Créer une SCPI en 2019 : tous les conseils des experts !

La SCPI se distingue de la société civile et de la société civile immobilière. En effet, la société civile est une forme sociale n’ayant aucune activité commerciale. La société civile immobilière est une société ayant pour but la location ou la gestion d’un bien immobilier. La société civile de placement immobilier (SCPI) a pour but la rémunération des investisseurs ou la réalisation d’économies d’impôt par l’investissement.

Au niveau de l’organisation des SCPI, des conditions spécifiques ont été ajoutées par le législateur par rapport aux autres sociétés. En effet, pour créer une SCPI, il faudra :

• avoir un capital social minimum de 760 000€,
• obtenir un agrément de l’Autorité des marchés financiers (AMF).
• justifier d’une garantie bancaire approuvée par l’Autorité des marchés financiers,
• la SCPI devra obligatoirement être gérée par une société de gestion.

Dans cet article, LegalVision vous expose les avantages de la création d’une SCPI, les formalités à accomplir, ainsi que les différents types de SCPI.

Sommaire : 

Pourquoi créer sa SCPI ? Avantages et inconvénients 
Comment créer sa SCPI ? Les formalités à accomplir 
Quelle SCPI créer pour réduire ses impôts ?
Quelle SCPI créer pour augmenter ses revenus ?

Pourquoi créer sa SCPI ? Avantages et inconvénients

Pourquoi créer une SCPI ? En effet, il est possible de détenir un immeuble sans créer de société. Toutefois, la création d’une SCPI présente un intérêt certain pour les investisseurs.

Quel est l’intérêt de créer une société pour gérer son investissement immobilier ?

Il existe deux principaux avantages à détenir son immeuble sans créer de société :

• Bénéficier d’une insaisissabilité de la résidence principale en cas de dette de la société.
• Bénéficier d’un abattement de 30% de la valeur de votre immeuble en cas d’assujettissement à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Cependant, vous ne bénéficierez pas de ces avantages si vous détenez votre immeuble par l’intermédiaire d’une société civile. Néanmoins, le but de la SCPI n’est pas de se louer un immeuble à soi même. La SCPI vous permettra d’acquérir un portefeuille constitué de nombreux immeubles. Ensuite, ces immeubles seront loués à de nombreuses personnes et vous pourrez engranger de nombreux bénéfices.

Pourquoi vaut-il mieux créer une SCPI plutôt qu’une SCI ?

En effet, il est important de connaître la différence entre monter une société civile immobilière et une société civile de placement immobilier.

Tout d’abord, la SCI n’est souvent pas dirigée par un professionnel. De plus, la SCI est souvent constituée d’un portefeuille d’immeubles bien moins important qu’une SCPI. Enfin, dans la SCI, les associés se connaissent souvent et sont impliqués dans la vie de la société.

En SCPI, la société est gérée par un professionnel. La société va acquérir un grand nombre d’immeubles. Par ailleurs, la plupart du temps, les associés de SCPI ne connaissent pas les autres associés et se contentent d’encaisser les loyers, sans vraiment participer à la vie de la société.

Pourquoi vaut-il mieux créer une SCPI plutôt qu’un OPCI ?

Depuis peu, nous pouvons voir arriver sur le marché un nouvel acteur de l’investissement immobilier : l’OPCI.

L’Organisme de Placement Collectif Immobilier se distingue de la SCPI. En effet, la SCPI est composée de 100% d’actifs immobiliers, tandis que l’OPCI contient entre 50 et 65 % d’actifs immobiliers. Le reste des actifs est composé d’actions, d’obligations ou encore de liquidités. L’avantage de l’OPCI réside donc dans une meilleure circulation des parts sociales. Vous pourrez céder vos parts beaucoup plus vite dans un OPCI que dans une SCPI. Ainsi, dans une SCPI, il faudra attendre qu’un investisseur souhaite acheter vos parts pour que vous puissiez sortir de la société.

Toutefois, l’avantage des SCPI réside dans le fait qu’elles ont actuellement une meilleure performance en termes de rendement que les OPCI. Le rendement SCPI atteint des taux élevés. En effet, les SCPI non fiscales ont une performance sur 15 ans de plus de 8% de rendement.

