Marchand de biens : quel est le meilleur statut juridique ?

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Un marchand de biens est une personne dont l’activité se rapporte à l’achat et à la revente de biens immobiliers (immeubles, terrains, maisons, fonds de commerce…). Cela dans le but de réaliser des bénéfices. Généralement, pour pouvoir augmenter la valeur immobilière d’un bien qu’il souhaite revendre, le marchand de biens procède si besoin à sa rénovation.

Même si certains métiers en sont exclus pour son exercice, l’activité de marchand de biens reste accessible à tous. Il ne nécessite aucune qualification professionnelle avant son démarrage.

De plus, en termes de formalités, il est plus facile de se lancer dans une activité de marchand de biens que de devenir agent immobilier. Par ailleurs, notez que l’agent immobilier sert juste d’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier. Alors que le marchand de biens est avant tout propriétaire des biens qu’il vend ou revend.

Peut-on devenir marchand en auto-entrepreneur ?

Certains vous diront qu’il est possible de créer une entreprise de marchand de biens avec un statut d’auto-entrepreneur. Puis, ils préciseront que, ce statut n’est pas recommandé pour l’exercice d’une telle activité.

D’abord, vous vous exposez aux conséquences qu’un tel statut pourrait engendrer sur votre responsabilité personnelle. Notez qu’en étant marchand de biens avec un statut d’auto-entrepreneur, votre patrimoine personnel est confondu avec celui de l’entreprise. Ce qui ne garantit aucune protection à votre patrimoine personnel. C’est un statut à risque qui pourrait vous faire perdre l’ensemble de votre patrimoine. Par exemple, pour commencer en tant que marchand de biens, vous aurez à contracter des prêts auprès de particuliers ou des institutions financières. Ainsi, un statut d’auto-entrepreneur permet à tous vos créanciers de saisir vos biens personnels lorsque vous serez dans l’incapacité de les rembourser.

De plus, en auto-entreprise, vous êtes contraint à rester dans la limite de seuils de chiffre d’affaires fixés. En effet, pour vos activités commerciales, vous ne devez pas dépasser un chiffre d’affaires annuel de 170 000 €. Par conséquent, en cas de cession d’un terrain ou d’un immeuble à hauteur du seuil défini, vous ne serez plus considéré comme un auto-entrepreneur. Dans tous les cas, le statut d’auto-entrepreneur est très limitatif en termes d’investissement pour une activité de marchand de biens. Ce statut n’est donc pas souvent bénéfique dans le domaine.

Mais, outre ces développements, la réalité est plus simple : il est interdit d’exercer une activité de marchand de biens avec un statut de micro/auto-entrepreneur.

Peut-on exercer cette activité en créant une SCI ?

Le nom de Société Civile Immobilière (SCI) peut porter à confusion et laisser croire qu’un tel statut serait idéal à l’exercice d’une activité de marchand de biens. Mais, cela n’est pas le cas dans la pratique. En effet, l’activité de marchand de biens immobiliers représente une activité entièrement commerciale.

Or, il est interdit à une SCI de mener une activité commerciale. C’est-à-dire qu’une SCI ne peut pas avoir une activité qui consiste à acheter et à revendre de biens avec une recherche de profit. En revanche, une SCI est adaptée pour une activité d’achat de biens immobiliers dédiés à la location non meublée. Notez que lorsque la location est meublée, elle rentre dans le cadre d’une activité commerciale.

Par ailleurs, en cas d’achat d’immeuble dédié à la construction et à la revente, vous devez créer une SCCV (Société civile immobilière de construction vente). Il doit en être ainsi pour chacune des opérations de ce type que vous souhaitez réaliser.

Il est donc évident que le statut de Société Civile Immobilière n’est pas approprié avec l’activité de marchand de biens immobiliers.

Qu’en est-il avec un statut de société commerciale ?

Le statut de société commerciale est sans conteste le statut idéal pour lancer une entreprise de marchand de biens. Cela constitue déjà une activité commerciale. En effet, à la différence d’une entreprise individuelle, la création d’une société permet de sécuriser votre patrimoine personnel. Cela est possible grâce à la réglementation qui limite la responsabilité à la hauteur des apports. Cependant, lorsque vous vous associez avec plusieurs personnes pour créer une société, vous pouvez opter pour les formes de société suivantes :

• La SAS ;
• Ou, la SARL.

Dans ce sens, la plupart des personnes qui se lancent dans la création d’une société de marchand de biens préfèrent choisir la SAS. Ce choix est souvent fait en raison de la souplesse de son cadre juridique.

Par contre, si vous êtes l’actionnaire unique et que vous n’avez aucun compte à rendre à une autre personne dans le cadre de votre gestion, vous pouvez choisir entre :

• La SASU ;
• Ou, l’EURL

En effet, la SASU est l’équivalence de la SAS dans le cas d’un actionnaire unique. Les marchands de biens qui sont les seuls actionnaires dans leurs sociétés s’orientent souvent vers la forme SASU.

En définitive, avec une société de type commercial les associés ou actionnaires ne sont pas considérés comme responsables pour des dettes de l’entreprise. A moins qu’il ne s’agisse d’une mauvaise gestion, voire de fraude directe ou indirecte. En effet, la loi précise très clairement que les activités d’achat-revente d’immeubles sont incompatibles avec le statut d’auto-entrepreneur.

TVA applicable sur marge

Le marchand de biens dispose généralement d’une fiscalité moins contraignante et avantageuse. En effet, pour ce commerçant professionnel la TVA est applicable exclusivement sur la marge réalisée. Autrement dit sur la différence entre le prix de revente et le prix d’achat du bien. Par exemple, si un appartement et sa rénovation vous ont coûté 300 000 € et vous le revendez à 350 000 €. Votre bénéfice réalisé ici étant de 50 000 €, ce n’est que sur cette marge que vous paierez la TVA au Trésor public. Le taux de la TVA représente souvent 20 %.

Par ailleurs, certaines situations peuvent nécessiter un mode d’application différent de la TVA. Il en est ainsi lorsqu’un immeuble est revendu dans un intervalle de quatre années après son achat. Pour ce faire, il est important de solliciter les conseils d’un avocat. Il est également possible de faire appel à un juriste spécialisé pour vous aider à vérifier l’état d’une telle situation.

Cependant, quant à l’imposition sur le revenu, elle se fait selon le statut juridique choisi par le marchand de biens.

Dans le cadre d’une entreprise individuelle ou d’une société à responsabilité non limitée, le marchand de biens ou chacun des associés sera soumis à un système d’imposition identique à celui de commerçant. Sinon il sera applicable sur le montant des marges (société).

De même, pour une société à responsabilité limitée telle que : SASU, SAS et SARL. Elle sera assujettie au taux de 15 % jusqu’à 38 120 € et 28 % pour un revenu supérieur jusqu’à 500 000€. Au-delà, le taux de 33% s’applique. Il faut noter que ce taux pourrait baisser jusqu’à 26,5 % d’ici 2021.

Par la suite, l’imposition sera faite sur le montant des sommes perçues comme revenus fonciers.

Diminution des frais de notaires

Dans l’exercice de son activité d’achat et de revente de biens immobiliers, le marchand de biens sollicite fréquemment les services d’un notaire. Cela donne lieu au paiement de différents frais. Pour ce faire, l’entreprise marchand de biens profite des frais de notaires considérablement réduits et avantageux. En effet, normalement un particulier doit en principe régler entre 7 % et 8 % comme frais de notaires. Le marchand de biens quant à lui aura seulement à payer des frais de notaires compris entre 2 % et 4 %.