Calcul de la plus-value de cession de parts SCI

La cession de parts sociales : définition

La cession de parts sociales d’une société intervient lorsqu’un associé cédant (le vendeur) souhaite transmettre à un acquéreur (le cessionnaire) une partie ou la totalité des droits (titres de propriété) qu’il détient dans le capital social de l’entreprise.

• Les conséquences d’une plus-value sur la cession des parts sociales ? 

Il se peut que la cession des parts sociales de la SCI engendre une plus-value. Dans ce cas de figure, il faut anticiper les conséquences fiscales. En effet, vous serez imposé fiscalement qu’en cas de plus-value. 

Une plus-value correspond à la différence entre le prix de cession des parts sociales de la SCI et le prix d’acquisition de ces parts sociales. 

A noter qu’il existe une différence entre la cession de part sociale d’une SCI faite à titre onéreux ou à titre gratuit. 

La cession des parts sociales d’une SCI implique le paiement d’un impôt sur les plus-values immobilières. Cet impôt bénéficie toutefois d’un abattement en fonction de la durée de la détention et en fonction du régime d’imposition de la SCI (IS ou IR). 

Une imposition qui dépend du régime fiscale (IR ou IS) 

Nous l’avons vu, la création d’une SCI permet également d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). En l’absence de choix, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Ce choix entre l’IS et l’IR aura des conséquences juridiques et fiscales.

 Une SCI à l’IR suit les règles fiscales des revenus fonciers. Autrement dit, les associés sont personnellement imposés. 

SCI soumise à l’IR

Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) sera taxée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. 

A ce titre, le régime des plus-values immobilière qui concerne la cession de parts de SCI à prépondérance immobilière relevant de l’impôt sur le revenu (IR) sont de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,20 % au titre des prélèvements sociaux, soit un montant de 36,20 %. Il est possible d’appliquer des abattements selon la durée de détention des titres, qui seront par exemple exonérés d’impôt sur le revenu si les titres sont détenus depuis plus de 22 ans (mais elle est de 6 % par an de la 6e année). 

SCI soumise à l’IS 

Dans ce cas de figure, les plus-values sont taxées selon le régime des plus-values de cession de valeurs mobilières .

Le cédant est par conséquent soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 % englobant l’impôt au taux forfaitaire de 12,8 % et les prélèvements sociaux au taux forfaitaire de 17,2 %. 

Vous veillerez à respecter les modalités relatives à IS déclaration plus value cession de parts SCI qui seront décrites dans cet article. 

I/ Détermination de l’assiette imposable : le montant de la plus-value

Le calcul de la plus-value de cession de parts SCI implique d’en déterminer l’assiette. Or, pour cela il conviendra d’opérer une soustraction. En effet, avant retraitement pour abattements, le montant de la plus-value est égal à :

• [Prix de vente des parts sociales] – [Prix d’acquisition, ou de souscription, des parts sociales].

Ainsi, le prix de vente, ou de cession, correspond à la valeur stipulée dans l’acte de cession des parts sociales. Il est librement déterminé par les parties à la cession. Ce prix devra être majoré de certaines charges et indemnités prévues au profit du vendeur des parts sociales. Encore, ce prix pourra être minoré de certains frais supportés par le vendeur du fait de la cession.

Encore, concernant le prix d’acquisition, ou de souscription, des parts sociales, celui-ci correspond au prix acquitté par le cédant lorsqu’il a obtenu les parts sociales. Si le cédant a obtenu la propriété de ses parts sociales gratuitement, la valeur à retenir sera celle qu’aura déterminé l’administration pour le calcul des droits de mutation. Aussi, si le cédant a obtenu ses parts à la création de la SCI, leur valeur d’acquisition sera égale à leur valeur vénale telle qu’établie au moment de la création de la société. En outre, il est possible de majorer le prix d’acquisition de certains frais engendrés par cette acquisition.

II/ Calcul de la plus-value de cession de parts SCI soumise à l’IS

Dès lors que la SCI est soumise à l’IS, et que le vendeur des parts est un associé personne physique, la plus-value cession de parts de SCI sera imposée en suivant le régime des plus-values mobilières. Ainsi, il y aura application du régime classique d’imposition des plus-values en cas de cession de parts sociales.

