Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Le bail commercial est caractérisé par l‘utilisation d’un local à usage commercial, industriel ou artisanal. Autrement dit, c’est un contrat de location d’un local au sein duquel l’entreprise locataire exploitera son fonds de commerce par exemple. Beaucoup de professionnels ont recours au bail commercial afin d’implanter leurs commerces ou leurs bureaux. En outre, le professionnel qui souhaite contracter un bail commercial doit être inscrit au Registre du commerce et des sociétés ou au Répertoire des métiers.
Tout bail qu’il soit commercial ou d’habitation peut être résilié. Cependant il existe des règles particulières qui encadrent la procédure de résiliation. En outre, la durée et les conditions de résiliations sont spécifiques. En effet, le bail précaire a une durée de 2 ans maximum. S’agissant des conditions de congés, ces dernières peuvent être librement aménagées par les parties au contrat de bail.
Résiliation d’un bail commercial :
Le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans, à cette durée est assortie une faculté de résiliation pour l’entreprise locataire. Il existe également une faculté de résiliation à l’initiative du bailleur. Cet article vous apporte des précisions sur les modalités de résiliation de bail commercial.
Sommaire :
Les conditions requises pour faire cesser un bail
Les caractéristiques du bail commercial
Est-il possible de procéder à la résiliation de bail commercial anticipée ?
Le congé donné en bonne foi par le bailleur
Bail commercial et dépôt de bilan
Les conditions requises pour faire cesser un bail
Il est possible pour les parties au contrat de procéder à la résiliation de bail commercial. En outre, le preneur doit faire part de sa volonté de mettre un terme au contrat de bail commercial. L’entreprise locataire peut donner congé soit :
- Par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception. Cette notification au bailleur peut avoir lieu à l’expiration d’une période triennale ou d’un départ en retraite par exemple.
- La notification se fera uniquement par acte d’huissier lorsque le locataire souhaite donner congé en cours du bail, qui est tacitement prolongé.
Cette notification doit être faite avant la date de départ voulue. En outre, le congé doit être donné avec un préavis de 6 mois avant :
- Le terme initial du bail commercial,
- Le terme d’une période triennale.
Les caractéristiques du bail commercial
Le bail commercial est contracté pour une durée de 9 mois. Ce bail commercial est subdivisé en trois périodes de trois ans chacune (3-6-9). La résiliation de bail commercial s’effectuera donc normalement à l’expiration de l’un de ces délais. En outre, l’entreprise locataire peut exprimer son intention de mettre un terme au bail à l’issue de chaque période triennale. Cette intention doit être exprimée par un courrier de rupture de bail commercial. Ces trois périodes correspondent donc aux périodes triennales qui encadrent la durée d’un contrat de bail et au bout desquelles le contrat peut être révisé.
Certes, des périodes ont été mises en place afin de prévoir la résiliation de bail commercial. Cependant, le système des périodes triennales n’est pas le seul moyen permettant de procéder à la résiliation de bail commercial.
Est-il possible de procéder à la résiliation de bail commercial anticipée ?
Résiliation bail commercial : rupture bail commercial avant terme
Il est effectivement possible de donner congé avant l’expiration d’une période triennale ou à l’arrivée du terme de 9 ans. La résiliation de bail commercial peut soit être à l’initiative du locataire ou du bailleur.
La résiliation anticipée d’un bail commercial à l’initiative de l’entreprise locataire
On retrouve la résiliation anticipée bail commercial pour départ en retraite du locataire. C’est la situation dans laquelle le locataire dispose de tous ses droits à la retraite. Il peut procéder à la résiliation anticipée du bail commercial à tout moment. Le locataire dispose de 6 mois avant la date de départ prévue pour donner congé au bailleur par un courrier de résiliation de bail commercial. Ce courrier peut prendre la forme d’une lettre recommandée avec avis de réception ou d’un acte d’huissier.
La résiliation amiable bail commercial : Les conditions sont librement prévues par les parties. La résiliation peut également se faire à chaque période triennale, là encore il faut donner congé par courrier dans les mêmes conditions que pour la prise de congé pour départ en retraite.
