fixé). Les apports peuvent être faits en numéraire, en nature ou encore en industrie. Notons par ailleurs que les associés sont responsables indéfiniment.
La principale caractéristique accordée aux SCCV est son régime fiscal.
SCCV : de quoi s’agit-il ?
SCCV : la société civile de construction vente
La SSCV (société civile de construction vente) est, comme son nom l’indique, une société civile. Ainsi, son fonctionnement s’appuie sur les règles du Code Civil appliquées à toutes les sociétés civiles. Son mode de fonctionnement est donc proche de celui d’une SCI classique.
Or, il s’agit également d’une société existant pour un but spécifique : la construction et la vente de biens immobiliers. Ainsi, certaines des règles s’appliquant à cette société sont prévues par le droit de la construction. La SCCV peut être créée dans un but de construire et revendre un immeuble d’habitation, un local à usage commercial ou encore pour un usage mixte.
La Société civile de construction vente à toutefois une activité qui est limitée à son objet social, qui n’est autre que la construction d’immeubles en vue de leur vente. Elle peut dès lors se porter acquéreur d’un terrain afin d’édifier des constructions, acheter un immeuble pour le démolir et reconstruire des nouvelles constructions, conclure un bail à construction ou encore procéder à la vente des biens immeubles.
Pourquoi créer une SCCV ?
La SCCV a d’abord un intérêt pour la personne qui souhaite exercer l’activité visée par l’objet social de cette société (construire et vendre un bien immobilier). En effet, ce statut a été conçu pour ce type d’activité et permet de simplifier l’activité et le fonctionnement de l’entreprise.
Le fait de constituer une SCCV permet tout d’abord de bénéficier d’un mode de fonctionnement flexible qui laisse une grande marge de manœuvre, notamment quant à la rédaction des statuts de la SCCV et dans son fonctionnement.
A ce titre, la SCCV peut être administrée par un ou plusieurs gérants (personne physique ou morale) qui peuvent être aussi bien associés que tiers à cette société.
De plus, la SCCV n’impose pas un capital social minimum pour être constitué, ce qui permet de créer une SCCV avec un euro symbolique. Aussi, la SCCV ayant un objet social dont le but et la construction en vue de la revente, elle peut revendre directement le bien après sa construction et être dissoute.
Attention : la responsabilité des associés n’est pas limitée à hauteur de leurs apports respectifs, ce qui a pour conséquence que les associés engagent leur patrimoine personnel.
Enfin, la SCCV bénéficie d’une fiscalité avantageuse, car ce sont les associés eux-mêmes qui sont imposés sur le revenu à hauteur de leur quote-part dans le résultat. Par conséquent, le résultat fiscal est incorporé dans les revenus globaux de chaque associé.
La SCCV : un avantage fiscal ?
L’activité de construction-vente est une activité commerciale. Ainsi, la société l’exerçant devrait normalement être assujettie à l’impôt sur les sociétés. Or, le droit fiscal prévoit une exception pour les SCCV. En effet, il est prévu que la SCCV est une société transparente.
Ainsi, ses associés seront directement imposés à leur propre échelle :
- Les associés personnes physiques à l’IR ;
- Les associés personnes morales, c’est-à-dire d’autres sociétés, selon le mode d’imposition dont elles relèvent.
En outre, les associés de la SCCV ne pourront pas de décider de son assujettissement à l’IS : l’option n’est pas possible.
Nous allons revenir plus en détail sur les aspects fiscaux de la SCCV.
SCCV fiscalité
Dans cet article, LegalVision met à votre service son expertise juridique pour vous aider à tout comprendre sur la SCCV fiscalité. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :
Régime fiscal et SCCV
Régime de la TVA et SCCV
Le choix entre SCI/SAS et SCCV
Régime fiscal et SCCV
L’objet d’une SCCV est spécifiquement la construction-vente d’immeuble, elle réalise donc des activités commerciales. Concernant la SCCV fiscalité, la SCCV devrait être soumise à l’Impôt sur les sociétés(IS). Toutefois le législateur a choisi de soumettre chaque associé à l’impôt à hauteur de sa quote-part dans le résultat de la société. La SCCV est donc soumise à l’impôt sur le revenu(IR).