Encore, le cédant pourra prétendre à des abattements sur l’assiette de la plus-value en fonction de la durée de détention des parts sociales. Sinon, le vendeur des parts sociales pourra prétendre à l’application de la « flat taxe » au taux global de 30%. En effet, l’application de ce prélèvement forfaitaire unique peut présenter de l’intérêt si le cédant doit supporter une imposition dans les tranches hautes de l’impôt sur le revenu.

Enfin, si le cédant des parts sociales est une société, la plus-value réalisée sera imposée selon le régime des plus-values professionnelles.

III/ Calcul de la plus-value de cession de parts SCI soumise à l’IR

À titre liminaire, il convient de noter que, dès lors qu’un associé de la SCI est une société, la plus-value de cession de ses parts sociales sera imposée au titre du régime de la plus-value professionnelle. Seul l’associé personne physique peut prétendre au régime d’imposition des plus-value immobilières.

A) La transparence de la SCI soumise à l’IR

Dès lors que la SCI est soumise à l’IR, la société est dite transparente. En effet, ce seront les associés qui seront directement imposés sur ses bénéfices, au titre de leur propre déclaration d’impôts. Or, cette transparence implique que vendre les parts de la société sera considérer comme vendre ses biens. Ainsi, vendre les parts de la SCI revient à vendre les immeubles qu’elle détient. Ainsi, la vente des parts de la société entraînera l’application du régime des plus-values immobilières.

B) Calcul de la plus-value de cession de parts SCI : les abattements.

1- Calcul plus-value cession parts SCI : l’abattement au titre des prélèvements sociaux.

Un abattement s’applique sur l’assiette de la plus-value soumise aux prélèvements sociaux. L’ampleur de cet abattement dépendra de la durée de détention des parts sociales. Ainsi, l’abattement sera de :

• 0% pour les parts sociales détenues depuis moins de 6 ans ;
• Puis 1,65% par année de détention de la sixième à la vingt-et-unième année ;
• 1,6% pour la vingt-deuxième année de détention ;
• Et 9% par année au-delà.

Ainsi, il sera possible d’atteindre une exonération de prélèvements sociaux après 30 ans de détention des parts sociales.

2- Calcul plus-value cession parts SCI : l’abattement au titre de l’impôt sur le revenu.

Un abattement s’applique sur l’assiette de la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu. L’ampleur de cet abattement dépendra de la durée de détention des parts sociales. Ainsi, l’abattement sera de :

• 0% pour les parts sociales détenues depuis moins de 6 ans ;
• Puis, 6% par année de détention de la sixième à la vingt-et-unième année ;
• Et 4% d’abattement au titre de la vingt-deuxième année.

Ainsi, après 22 ans de détention des parts sociales, le cédant sera totalement exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilières au titre de la cession des parts de la SCI. De même, le calcul de la plus-value sera alors inutile.

C) Calcul de la plus-value de cession de parts SCI : les taux applicables

L’imposition de la plus-value de cession de parts sociales de SCI se fera, après application des abattements sur l’assiette d’imposition, au taux de 19%, auquel il faudra ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17,20%.

Or, le taux de 19% n’est qu’un taux de base. En effet, une surtaxe s’applique dès lors que la plus-value imposable est d’un montant supérieur à 50 000 €. Celle-ci se ajoutera une imposition pour un taux variant entre 2 et 6% en fonction du montant de la plus-value immobilière imposable.

D) Calcul de la plus-value de cession de parts SCI : les exonérations

Dès lors que le vendeur des parts sociales est une personne physique, il est possible de connaître une exonération. En effet, le régime des plus-values immobilières prévoit une exonération de la plus-value cession de parts SCI pour les associés occupant l’immeuble de la SCI au titre de leur résidence principale. Ainsi, dans ce cas il n’y aura pas d’imposition de la plus-value de cession de parts sociales de SCI.

Néanmoins, cette exonération ne sera possible que si les associés occupent l’immeuble à titre gratuit. Encore, cette exonération sera proportionnelle à la fraction de l’immeuble occupée par l’associé cédant. Ainsi, s’il occupe tout l’immeuble gratuitement, au titre de sa résidence principale, l’exonération de la plus-value sera totale.

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