Depuis 3 ans maintenant, on assiste à la reprise du secteur de l’immobilier qui a retrouvé son dynamisme d’avant la crise. D’ailleurs, il figure parmi les secteurs poids lourds de la franchise avec près de 3 500 franchisés. C’est pourquoi devenir agent immobilier peut se révéler très intéressant. Toutefois, même si ce projet a son potentiel, il ne doit aucunement s’opérer au hasard. Règlementation, formation, fiscalité…, LegalVision fait le point sur le sujet.
Sommaire :
Agent immobilier : définition et missions
Formation pour devenir agent immobilier
Comment devenir agent immobilier ?
Qu’en est-il de la réglementation ?
Et la fiscalité de l’agent immobilier dans tout ça ?
Agent immobilier : définition et missions
L’agent immobilier est un professionnel qui fait office d’intermédiaire entre un locataire et un propriétaire. Il peut également intervenir entre un propriétaire et un acheteur potentiel. Il s’occupe dès lors d’effectuer une évaluation des biens immobiliers et de les faire visiter aux clients. En plus, il alimente son portefeuille immobilier en prospectant de nouveaux clients, mais pas que. Il se charge aussi de :
- Conseiller les clients
- Négocier les offres
- Gérer le bien en location (bureau, appartement, maison…)
- Rédiger les avant-contrats de vente ou de location
- Appuyer les clients dans la réalisation des procédures de transactions (demande de prêt, hypothèque…)
- Diffuser des annonces
Les différences entre un agent immobilier et un agent commercial en immobilier
Les métiers d’agent immobilier et d’agent commercial en immobilier peuvent prêter à confusion. Néanmoins, il faut savoir que ce sont deux professions totalement différentes, mais intrinsèquement liées. En effet, l’agent immobilier est responsable de la gestion d’une agence immobilière ou y travaille comme indépendant. Comme mentionné plus haut, ses missions consistent à vendre et louer des biens immobiliers pour le compte des propriétaires. Il se doit en tout cas de disposer d’une carte professionnelle, plus connue sous la dénomination de carte T.
D’autre part, l’agent commercial en immobilier représente plutôt un collaborateur indépendant de l’agent immobilier. Celui-ci le mandate ainsi pour exécuter certaines tâches comme les visites, les négociations ou encore l’accompagnement des acquéreurs. Pouvant bénéficier d’un statut de microentrepreneur, il ne nécessite aucune carte T. Par contre, il se doit de s’inscrire au RSAC ou Registre spécial des agents commerciaux. On le connaît aussi sous les appellations de mandataire indépendant en immobilier ou de négociateur immobilier indépendant.
Formation pour devenir agent immobilier
Pour devenir agent immobilier indépendant, plusieurs possibilités s’offrent à vous. En premier lieu, vous pouvez suivre un parcours universitaire classique :
- BTS Professions immobilières (Bac + 2)
- Licence professionnelle (Bac + 3) en « carrières de l’immobilier », « droit de l’immobilier » ou en « transactions et gestion immobilières »
Si vous souhaitez approfondir votre étude pour devenir agent immobilier, vous n’avez qu’à passer un master pro (Bac + 5). Soit en droit de l’immobilier, soit en métiers de l’immobilier et de l’urbanisme.
Bon à savoir
existe des écoles privées spécialisées, comme certaines écoles de commerce, qui préparent au métier d’agent immobilier. Elles proposent un cursus aboutissant à l’obtention d’un diplôme de niveau Bac + 2 ou Bac + 5.
Devenir un agent immobilier sans diplôme : est-ce possible ?
Oui, rien ne vous empêche de devenir agent immobilier indépendant sans aucun diplôme. Alors, comment faire pour devenir agent immobilier sans diplôme ? Eh bien, deux cas peuvent se présenter.
D’une part, afin de devenir agent immobilier sans bac, vous devez justifier d’une :
- Expérience de 10 ans en tant que salarié d’un agent immobilier
- ou
- Expérience de 4 ans avec le statut-cadre en tant que salarié d’un agent immobilier
En revanche, si vous êtes titulaire d’un baccalauréat, il vous faut :
- Justifier d’une expérience de 3 ans en tant que salarié d’un titulaire de la carte T
- Obtenir une validation des acquis par expérience (VAE). La solution idéale pour devenir agent immobilier reconversion professionnelle.
Agence immobilière indépendante ou franchisée : laquelle choisir ?
Vous envisagez de devenir ou de vous reconvertir en agent immobilier ? Alors, vous avez le choix entre monter une agence immobilière indépendante ou bien vous affilier à un réseau d’agences immobilières. Bien évidemment, votre décision ne doit pas s’effectuer à la légère. Raison pour laquelle il est préférable de prendre en compte certains éléments.
Agence immobilière franchisée : avantages et inconvénients
Le principal avantage d’ouvrir une agence immobilière sous franchise est la notoriété du réseau. Effectivement, avec une enseigne réputée, votre agence immobilière affiche une image positive et crédible auprès de vos clients et prospects. Voilà de quoi vous aider à constituer rapidement votre portefeuille immobilier !
En outre, vous avez tout à fait la possibilité de profiter d’une assistance pour le lancement de votre activité. Étude de marché, choix de l’emplacement de l’agence…, le franchiseur met à la disposition du franchisé son expertise dans le domaine. Rien de tel pour faciliter le plus possible la création de votre projet !