En effet, l’article 239 ter du CGI qui régit sur le plan fiscal les sociétés civiles de construction-vente, prévoit que les dispositions de l’article 206-2 du Code général des impôts ne sont pas applicables aux sociétés civiles qui ont pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente, à la condition que ces sociétés ne soient pas constituées sous la forme de sociétés par actions ou à responsabilité limitée et que leurs statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social.
Ainsi, les résultats sociaux sont déterminés de la même manière que ceux réalisés par les sociétés de personnes exerçant une activité industrielle ou commerciale. De plus, il n’existe aucune possibilité d’option pour l’impôt sur les sociétés.
La SCCV fiscalité : application
La SCCV est dite fiscalement transparente.Chaque associé est imposé directement et personnellement dans la catégorie fiscale dont il relève. La société n’est donc pas imposée directement car le bénéfice (ou la perte d’ailleurs), remonte directement dans les comptes des associés. Chaque associé sera imposé selon le bénéfice qu’il reçoit, en proportion de ses droits dans la SCCV, sur sa quote part de bénéfice qu’il reporte sur sa déclaration de revenus annuelle.
Il faut savoir que concernant le bénéfice de l’associé personne physique, ce dernier est imposé à l’IR dans la catégorie BIC ou plus-values des particuliers. Mais si l’associé est une personne morale ou soumise à l’IS, sa part de bénéfices sociaux est taxable à l’IS .
D’ailleurs, les associés des sociétés ressortissant au régime de l’article 239 ter du CGI sont indéfiniment responsables du passif social et personnellement tenus de supporter la part correspondant à leurs droits dans la société des pertes enregistrées par cette dernière (CE, 8e et 9e ss-sect., 20 déc. 1985, req. n° 46707).
SCCV fiscalité : attention
Les sociétés civiles qui, en plus de la construction d’immeubles en vue de la vente, exercent une autre activité entrant dans les prévisions des articles 34 et 35 du CGI sont exclues du régime des sociétés de personnes et demeurent soumises à l’impôt sur les sociétés selon les règles du droit commun (CGI, art. 206-1 et 2). a ainsi été jugé que le fait de participer aux profits d’une location meublée constitue l’exercice d’une activité commerciale de nature à faire perdre à une SCCV le bénéfice de l’article 239 ter du CGI.
SCCV fiscalité : déclaration annuelle des résultats
Les sociétés civiles placées sous le régime de l’article 239 ter du CGI sont soumises aux mêmes obligations que les autres entreprises industrielles et commerciales imposées à l’impôt sur le revenu d’après un régime réel d’imposition (régime du bénéfice réel ou régime simplifié d’imposition). Elles sont donc tenues de souscrire aux déclarations afférents à ces différents régimes.
Ainsi comme il a été vu, au plan fiscal, la principale caractéristique accordée aux sociétés de construction-vente réside dans l’imposition directe des bénéfices sociaux au nom des associés. Cela évite donc la double imposition au niveau de la société puis de l’associé, caractéristique d’une imposition à l’impôt sur les sociétés.
Par contre, en matière de TVA ces sociétés ne bénéficient d’aucune mesure spécifique. En effet, les règles de droit commun leur sont en principe applicables.
Régime de la TVA et SCCV
La vente des biens immobiliers construits est assujettie à la TVA.
Les sociétés civiles de construction-vente sont assujetties à la TVA immobilière dans les conditions du droit commun. Et à raison des opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles de toute nature qu’elles réalisent.
Concernant les livraisons à soi-même de la construction: la TVA n’est pas exigible au titre des livraisons à soi-même d’immeubles achevés destinés à la vente. Même s’ils sont construits avec l’intervention d’un intermédiaire ou d’un mandataire.
Concernant le paiement de la TVA sur les encaissements: l’article 252 de l’annexe II au CGI prévoit que lorsque le règlement du prix se fait par acomptes, le paiement de la taxe peut se faire au fur et à mesure de leur encaissement dès lors que le redevable a présenté des garanties de recouvrement. Ce texte vise les ventes en l’état futur d’achèvement et les ventes à terme.
