La location de locaux pour l’exploitation d’un fonds de commerce est strictement encadrée par la loi, notamment le Code de commerce. Ce dernier autorise la conclusion de différents baux commerciaux, dont le bail précaire. Également appelé bail dérogatoire, le bail précaire déroge aux règles applicables aux baux commerciaux classiques. Durée moins longue, conditions plus avantageuses pour les deux parties, le bail précaire devient la solution privilégiée des parties qui veulent déjouer le régime du 3-6-9 des baux commerciaux. En plein lancement de votre activité, vous cherchez à conclure un contrat de bail sans subir les contraintes liées à la longue durée de celui-ci ? Cet article vous permet de tout savoir sur le bail précaire.
Bail précaire, qu’est ce que ça veut dire ?
Pour tout savoir sur le bail précaire, il est nécessaire de connaitre ses différentes appellations. Le bail précaire, dérogatoire, ou de courte durée est un contrat portant sur la location de locaux affectés à l’usage commercial, industriel ou artisanal. De courte durée, il est souvent conclu par les propriétaires et locataires qui souhaitent s’affranchir des règles applicables aux baux commerciaux classiques. La durée de ces derniers pouvant souvent être contraignante pour les deux parties, le bail précaire leur offre plus d’agilité et de souplesse. Cependant, conclu pour une durée ne dépassant pas 3 ans, le bail précaire ne permet pas de bénéficier des règles protectrices des baux classiques. Il en est ainsi de droit au renouvellement ou encore de l’indemnité d’éviction. Toutefois, le bail précaire présente plusieurs avantages autant pour le locataire que pour le propriétaire.
Bail précaire, quelle est sa durée ?
Il faut s’attarder sur la durée de celui-ci. En application des dispositions de l’article L 145-4 du Code de commerce, les baux commerciaux ne peuvent être conclut sur une durée inférieure à neuf ans. Toutefois, le locataire a la possibilité de quitter lieux après l’expiration d’une période de trois ans. Par son caractère précaire, le bail précaire prévue par l’article L 145-5 permet de déroger à cette règle. En effet, il est conclu pour une durée maximale de trois ans (pas de durée minimale). Aussi, il est important de noter que cette durée de trois ans emporte également les renouvellements. Ainsi, si on est en présence d’un cumul de durée d’un contrat de bail précaire, celui-ci ne doit pas dépasser trois ans. Le bail précaire est conclu d’un commun accord entre les parties. Il en est fait mention expresse dans le contrat.
Remarque
Même si leur durée est inférieure ou égale à trois ans, les contrats de locations saisonnières ne font pas partie des baux précaires. Ils sont conclus pour une durée de 3 à 6 mois selon la situation géographique des locaux et selon la saison.
Les conditions nécessaires pour conclure le bail précaire
Plusieurs conditions sont à réunir pour pouvoir conclure un bail précaire. Ces derniers sont liés au moment de l’occupation des lieux, la durée du contrat, de la manifestation de volonté des parties et à la forme du contrat.
Le moment de la conclusion du contrat
Le contrat de bail dérogatoire doit être conclu au moment où le locataire entre dans les lieux. Ainsi, ce type de bail ne peut être la succession d’un bail commercial ni un renouvellement de bail. Un état des lieux est établi par écrit et de façon contradictoire par les deux parties avant la jouissance de ceux-ci. L’état des lieux peut être réalisé par un mandataire désigné par les deux parties ou un huissier. Dans tous les cas, les parties devront se partager les frais.
Le caractère écrit du contrat
La législation en vigueur n’impose pas le caractère écrit du contrat de bail précaire. Toutefois, la rédaction d’un contrat est recommandée afin de prouver l’existence de relation contractuelle entre les deux parties en cas de litige.
La manifestation expresse des parties de conclure un bail dérogatoire
La volonté des parties de conclure un bail précaire dérogeant aux baux commerciaux classiques doit expressément paraître dans le contrat. Il ne peut pas y avoir de supposition. Les mentions doivent être claires, précises et renvoyer à l’article L 145-5 du Code de commerce.
La durée du bail
Comme il a été signalé plus tôt, la durée du contrat de bail précaire ne peut excéder trois ans. Aussi, il n’existe pas de durée minimale. Toutefois, les parties ont l’obligation de respecter la durée fixée par le contrat et ne peuvent effectuer une résiliation anticipée.