Résiliation anticipée d’un bail commercial à l’initiative du bailleur
On retrouve la résiliation anticipée pour faute du locataire. En effet, le locataire n’a pas respecté l’une de ses obligations contractuelles. Il n’existe pas forcément de clause résolutoire mais le bailleur peut demander la résiliation de bail commercial en justice. Le bailleur fait face à un motif grave et légitime de tel sorte que le congé du locataire est la seule option possible. On parlera alors de résiliation judiciaire. Le bailleur refuse de renouveler le contrat de bail commercial. Il peut émettre un refus suite à des loyers impayés ou une sous-location non autorisée. Une décision de justice sera prise par le Tribunal de Grande Instance.
Le bailleur devra informer l’entreprise locataire de son intention de ne pas renouveler le contrat et mettre un terme à la location. La notification au locataire devra se faire par acte d’huissier.
Il existe également la résiliation anticipée en application d’une clause résolutoire. Une clause résolutoire prévoit qu’en cas de manquement à une obligation contractuelle de l’une des parties, le contrat sera résilié de plein droit. La résiliation sera donc automatique. Dans une telle situation l’intervention du juge n’est pas nécessaire. En effet, dès lors que la clause résolutoire est claire et non équivoque, la présence du juge ne sera pas requise.
Dès lors qu’il y a un manquement de la part du locataire en cours de bail, le bail commercial peut être résilié à tout moment.
Résiliation de bail commercial de plein droit
La résiliation de bail commercial s’effectuera de plein droit dès lors qu’il y a une destruction du local. Ou encore s’il y a la survenance d’un événement prévu dans le contrat de bail commercial. Le décès est également un motif de résiliation de bail commercial de plein droit.
L’exercice du droit de reprise de bail commercial par le bailleur est une condition de résiliation de plein droit. En effet, votre bail commercial prendra fin lorsqu’il y a une nécessité de démolir l’immeuble s’il est insalubre. Plusieurs autres options sont possibles :
- Reconstruction de l’immeuble,
- Surélévation du l’immeuble,
- L’exécution de travaux.
La résiliation de bail commercial avec une indemnisation
L’article L 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut être chargé de compenser le locataire sous forme d’indemnisation. En effet, il s’agira d’une indemnité d’éviction. L’offre d’indemnisation peut être à l’initiative du bailleur à défaut, l’entreprise locataire pourra la réclamer auprès du tribunal.
L’entreprise locataire sera indemnisé du manque à gagner lorsque le départ du locataire n’est pas prévu par ce dernier. En effet, dans l’hypothèse où le locataire n’est pas éligible aux conditions de renouvellement du bail ou si le bailleur refuse, il aura droit à une telle indemnisation.
Le montant de l’indemnité est calculé en fonction de l’ampleur de la perte du fonds de commerce. Si le non renouvellement du bail entraîne la disparition partielle du fonds de commerce, cela correspondra donc à une indemnité de remplacement.
Les exceptions au principe d’indemnisation
En effet, le bailleur sera dispensé d’une telle indemnisation dans deux cas de figures :
- Lorsque le bailleur a donné congé au locataire pour motif grave et légitime. Le bailleur doit avoir mis en demeure le locataire par acte d’huissier et l’infraction du locataire doit avoir été répétée plus d’un mois après la mise en demeure.
- Lorsque l’autorité administrative décide que l’immeuble doit être détruit ou partiellement détruit en raison d’un état d’insalubrité. Ou lorsqu’elle déclare que l’immeuble ne peut pas être occupé sans danger.
Le congé donné en bonne foi par le bailleur
A chaque foi que le bailleur donne congé au locataire il doit le faire de bonne foi. A défaut, le bail continuera à produire ses effets. Lorsque le bailleur fait preuve de mauvaise foi, le congé sera frappé de nullité.
En outre, il y aura présomption de bonne foi si le bailleur donne congé avec offre d’une indemnité d’éviction pour reconstruire un immeuble qui existe déjà. Il sera considéré comme sincère. La charge de la preuve contraire pèse sur le locataire.
Bail commercial et dépôt de bilan
En cas de procédure de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire à l’encontre de l’entreprise locataire. La résiliation du bail commercial n’est pas automatique. Il appartiendra au liquidateur judiciaire de procéder à la résiliation de bail commercial.
Vous disposez maintenant de toutes les informations nécessaires si vous souhaitez procéder à la résiliation de votre bail commercial.
Quelques points à retenir :
Il faut obligatoirement respecter les délais de préavis afin de ne pas voir sa demande de congé privé d’effet. A défaut, le bail sera renouvelé de même si vous ne faites pas preuve de bonne foi dans votre démarche. Prenez bonne lecture de votre contrat de bail. Nos équipes de juristes restent à votre disposition.
