Le régime juridique de la SCCV (société civile de construction-vente)

Le droit français connait de nombreux types de sociétés, chacun répondant à certains besoins spécifiques. Or, il est parmi cette forme le statut de la SCI, lequel est très plébiscité en pratique. En effet, la SCI permet une gestion et une transmission privilégiée d’un patrimoine immobilier au sein d’une famille. Néanmoins, malgré ses atouts, la SCI n’est pas adaptée à tous les projets immobiliers. Ainsi, dès lors qu’il s’agit de créer une société pour bâtir un immeuble et le vendre, le statut de SCCV (dit aussi SCICV) se révèle plus adapté. Or, si créer une SCCV (société civile de construction vente) reprend en grande partie la procédure de création d’une SCI, cette société présente plusieurs particularités.

Sommaire : 

I/ SCCV définition 
II/ La constitution d’une société civile de construction vente
III/ Le fonctionnement d’une société civile de construction vente
IV/ Le régime social d’une SCCV
V/ Le régime fiscal d’une société civile de construction vente

I/ SCCV définition

A) SCCV, c’est quoi ?

La SCCV : définition 

La SSCV (société civile de construction vente) est, comme son nom l’indique, une société civile. Ainsi, son fonctionnement s’appuie sur les règles du Code Civil appliquées à toutes les sociétés civiles. Son mode de fonctionnement est donc proche de celui d’une SCI classique. 

Or, il s’agit également d’une société existant pour un but spécifique : la construction et la vente de biens immobiliers. Ainsi, certaines des règles s’appliquant à cette société sont prévues par le droit de la construction. La SCCV peut être créée dans un but de construire et revendre un immeuble d’habitation, un local à usage commercial ou encore pour un usage mixte. 

La Société civile de construction vente à toutefois une activité qui est limitée à son objet social, qui n’est autre que la construction d’immeubles en vue de leur vente. Elle peut dès lors se porter acquéreur d’un terrain afin d’édifier des constructions, acheter un immeuble pour le démolir et reconstruire des nouvelles constructions, conclure un bail à construction ou encore procéder à la vente des biens immeubles. 

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En effet, cette société sera constituée par des associés souhaitant réaliser un projet immobilier particulier. Ainsi, ils construiront un immeuble pour ensuite le vendre. Cela révèle une particularité de la SCCV : son objet est commercial. À l’inverse, une SCI a un objet civil. La particularité de la société civile de construction vente est donc qu’il s’agit d’une société civile avec un objet commercial. Ainsi, cette société pourra réaliser un profit au terme de l’opération de construction-vente. Cet objectif est de l’essence même de cette société. Au contraire, l’objet social d’une SCI classique ne peut pas être de réaliser un profit.

La SCCV : quel intérêt ? 

La SCCV a d’abord un intérêt pour la personne qui souhaite exercer l’activité visée par l’objet social de cette société (construire et vendre un bien immobilier). En effet, ce statut a été conçu pour ce type d’activité et permet de simplifier l’activité et le fonctionnement de l’entreprise. 

Le fait de constituer une SCCV permet tout d’abord de bénéficier d’un mode de fonctionnement flexible qui laisse une grande marge de manœuvre, notamment quant à la rédaction des statuts de la SCCV et dans son fonctionnement. 

A ce titre, la SCCV peut être administrée par un ou plusieurs gérants (personne physique ou morale) qui peuvent être aussi bien associés que tiers à cette société. 

De plus, la SCCV n’impose pas un capital social minimum pour être constitué, ce qui permet de créer une SCCV avec un euro symbolique. Aussi, la SCCV ayant un objet social dont le but et la construction en vue de la revente, elle peut revendre directement le bien après sa construction et être dissoute. 

Attention : la responsabilité des associés n’est pas limitée à hauteur de leurs apports respectifs, ce qui a pour conséquence que les associés engagent leur patrimoine personnel. 

Enfin, la SCCV bénéficie d’une fiscalité avantageuse, car ce sont les associés eux-mêmes qui sont imposés sur le revenu à hauteur de leur quote-part dans le résultat. Par conséquent, le résultat fiscal est incorporé dans les revenus globaux de chaque associé. 

B) Constituer une SCI ou SCCV ?

Le choix entre SCI ou SCCV peut se résoudre en fonction de l’objectif des associés. En effet, si l’objectif des associés est de faire construire un immeuble pour le vendre, puis ensuite se répartir les profits entre eux, la forme de SCICV déploiera tout son intérêt. Au contraire, si les associés souhaitent acquérir un bien immobilier et le conserver, le statut de SCI classique se révélera plus adapté. En effet, le statut de SCICV ne peut être adopté que pour des opérations de construction vente. Ainsi, il est impossible de créer une telle société si le but est la constitution d’un patrimoine immobilier et sa gestion, notamment dans un cadre familial.

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C) Constituer une SCI d’attribution ou de construction vente ?