Le défaut de propriété commerciale
Contrairement aux baux commerciaux classiques, le preneur d’un bail précaire ne possède pas la propriété commerciale. De ce fait, il n’a pas le droit de le céder. Toutefois, il a la possibilité de sous-louer les locaux pour la durée restante de son contrat.
Quels sont les avantages et inconvénients du bail précaire
Le contrat de bail de courte durée présente des avantages autant pour le bailleur que pour le locataire. Mais il n’est toutefois pas protégé de certains inconvénients.
Pour le propriétaire
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Les avantages
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Étude de la situation du locataire préalablement à la conclusion d’un bail commercial
S’engager dans un contrat de bail commercial de neuf ans avec un locataire inconnu peut être risqué pour le bailleur. D’autant plus que dans ce type de contrat, le locataire dispose de la propriété commerciale. Le bail de courte durée est une solution pratique pour analyser la situation professionnelle et personnelle du locataire avant la signature d’un éventuel contrat de bail commercial.
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Pas d’obligation de payer une indemnité d’éviction
Au terme du contrat de bail précaire, le propriétaire peut demander que locataire de quitter les lieux sans qu’il ait à lui verser une indemnité d’éviction. En effet, étant donné que le caractère précaire du bail dérogatoire n’attribue pas la propriété commerciale au locataire, celui-ci ne peut prétendre à aucune indemnisation.
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Possibilité d’augmenter la rentabilité des locaux
Si le locataire souhaite conclure un contrat de bail commercial et que sa situation économique est favorable, le bailleur peut décider de négocier à la hausse le prix du loyer. Le locataire, s’il ne veut pas perdre sa clientèle devra s’y conformer.
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Les inconvénients
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Pas de stabilité des locataires
Conclu pour une courte durée, le bail précaire ne garantit pas au bailleur la stabilité de ses locataires. De plus, il ne pourra pas toujours anticiper les formalités liées au renouvellement du bail à l’approche de chaque échéance.
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Bail accepté par très peu de locataires
Étant donné que le bail précaire n’offre pas les mêmes protections que les baux commerciaux classiques, très peu de locataires sont attirés par ce type de contrat. Actuellement, les jeunes entrepreneurs en plein lancement de leur activité en sont les plus séduits.
Pour le locataire
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Les avantages
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Un bail adapté aux besoins évolutifs d’une société en développement
Si le locataire ne peut pas anticiper ses effectifs ni ses besoins à moyen terme, il est conseillé de conclure un bail de courte durée plutôt que de s’engager dans un bail classique de neuf ans. En effet, il peut arriver qu’au fil du temps l’entreprise réalise un mauvais chiffre d’affaires, les locaux ne suffisent plus aux besoins de la société.
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Une opportunité d’évaluer la zone de chalandise
Grâce au bail précaire, le locataire a la possibilité de tester l’attractivité de son activité par rapport à ses clients. Dans le cas où la zone de chalandise ne répond pas à ses attentes, il pourra quitter les lieux au terme de son contrat.
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Un loyer plus accessible
Le dépôt de garantie ainsi que le loyer demandé dans la cadre de la conclusion d’un bail précaire sont moins importants que ceux appliqués dans les baux commerciaux classiques. De plus, le locataire n’a pas à s’inquiéter de la question relative à la réévaluation périodique du loyer dans la mesure où la durée du bail n’excède pas 36 mois.
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Les inconvénients
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Pas d’indemnité d’éviction
Si le bailleur décide de ne pas renouveler le bail précaire, ni de le transformer en bail commercial, le locataire ne peut pas prétendre à une indemnité d’éviction. Au terme du bail, il devra tout simplement quitter les lieux.
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Pas de garantie de renouvellement
Le renouvellement du bail précaire n’est pas obligatoire, même si l’ancien contrat n’a pas excédé trois ans. Le locataire ne dispose donc d’aucune garantie contrairement au bail commercial classique.
Qu’en est-il de la résiliation du bail précaire ?
Si le locataire souhaite résilier le bail précaire, il est tenu de respecter la durée prévue par le contrat. Sinon, il devra verser au propriétaire la totalité du loyer qu’il doit encore payer jusqu’à la fin dudit contrat. Ainsi, le preneur n’a pas la possibilité de donner congé avant le terme de la période de location.
D’un autre côté, s’il n’y a pas eu de renouvellement, et si locataire n’a pas quitté pas les lieux à l’échéance du contrat, le bailleur, dans un délai d’un mois doit manifester son opposition. S’il ne le fait pas, le contrat se transformera automatiquement en bail commercial classique.
