Venue compléter la loi Pinel et remplacer le dispositif « Cosse », la loi Denormandie a mis en place un dispositif qui incite à la rénovation des logements vacants ou vétustes dans le cadre d’un investissement locatif. Conférant des avantages fiscaux, ce mécanisme peut s’avérer intéressant pour quiconque souhaite s’investir dans la constitution d’un patrimoine immobilier. Dans cet article, Legalvision met à votre disposition toute son expertise pour que vous puissiez appréhender au mieux ce dispositif.
La loi Denormandie, qu’est-ce que c’est ?
La loi Denormandie permet de se voir accorder une réduction fiscale lors de la mise en location d’un bien entièrement rénové dans une zone éligible. Ainsi, le montant de l’IR pourra être diminué d’un certain montant, en fonction de la somme investie, de la durée de location ou encore de la zone géographique dans laquelle se situe le bien.
Ce dispositif a été mis en place afin de favoriser l’investissement et encourager la rénovation des logements anciens situés au cœur des villes en manque de logements.
Il concerne les investisseurs qui achètent un logement ancien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 (une date finalement repoussée au 31 décembre 2022, conformément à la loi de finances pour 2020) et qui souhaitent le mettre en location pendant 6, 9 ou 12 ans.
En fonction de cette durée, l’avantage fiscal accordé sera plus ou moins important. Jusqu’à la 9ème année, l’investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 2% par an. En revanche, de la 10ème à la 12ème année, la réduction d’impôt annuelle sera de 1%.
Ainsi, sur l’enveloppe globale de cet investissement immobilier comprenant l’achat plus les travaux, l’investisseur a le droit à :
- 12% de réduction d’impôt sur une période de location de 6 ans.
- 18% de réduction d’impôt sur une période de location de 9 ans.
- 21% de réduction d’impôt sur une période de location de 12 ans.
Conditions ?
Inauguré le 1er janvier 2019, il a été modifié sur 3 points en ce début d’année 2020.
Les conditions pour bénéficier du dispositif sont différentes selon que le bien ait été acheté avant ou après le 1er janvier 2020.
Loi Denormandie pour un bien acquis avant le 1er janvier 2020
Plusieurs conditions doivent être remplies pour pouvoir bénéficier de ces avantages.
Concernant les travaux à effectuer
Des travaux doivent être effectués au sein du bien acquis. Ils doivent représenter au minimum 25 % de la valeur totale de l’opération (prix du bien + frais d’acquisitions + travaux). Cependant, le plafond des dépenses pris en charge est de 300 000 euros.
De plus, pour pouvoir bénéficier du dispositif :
- Soit ces travaux devront améliorer la performance énergétique du bien de 30% si c’est une maison.
Le respect des exigences de performance devra être justifié par une évaluation énergétique établie selon une méthode de calcul conventionnel applicables au diagnostic de performance énergétique et par les factures des entreprises ayant réalisé les travaux (où seront indiqués le lieu de réalisation des travaux et un la nature de ces travaux). Ces travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié Reconnu garant pour l’environnement (RGE). - Soit devront être réalisés au moins deux types de travaux parmi ces 5 catégories : l’isolation des fenêtres, l’isolation des murs (par l’intérieur ou l’extérieur), l’isolation des combles, le changement de chaudière et le changement de production d’eau chaude.
Concernant la location
Le bien dans lequel on investit doit notamment se situer dans une ville éligible, c’est-à-dire une ville labellisée « Cœur de ville » (il en existe 222) ou dans une agglomération ayant conclu avec l’Etat une opération de revitalisation du territoire (Territoire ORT).
Certaines conditions concernant la location doivent également être remplies :
- Le logement doit être loué nu
- L’immeuble doit être la résidence principale du locataire
- L’objectif de la loi Denormandie étant de rendre l’accès au logement plus facile pour un maximum de personne, des plafonds de loyers ont été mis en place. De ce fait, le prix fixé pour la location ne peut pas excéder un certain montant, fixé par l’État.
| Zone A | Reste de la Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
| 17,43 € | 12,95 € | 10,44€ | 9,07 € |
- Le bailleur doit louer son bien à des locataires ne dépassant pas certains revenus. Les plafonds de ressources retenus sont les mêmes que ceux du Pinel. Dans le détail, c’est le revenu fiscal de référence (RFR) de l’emprunteur de l’année n-2 qui est pris en compte. Par exemple, pour un bail conclu en 2019, les revenus pris en compte seront ceux de 2017.
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| Personne seule | 38 465 € | 38 465€ | 31 352 € | 28 217 € | 28 217 € |
| Deux personnes | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € | 37 861 € | 37 861 € |
| Trois personnes | 75 361 € | 69 105 € | 59 349 € | 45 314 € | 45 314€ |
| Quatre personnes | 89 439 € | 82 776 € | 60 783 € | 54 705 € | 54 705 € |
| Cinq personnes | 107 053 € | 97 991 € | 71 504 € | 64 354 € | 64 354 € |
| Six personnes | 120 463 € | 110 271 € | 80 584 € | 72 526 € | 72 526 € |
| Par personne supplémentaire à charge | 13 421 € | 12 286 € | 8 990€ | 8 089 € | 8 089 € |
Attention à la requalification
Si l’investisseur ne parvient pas à louer son bien, le risque est que l’opération soit requalifiée. Ainsi, si le bien acquis dans le cadre du dispositif Denormandie n’est pas loué dans l’année après la fin des travaux ou durant 1 an entre deux locataires, en plus du manque à gagner, le bien sort de ce dispositif de défiscalisation immobilière et l’investisseur doit rembourser les économies d’impôt déjà réalisées.
Un dispositif remanié et élargi en 2020
De profondes modifications ont été faites dans le cadre de la loi de finances 2020. Ces modifications ne vont affecter que les acquisitions faites à compter du 1er janvier 2020.
A l’origine, le dispositif devait prendre fin au 31 décembre 2021. Il a finalement été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022. Ensuite, la notion de « centre-ville » présente dans le dispositif Denormandie ancien est abandonnée.
Alors que seuls les centres villes étaient concernés par le mécanisme, peuvent désormais bénéficier du dispositif les logements situés sur l’ensemble du territoire des communes éligibles.
Enfin, la liste des travaux éligible a été élargie.
En plus des opérations de rénovation énergétique, donnent désormais droit au dispositif de la loi Denormandie les travaux participant à « la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables (dont les combles et les sous-sols) ou encore, concernant la création de surface habitable nouvelle ». Le montant minimal des travaux est toujours de 25 % et le plafond du montant pris en charge demeure à 300 000 euros.
Possibilité de l’intégrer en SCI
Une des possibilités pour réaliser un investissement locatif est de créer une SCI. En effet, il peut être intéressant de cumuler les avantages conférés par la SCI et par ce dispositif de défiscalisation. En revanche, il faudra bien veiller à ce que la société soit soumis à l’IR. La loi Denormandie permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, les biens détenus par des SCI imposées à l’IS ne sont pas éligibles au dispositif.