Cependant, rejoindre une franchise est tout particulièrement coûteux. Les droits d’entrée peuvent en effet s’avérer relativement élevés, surtout pour les novices. Ils peuvent ainsi monter jusqu’à 60 000 €. Et cela ne s’arrête pas là ! Intégrer ce type de réseau restreint aussi votre liberté d’exercice. Et pour cause, il peut émettre des conditions en ce qui concerne la présentation de votre agence. Mais également votre politique de communication ou encore la gamme de vos biens immobiliers.
En un mot, malgré l’image qu’elle promet, adhérer à une franchise immobilière est un réel investissement. Une agence immobilière indépendante garantit quant à elle votre liberté d’action. Bien entendu, votre choix dépend avant tout de vos besoins et de vos attentes.
Comment devenir agent immobilier ?
Pour devenir agent immobilier indépendant, il est essentiel de suivre un certain nombre de formalités. Découvrez-les.
Effectuer les démarches de création d’entreprises
Vous l’aurez compris ! Pour être agent immobilier indépendant, vous devez avant toute chose donner une existence légale à votre agence immobilière. Autrement dit, vous avez l’obligation de créer une structure ayant une forme juridique bien définie. Contrairement à un agent commercial en immobilier, vous ne pouvez pas choisir le statut d’autoentrepreneur. Voilà pourquoi aujourd’hui, la majeure partie des agences immobilières représentent des SARL ou des SAS.
Dès que vous avez sélectionné votre statut juridique, vous devrez passer à :
- La rédaction des statuts de votre agence immobilière
- La publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales
- L’envoi du dossier de création pour l’immatriculation de votre société au RCS.
Obtenir une garantie financière
Garantir la capacité financière de votre agence immobilière indépendante est obligatoire. Et ce, dans la mesure où vous envisagerez de gérer des fonds au nom de vos clients. Ainsi, son montant ne doit pas être en dessous de 30 000 € pendant les 2 premières années d’activité. Ce n’est qu’ensuite qu’il doit aller au-delà de 100 000 €. Pour y souscrire, vous devez vous rendre auprès d’une banque, d’une compagnie d’assurance ou bien de la caisse de dépôt.
Souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle
Outre la garantie financière, l’agent immobilier doit aussi souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP). Cela étant pour couvrir les risques financiers, dommages corporels et dégâts matériels relatifs à son activité. Avant de faire le moindre choix, comparez les différentes offres des assurances. Cela vous permettra de ne sélectionner que la formule qui correspondra le mieux à vos exigences.
Demander la carte professionnelle d’agent immobilier
La carte T est fort indispensable pour pouvoir exercer librement et légalement votre activité d’agent immobilier. Pour en faire la demande, il vous suffit d’accomplir les procédures suivantes :
- Remplir le formulaire administratif de demande (Cerfa N° 15312*01) et le signer
- Recueillir les justificatifs nécessaires, spécialement la copie du diplôme ou l’attestation d’expérience professionnelle. Sans oublier le bulletin n° 2 du casier judiciaire, les attestations d’assurance et de garantie financière ainsi que l’extrait Kbis de la société.
- Envoyer le dossier de demande de carte professionnelle d’agent immobilier à la CCI compétente
En cas de réponse favorable, vous pourrez recevoir votre carte T dans un délai de deux mois. Sa délivrance, tout comme son renouvellement, coûte du reste 120 €.
Qu’en est-il de la réglementation ?
L’activité d’agent immobilier indépendant fait l’objet d’une réglementation très stricte. Ainsi, vous devez laisser apparaître dans votre local commercial et sur l’ensemble de vos documents professionnels :
- Le numéro de votre carte professionnelle d’agent immobilier (carte T)
- Les coordonnées de l’organisme par lequel vous avez obtenu votre garantie financièr
De même, il est primordial que vous indiquiez vos prix TTC en stipulant clairement à qui revient leur paiement (locataire, vendeur, acheteur…).
L’importance du mandat
L’agent immobilier doit établir et signer un mandat avec ses clients pour toutes les transactions sur immeuble et les fonds de commerce. Cette opération doit dès lors s’effectuer avant chaque acte ou chaque négociation.
La déclaration d’activité : un prérequis nécessaire
Avant son installation, un agent immobilier se doit de déclarer au préalable son activité auprès de la CCI compétente. Et cela, pour chaque établissement, succursale ou bureau qui dépend de la carte T, même à titre provisoire.
L’utilité de l’attestation d’habilitation
Vous prévoyez d’employer des salariés ou des agents commerciaux comme négociateurs ? Alors, vous devez leur délivrer une attestation d’habilitation (fournie par la CCI) pour justifier de leur capacité et de la proportion de leurs pouvoirs.
Et la fiscalité de l’agent immobilier dans tout ça ?
Puisque l’agent immobilier exerce par nature une activité commerciale, il a la qualité de commerçant. Dans ce cas, il est assujetti aux impôts commerciaux concernant aussi bien l’imposition des bénéfices que les autres impôts commerciaux. Par contre, dans le cadre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), il est soumis à l’impôt sur le revenu (IR).
