Vous êtes commerçant et souhaitez mettre un terme à votre contrat de bail commercial ? Plusieurs raisons peuvent justifier la volonté ou la nécessité de mettre un terme au bail commercial. Ainsi, en cas de cessation d’activité, de vente de fonds de commerce ou de liquidation d’une société, il peut être impératif de procéder à la résiliation du bail. Cependant, toutes ces raisons ne permettent pas toujours de rompre ce contrat à l’amiable ! Dans cet article, nous vous expliquons quelles sont les conditions et les démarches à accomplir pour procéder à une résiliation de bail commercial amiable. Pour cela, il faut dans un premier temps revenir sur la définition même du bail commercial.
Sommaire
Le statut des baux commerciaux
La résiliation de bail commercial amiable en dehors des périodes triennales
Les étapes pour procéder à la résiliation de bail commercial amiable
Le statut des baux commerciaux
Le bail commercial est un contrat par lequel un bailleur (propriétaire) met à disposition d’un locataire des locaux qu’il utilise pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal. On parle alors de statut des baux commerciaux qui figure aux articles L.145-1 et suivants du Code de Commerce. Ce statut régit les conditions dans lesquelles il est possible de bénéficier d’un bail commercial, les obligations respectives des parties mais aussi les conditions dans lesquelles il peut prendre fin.
Ainsi, par principe, le contrat de bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans minimum. Toutefois, il peut être mis un terme au bail avant l’expiration des 9 ans par différents moyens. L’un de ces moyens consiste notamment en la délivrance d’un congé.
La résiliation amiable d’un bail commercial : de quoi s’agit-il ?
Le locataire (ou preneur) dispose d’une faculté de résiliation du bail commercial qui le lie à son propriétaire (le bailleur). Le preneur peut résilier le bail commercial à tout moment, mais dans certaines conditions et en respectant une procédure spécifique.
A l’inverse, le preneur ne peut résilier le bail commercial qu’à chaque fin de période triennale lorsqu’il est placé dans certaines situations, ou encore en cas de faute du locataire.
Bon à savoir : dans tous les cas et en dehors de ces cas de résiliation -dite unilatérale-, il est toujours possible de procéder à la résiliation du bail commercial d’un commun accord.
- La résiliation d’un bail commercial à l’amiable à tout moment
La résiliation amiable intervient lorsque les deux parties au contrat de location (locataire et bailleur) souhaite d’un commun accord résilier le bail, par anticipation.
Cet accord peut intervenir à tout moment, mais doit faire l’objet d’une convention écrite qui abordera les modalités de cette résiliation (la date de prise d’effet, le solde des loyers et des charges, etc.).
Il n’existe pas de forme obligatoire pour procéder à une résiliation amiable d’un bail commercial. L’important étant de pouvoir rapporter la preuve de cet accord. Il peut s’agir à ce titre d’un avenant au contrat de location, d’un protocole d’accord ou encore d’une lettre de résiliation cosignée par les deux parties.
Toutefois, il faut veiller à prévoir les conditions dans lesquelles la résiliation va s’opérer (la libération du local, le solde des loyers et des charges, le paiement de l’indemnité de résiliation si elle existe ou encore le sort du dépôt de garantie). Parfois, le contrat de location prévoit des conditions supplémentaires qui faut également respecter.
- La résiliation unilatérale d’un bail commercial : à certaines conditions
En-dehors des cas dans lesquels la résiliation amiable est possible, il existe également d’autres possibilités de résiliation unilatérale, qui peuvent être à l’initiative du locataire ou du bailleur.
- Lorsque la résiliation unilatérale est à l’initiative du bailleur
Le propriétaire du local commercial peut tout à fait décider seul de résilier le contrat de bail commercial à chaque période de 3 ans (la période triennale d’un bail 3, 6, 9) à savoir :
- La transformation à usage d’habitation d’un immeuble existant ;
- La reconstruction d’un immeuble ou sa surélévation ;
- La reprise d’un local d’habitation loué accessoirement au local commercial et non affecté à l’usage d’habitation ;
- La reprise d’une partie de terrain lorsque le bailleur a obtenu un permis de construire une habitation
- La reprise d’une partie de terrain lorsque le bailleur a obtenu un permis de construire une habitation ;
- L’exécution de travaux prescrits ou autorisés dans une opération de restauration immobilière
Attention : le propriétaire doit donner congé au locataire au moins 6 mois à l’avance, uniquement par acte de commissaire de justice (auparavant appelé acte d’huissier de justice).
Autre cas de figure, le bailleur peut également demander la résiliation du bail lorsque le locataire n’exécute pas les obligations prévues dans le contrat, telles que le paiement du loyer, l’exercice d’une nouvelle activité ou la sous-location des locaux sans autorisation du propriétaire. Il a alors la faculté de se prévaloir d’une clause résolutoire ou encore demander la résiliation judiciaire ou amiable du contrat de bail commercial.
Bon à savoir : il peut toujours recourir à la résiliation amiable du contrat de bail en demandant l’accord du preneur pour simplifier les démarches.
La délivrance d’un congé
D’une part, le locataire a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou soit par acte de commissaire de justice (anciennement appelé acte d’huissier de justice).