À nouveau, le choix entre les deux formes juridiques dépendra de l’objectif poursuivi par les associés. En effet, la société civile de construction vente n’est adaptée que s’il s’agit d’un projet visant, à terme, à vendre les biens immobiliers. À l’inverse, la société civile d’attribution admet que les associés puissent conserver les biens. Ainsi, dans le cadre d’une société civile d’attribution, les associés pourront obtenir la jouissance du bien construit. Or, ce résultat est impossible dans le cadre d’une SCCV.

D) Constituer une SCCV ou une SAS ?

Il est souvent argué de la souplesse du statut SAS. En effet, il est possible de réaliser un très grand nombre d’opérations sous la forme de SAS. Ainsi, il serait possible de réaliser une opération de construction et de vente immobilière au sein d’une SAS plutôt que d’une société civile. Toutefois, ce choix dépendra de divers critères de choix. Ainsi, le choix entre SCCV et SAS peut être guidé par, notamment :

Le régime fiscal de chacune de ces sociétés :

La SCICV sera soumise au régime de l’impôt sur le revenu. À l’inverse, la SAS sera soumise à l’impôt sur les sociétés, avec option possible pour l’IR sous certaines conditions ;

Au résultat, fiscalement, le choix entre la SCCV et la SAS dépendra principalement du régime d’imposition souhaité par les associés. Une imposition à l’impôt sur le revenu signifiera que les associés seront directement et personnellement imposés sur les bénéfices dégagés par la société, ce qui peut se révéler désavantageux pour ceux des associés étant assujettis aux tranches supérieures d’imposition. L’assujettissement de la société à l’impôt sur les sociétés peut donc, dans certaines circonstances, se révéler avantageux.

Dans le cas où les associés souhaitent opter pour l’impôt sur le revenu, le choix entre SCCV et SAS dépendra, notamment, de la qualité des associés. En effet, l’option pour l’IR ne sera admise, pour une SAS, que si au moins la moitié du capital et des droits de vote est détenu par des personnes physiques, et au moins 34% par les dirigeants de la société. Cette option est donc incompatible avec une détention majoritaire du capital social par des investisseurs personnes morales.

Le régime de limitation de la responsabilité :

Les associés d’une SAS bénéficieront d’une responsabilité limitée au montant de leurs apports. Au contraire, les associés d’une SCICV seront responsables indéfiniment. Cette limitation de la responsabilité, ou son absence, sera prise en compte par les banques lorsqu’il s’agira de négocier un prêt bancaire, aux fins de financer l’opération de construction-vente. Notamment, les conditions financières du prêt, ainsi que les garanties exigées, pourront dépendre du régime de responsabilité de la société.

Reste que, en pratique, les entrepreneurs choisissent souvent de créer une SCCV. En effet, le régime fiscal attaché à cette forme de société, ainsi que la grande simplicité de son fonctionnement, comptent parmi les arguments à son crédit.

II/ La constitution d’une société civile de construction vente

A) Les statuts de la SCCV

Malgré les spécificités de la SCCV, sa constitution reprend le schéma classique connu pour tout type de société. Ainsi, il conviendra, dans un premier temps, de rédiger les statuts de cette société. Ceux-ci devront comporter toute une série de mentions obligatoires. Parmi celles-ci se trouve celle de l’objet social.

L’objet social d’une SCICV devra être rédigé très spécifiquement. Ainsi, celui-ci devra viser la construction et la vente de biens immobiliers, soit de manière individuelle, soit par lots. Contrairement à une SCI classique, pour laquelle l’objet social ne peut valablement viser la vente de biens immobiliers, sinon à titre exceptionnel, l’objet social de la SCCV pourra expressément prévoir que les immeubles construits seront destinés à la vente, à titre habituel.

Concernant la durée de la société, celle-ci peut être très longue. En effet, les sociétés peuvent durer jusqu’à 99 ans, avec possibilité de renouvellement. Or, la rédaction de l’objet social d’une SCICV fait que la durée de son existence peut être bien moindre. En effet, cette société peut être constituée pour la réalisation d’une unique opération de construction-vente. Alors, elle sera dissoute une fois l’opération accomplie, pour raison de réalisation de son objet social.

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Les mentions obligatoires des statuts de la SCCV 

S’ajoute également des mentions qui doivent obligatoirement figurer dans les statuts d’une SCCIV, à savoir : 

• Les apports de chaque associé et leurs natures ;
• L’identité des associés ; 
• La forme juridique de la société ;
• L’objet social, qui doit impérativement être “la construction de biens immobiliers dans un but de revente”;
• La dénomination ou raison sociale ;
• L’adresse du siège social de la société ;
• Le montant du capital social de la SCCV ;
• La durée de la société (qui ne peut pas excéder 99 ans, mais qui peut être renouvelable) ;
• la valeur nominale des parts sociales.
• Les modalités de son fonctionnement.

Bon à savoir : les statuts de la SCCV sont obligatoirement écrits et peuvent être fait par acte sous seing privé (signature des parties) ou par acte authentique (devant un notaire). 