Comment créer sa SCPI ? Les formalités à accomplir

Vous avez enfin déterminé les raisons pour lesquelles vous souhaitez créer votre SCPI. Le problème, c’est que vous ne savez pas comment la créer. C’est pourquoi nous allons vous expliquer en détail les formalités de création de votre SCPI. Ainsi, il faudra d’abord que vous prépariez tous les documents nécessaires à la création de votre Société Civile de Placement Immobilier. Ensuite, vous pourrez rédiger votre annonce légale de création, pour enfin déposer l’intégralité de votre dossier au greffe.

La rédaction de l’annonce légale.

Les frais d’annonce légale dépendront de votre département, du journal d’annonces légales et du nombre de mots que vous allez y insérer. En général, cela vous coûtera environ 118 euros, mais sachez que le prix pourra être bien plus élevé.

Les informations à renseigner sont les suivantes :

• La date de signature des statuts.
• La forme sociale.
• Le montant du capital social, ainsi que le montant minimum et maximum du capital s’il est variable.
• La dénomination sociale.
• L’adresse du siège social.
• Le prénom et le nom du gérant.
• La durée de la société.

Une fois l’annonce légale rédigée, vous recevrez une attestation d’annonce légale. Vous devrez la déposer au greffe.

Le dépôt de votre dossier au greffe.

Après rédaction de l’annonce légale, il faudra déposer votre dossier au greffe compétent. Ce sera le greffe du tribunal de commerce dans le ressort duquel est situé votre siège social. La plupart du temps, ce sera le greffe de votre département. Il faudra s’acquitter d’un prix de 70,39€ au titre du traitement du dossier par le greffe.

Les éléments à déposer sont les suivants :

• Un exemplaire des statuts signé et daté.
• L’acte de nomination de gérant.
• Un justificatif de jouissance des locaux (bail, titre de propriété).
• Une copie certifiée conforme de la carte d’identité du gérant et des associés.
• Une déclaration de non condamnation et de filiation datée et signée par le gérant.
• Un formulaire M0.
• L’attestation de publication dans un journal d’annonces légales.
• Éventuellement, un pouvoir. Ce document sera exigé si vous faites réaliser votre formalité par une société de formalités juridiques.

Quelle SCPI créer pour réduire ses impôts ?

Si vous souhaitez réduire le montant de vos impôts, la constitution d’une SCPI fiscale pourrait être un moyen de parvenir à vos fins. Vous pouvez opter pour 3 différentes formes de SCPI : la SCPI Malraux, la SCPI Pinel et la SCPI « déficit foncier ».

La SCPI Malraux

La SCPI Malraux est une société investissant dans l’entretien et/ou la réparation de biens immobiliers anciens et classés. Les biens immobiliers devront ensuite être mis en location exclusivement à destination des particuliers. Cela vous permettra ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Pour bénéficier du régime de la SCPI Malraux, il faudra réunir les conditions suivantes :

• au moins 65 % du montant de la souscription doit être affecté aux dépenses ouvrant droit à la réduction d’impôt,
• au moins 30 % du montant de la souscription doit être affecté à l’acquisition d’immeuble.

Ensuite, une fois ces conditions réunies, la réduction d’impôt sera d’un taux de 30%, assis sur la quote-part de l’investissement affectée aux travaux à réaliser.

Exemple : si vous investissez 10 000 euros en tout, dont 6 500 euros sont affectés aux dépenses de rénovation, alors votre réduction d’impôt sera de : 6500*0,30= 1950€. La réduction d’impôt sera donc de 1 950 euros. 

En tout état de cause, vous ne pourrez pas déduire plus de 30 000 euros de vos impôts grâce à ce système.

La SCPI Pinel

La SCPI Pinel est une SCPI qui investira dans l’acquisition d’immeubles neufs ou rénovés. Ces immeubles devront ensuite être mis en location à usage d’habitation, et non pour une activité professionnelle. Vous pourrez ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt.

Les réductions d’impôt seront fonction de la durée de détention de vos titres. Ainsi, le taux de réduction d’impôt sera de :

• 12% du montant investi pour une durée de 6 ans, dans la limite de 36 000 € ;
• 18% du montant investi pour une durée de 9 ans, dans la limite de 54 000 € ;
• 21% du montant investi pour une durée de 12 ans, dans la limite de 63 000 €.