Quel est le montant de la TVA ?
Pour les immeubles anciens vendus donc par des professionnels (immeubles achevés depuis plus de 5 ans par un professionnel assujetti à la TVA). Ils sont exonérées de TVA (sauf option TVA sur le prix total ou sur la marge).
Les ventes d’immeubles achevés depuis moins de 5 ans sont soumises à la TVA au taux de 20 %.
La TVA est due par le vendeur.
Quand doit-on payer la TVA? En principe, c’est le transfert de propriété qui est le fait générateur de la TVA. Dès lors, dès qu’à lieu l’établissement de l’acte de vente la taxe devra être payée. Que la livraison de l’immeuble est faite ou non, et que le paiement de l’immeuble ait eu lieu ou non.
Le choix entre SCI/SAS et SCCV
Il est également possible de choisir d’exercer sous la forme d’une SCI ou d’une SAS. En réalité, ce choix est orienté par des considérations fiscales. Comme il a été vu la SCCV est imposée à l’impôt sur le revenu.
SCI ou SCCV ?
La SCI peut permettre la gestion du patrimoine, l’acquisition d’un bien immobilier, la préparation de la transmission de celui-ci. La SCCV permet de construire un bien immobilier pour sa revente immédiate. Ainsi, les associés d’une SCCV ne peuvent avoir l’attribution ou la jouissance du bien immobilier: ce que permet notamment une SCI.
En réalité, cela va également dépendre de vos besoins. En effet, si vous souhaitez faire construire un immeuble pour le revendre dès la fin des travaux afin d’en répartir les profits, alors la SCCV sera la forme la plus adaptée. Il faut rappeler que l’objet de la SCCV est de réaliser une opération commerciale devant permettre aux associés de revendre le bien et d’en percevoir des gains.
À l’inverse, si vous souhaitez acheter un bien immobilier pour le louer, la SCI est plus adaptée. En effet, L’objet social de la SCI est civil et non commercial. Notons qu’une société civile immobilière peut être créer sous différentes formes. Le code NAF dépendra d’ailleurs des activités de la SCI. Par exemple, la SCI d’attribution peut permettre d’arborer un projet tel qu’une promotion immobilière pour la construction puis la vente d’immeubles résidentiels. Enfin, il est important de relever que si une SCI souhaite par la suite avoir une activité de construction-vente de biens immobiliers, elle devra créer une SCCV.
La SCI est en principe imposable à l’IR: c’est le cas de la SCCV, il n y’a donc ici pas de différence majeure. Mais elle peut opter pour l’IS, à sa création ou en cours de vie sociale. Rappelons que la SCCV ne peut opter pour l’IS.
SAS ou SCCV ?
La SAS est appréciée pour sa souplesse. Et la souplesse contractuelle de la SAS fait d’elle un véritable atout pour les associés. Ces derniers peuvent déterminer librement les règles de fonctionnement de celle-ci. Il est possible de réaliser un grand nombre d’opérations sous cette forme juridique. La SAS permet d’acheter et de gérer de l’immobilier. Il est donc possible de réaliser une opération de construction et de vente immobilière.
Mais la SAS est par principe soumise à l’impôt sur les sociétés. Il est possible d’opter pour l’IR sous certaines conditions, et dans la limite d’une durée de 5 ans. Mais la constitution d’une SAS immobilière ne permet pas une telle option pour la gestion de patrimoine immobilier propre. Une SAS immobilière formée ainsi sera donc soumise à l’IS. Cela entraine pour conséquence que la société devra payer un impôt sur le bénéfice réalisé. Ce qui n’est pas le cas de la SCCV, qui, il faut le rappeler est soumise à l’IR.
Enfin dans une SAS, la responsabilité des actionnaires est limitée à leurs apports, ce qui est avantageux par rapport à la SCCV.
La SCCV fiscalité a principalement pour caractéristique qu’elle déroge à celui de l’impôt sur les sociétés. L’imposition sur les revenus peut avoir ses avantages. Un accompagnement efficace peut s’avérer nécessaire pour la création d’une SCCV.