B) Les associés de la SCCV

La société pourra être créée par deux associés au minimum. Aucun plafond n’est posé quant au nombre maximal d’associés pouvant se réunir au sein d’une société civile de construction vente.

C) Le capital social de la SCCV

Comme toute société, la SCICV devra avoir un capital social, lequel pourra être fixe ou variable. Encore, celui-ci ne comporte pas de montant minimum. Il sera possible de constituer par divers types d’apports :

• Des apports en numéraire. Il s’agira d’apport en argent, réalisés, notamment, par virement d’un compte bancaire d’un associé vers celui de la société ;
• Des apports en nature. Il s’agira, notamment, de biens utiles à l’activité de la société ;
• Ou, des apports en industrie. Il s’agira, notamment, pour un associé d’apporter sa force de travail, ses compétences, ou encore son réseau au bénéfice de la société.

Les statuts de la SCICV peuvent être rédigés sous seing privé. Néanmoins, l’intervention du notaire sera nécessaire dès lors qu’un associé fait apport d’un bien immobilier à la société. Cela sera, notamment, le cas si un associé apporte un terrain sur lequel l’immeuble destiné à la vente sera construit.

D) Le siège social de la SCCV

Il conviendra de trouver un siège social pour la société. Celui-ci pourra être établi au domicile de l’un de ses gérants. Sinon, notamment compte tenu de la durée de vie souvent courte des sociétés civiles de construction-vente,

E) L’immatriculation de la SCCV

Une fois les statuts rédigés, signés, et le premier gérant nommé, il sera possible de mener à son terme la procédure de création de la société. Ainsi, dans un premier temps, il conviendra de publier une annonce légale de constitution de SCICV. Cette annonce devra indiquer toute une série d’informations relatives à la société. Ainsi, il conviendra, notamment, d’indiquer :

• Le nom de la société ;
• L’adresse de son siège social ;
• Le montant de son capital social ;
• Ou encore, l’identité du gérant.

Pour finir, il conviendra d’accomplir les formalités d’immatriculation auprès du greffe. Ces formalités se font par le dépôt d’un dossier d’immatriculation, par le biais d’un formulaire m0. Il conviendra de joindre au dossier toute une série de pièces justificatives. Ainsi, il conviendra, notamment, de joindre :

• Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales ;
• Un justificatif de la jouissance du siège social ;
• Une copie des documents d’identité du gérant
• Des déclarations visant à s’assurer de la probité du gérant ;
• Ou encore, un exemplaire des statuts.

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III/ Le fonctionnement d’une société civile de construction vente

La SCI construction vente sera dirigée par un ou plusieurs gérants. Ceux-ci seront nommés par les associés. Il leur reviendra d’assurer la gestion quotidienne de la société, ainsi que d’accomplir les formalités nécessaires en temps voulu. Ainsi, il appartiendra au gérant de la société civile de construction vente d’accomplir les formalités d’immatriculation, sauf à ce que cette tâche soit confiée à un tiers. Encore, il appartiendra au gérant de convoquer les assemblées générales, notamment pour permettre aux associés de s’exprimer sur certaines décisions. Sinon, il est possible de prévoir d’autres modes de consultations, notamment par voie écrite.

IV/ Le régime social d’une SCCV

Le gérant majoritaire de la SCCV sera considéré comme un travailleur non salarié. Ainsi, il devra demander son affiliation au régime de la sécurité sociale des indépendants, anciennement RSI, par le biais d’un formulaire TNS.

À l’inverse, le gérant non associé sera assimilé à un salarié, et donc assimilé au régime général de la sécurité sociale.

Les disparités entre ces deux régimes peut constituer un réel critère de choix pour le gérant de SCCV. En effet, malgré un récent rapprochement avec le régime général sur le plan de l’assurance maladie et maternité, le statut de travailleur non salarié reste moins protecteur que celui d’assimilé-salarié. La contrepartie des avantages du statut d’assimilé-salarié sera des cotisations sociales d’un montant supérieur à celui d’un TNS en cas de versement d’un salaire. Néanmoins, à défaut de rémunération, le gérant assimilé-salarié ne devra s’acquitter d’aucune cotisation. À l’inverse, le gérant-TNS devra s’acquitter de cotisations minimales, même à défaut de rémunération.

V/ Le régime fiscal d’une société civile de construction vente

L’activité de construction-vente est une activité commerciale. Ainsi, la société l’exerçant devrait normalement être assujettie à l’impôt sur les sociétés. Or, le droit fiscal prévoit une exception pour les SCCV. En effet, il est prévu que la SCCV est une société transparente. Ainsi, ses associés seront directement imposés à leur propre échelle :

• Les associés personnes physiques à l’IR ;
• Les associés personnes morales, c’est-à-dire d’autres sociétés, selon le mode d’imposition dont elles relèvent.

En outre, les associés de la SCCV ne pourront pas de décider de son assujettissement à l’IS : l’option n’est pas possible.

Pour finir, il convient de noter que SCCV et TVA vont de paire. En effet, la vente des biens immobiliers construits sera assujettie à la TVA.