Exemple : si vous détenez des parts de SCPI Pinel pendant 7 ans, et que vous avez investi 24 000 euros, vous aurez le droit à une déduction d’impôt d’un montant de : 24 000*0,12= 2 880 €. Ainsi : 

• Si le montant total de votre impôt est de 5000 euros, vous paierez seulement le reliquat de 2120 euros.
• Si le montant total de votre impôt est de 1000 €, vous ne paierez pas d’impôt du tout. En revanche, vous n’aurez pas le droit à un crédit d’impôt. En d’autres termes, le service des impôts ne vous fera pas de chèque de 1 880 euros. 

La SCPI déficit foncier

La SCPI déficit foncier a pour objet d’investir dans l’acquisition, l’entretien ou la réparation d’immeuble nu à usage de location. Vous pourrez alors bénéficier d’une réduction du montant de l’impôt à payer grâce à un mécanisme que nous allons vous expliquer.

Le déficit foncier est imputable sur l’ensemble de vos revenus, sous réserve d’un plafond de 10 700 € par an, et reportable sur 10 ans.

Exemple : vous gagnez 20 000 euros nets d’impôt et de charges. Si cette année, votre déficit est de 11 000 euros, vous ne pourrez déduire de l’ensemble de vos revenus que 10 700 euros. Ainsi, le taux d’imposition s’applique sur une assiette réduite, calculée comme suit : 20 000- 10 700= 9 300 euros.

Quelle SCPI créer pour augmenter ses revenus ?

Si vous souhaitez augmenter le montant de vos revenus, vous pourrez investir dans deux types de société civile de placement immobilier : la SCPI de rendement ou la SCPI de plus-value. Contrairement aux SCPI fiscales, celles de rendement et de plus-value sont destinées majoritairement à la location à usage professionnel, et non à la location pour habitation du logement.

La SCPI de rendement

La société civile de placement immobilier de rendement a pour objet l’acquisition puis la gestion de biens immobiliers. En d’autres termes, cette société va acheter des immeubles puis les louer à des professionnels. Les revenus de ces locations permettront de payer les investisseurs.

Quelle est la fiscalité SCPI de rendement ? La SCPI rendement est fiscalement transparente si la société réalise une activité de location nue. Cela veut simplement dire que vous ne paierez pas d’impôt sur les sociétés.

Aussi, les revenus que vous percevrez seront imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Depuis 2019, le barème est le suivant :

La SCPI de plus-value

La SCPI de plus-value a pour objet l’acquisition et la disposition de biens immobiliers. En effet, en général, le but de cette société est d’acheter des immeubles à bas prix pour les revendre plus cher en faisant une plus-value. Les revenus des locations seront aussi distribués aux investisseurs.

La plus-value est en principe la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition de l’immeuble. Si cette différence est positive, il y a une plus-value. Si cette différence est négative, il y a une moins-value.

L’investisseur bénéficiera d’une exonération d’impôt sur la plus-value si le prix de cession de l’actif est inférieur ou égal à 15 000 euros.

Enfin, dans tous les autre cas, vous bénéficierez d’un abattement sur le montant de la plus-value. Cet abattement dépendra de la durée de détention des titres. L’abattement sera de :

• 0% pour les titres détenus de 0 à 5 ans.
• 6% par an de la 6ème à la 21ème année.
• 4% la 22ème année

Si vous détenez vos titres plus de 22 ans, vous aurez une exonération totale d’imposition sur le revenu. Si vous détenez vos parts pendant plus de 30 ans, vous aurez une exonération totale de prélèvements sociaux.

Exemple : si vous détenez des parts pour un montant de 10 000 euros pendant 21 ans, vous serez imposé sur 10 000*(1-0,96)= 400 €. La barème progressif de l’impôt sur le revenu s’appliquera seulement sur ces 400€ et non sur le montant initial de 10 000€. Ainsi, si vous êtes soumis à la tranche de 30 % du barème, votre impôt sera de 400*0,30= 120 €.