Bon à savoir : en cas de non-respect de ce délai de 6 mois, cela reporte les effets du congé à la prochaine période triennale.
Il faut cependant garder à l’esprit que certains baux peuvent comporter des stipulations contraires ! C’est ainsi le cas s’agissant des:
- baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans
- baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation
- des baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts
D’autre part, le bailleur a la même faculté : il peut mettre un terme au contrat de bail en délivrant un congé au locataire. Cependant, il doit respecter les formes et délais de l’article L. 145-9 et doit invoquer l’une des justifications citées par le Code Commerce. Ainsi, le bailleur est autorisé à délivrer un congé afin de:
- construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant
- réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage
- de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation
- exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain.
Résiliation de bail commercial amiable et absence de renouvellement
L’une des spécificités du statut des baux commerciaux est que les commerçants qui en bénéficient détiennent un droit de renouvellement au bail. C’est ce que l’on appelle également la propriété commerciale.
Concrètement, un bail commercial ne prend pas fin à son terme, sans se renouveler automatiquement. Il ne prend fin que par l’effet d’un congé donné par le bailleur ou le locataire, ou d’une demande de renouvellement de la part du locataire.
Ainsi à l’expiration du terme du bail, soit le bailleur notifie un congé, soit le locataire notifie une demande de renouvellement, soit le bail se poursuit par tacite prolongation. C’est pourquoi, à défaut d’avoir délivré un congé avant l’expiration de la durée initiale du contrat de bail (9 ans), le locataire peut s’abstenir de formuler une demande de renouvellement du bail s’il souhaite y mettre un terme.
Cependant, malgré l’absence de demande de renouvellement, le bail risque de se poursuivre par tacite reconduction. La volonté du locataire de ne pas reconduire le contrat de bail devra donc être signifiée en bonne et due forme au bailleur afin de mettre un terme au bail commercial.
Toutefois, il peut arriver que le locataire souhaite mettre un terme au contrat de bail commercial, de manière anticipée et en dehors des périodes triennales.
Comment mettre résilier le bail commercial de manière amiable dans ce cas ?
La résiliation de bail commercial amiable en dehors des périodes triennales
En réalité, la résiliation anticipée du bail en dehors des périodes triennales ne se conçoit que d’un commun accord. Les conditions pour procéder à une résiliation anticipée peuvent être prévues librement par les parties dans le contrat de bail lui-même. Ainsi, les parties peuvent prévoir une faculté de résiliation unilatérale pour le locataire ou insérer une clause de résiliation.
Elles peuvent s’accorder sur la durée à partir de laquelle la résiliation peut avoir lieu et le montant d’une éventuelle indemnité financière à verser. Enfin, elles peuvent aussi prévoir un délai de préavis entre la notification du départ et la fin du bail que le locataire devra respecter.
Si cet accord peut être prouvé par tous moyens, il doit résulter d’éléments de faits établissant une intention réciproque non-équivoque.
Les étapes pour procéder à la résiliation de bail commercial amiable
Le Code de Commerce ne prévoit pas d’exigence pour les parties souhaitant rompre un bail commercial à l’amiable. Comme mentionné plus haut, celles-ci sont libres de prévoir les conditions dans lesquelles la rupture anticipée peut avoir lieu.
La rédaction d’un acte de résiliation amiable
Ainsi, aucun formalisme écrit n’est exigé par la loi. Toutefois, pour des raisons de preuve, il vaut mieux se reposer sur un écrit ; il permettra de conserver une trace de la volonté commune des parties. Cet écrit peut notamment se révéler précieux en cas de litige.
La jurisprudence admet que la résiliation amiable peut être tacite ; un écrit n’est pas en effet nécessaire mais la preuve est moins facile à rapporter.
De ce fait, les parties peuvent matérialiser leur accord via la rédaction d’un acte juridique. Il peut s’agir d’un acte sous seing privé ou d’un acte notarié pour davantage de sécurité. Celui-ci devra avoir un contenu clair et non équivoque. On parle d’acte de résiliation amiable.
Enfin, il faudra aussi penser à insérer dans l’acte de résiliation amiable une clause afférente à la restitution des locaux. De même, il faudra également prévoir le sort du dépôt de garantie.
Résiliation de bail commercial amiable et notification aux créanciers
Le Code de Commerce prévoit que la résiliation amiable du contrat de bail commercial ne devient ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus.
Il peut être prévu le versement d’une indemnité dont les créanciers inscrits sur le fonds de commerce bénéficient.
Par conséquent, les parties devront procéder à la signification par un acte d’huissier pour informer les créanciers.
Effets de la résiliation de bail commercial amiable
Comme toute convention légalement formée, celle-ci aura force obligatoire dès l’apposition de leurs signatures par les parties. Ainsi, après avoir matérialisé leur accord, la convention produira tout ses effets. Lors de la survenance du terme du contrat, le locataire devra donc quitter les locaux. De même, le propriétaire devra restituer le dépôt de garantie.
Il est recommandé de dresser un état des lieux de sortie lorsque le locataire remettra les clefs au bailleur.
