La SCI -ou Société Civile Immobilière- est une société permettant de gérer ou d’administrer des biens immobiliers. Elle est très souvent utilisée lorsque les associés décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices (mais également les pertes).
La création d’une SCI ou d’une SCI familiale engendre certaines démarches qui sont toutefois relativement simples. Léonard vous propose des services pour faciliter vos démarches.
Vous souhaitez créer une SCI ? Vous vous demandez comment procéder pour pouvoir la créer ? Quels sont les coûts liés à la création de la SCI ? Nous vous expliquons comment procéder.
Notre article sur les SCI et la TVA
Sommaire :
La SCI : qu’est-ce que c’est ?
Comment créer une SCI ?
Quels sont les coûts pour pouvoir créer une SCI ?
La SCI : qu’est-ce que c’est ?
La société civile immobilière (SCI) : éléments de définition
La SCI -ou Société Civile Immobilière- est une structure juridique constituée d’au moins deux associés dans le but de gérer et d’administrer un ou plusieurs bien immobiliers. Le patrimoine immobilier sera alors détenu par la SCI en tant que personnalité juridique autonome, chaque associé reçoit en contrepartie des parts sociales en proportion des apports qui ont été effectués.
La création d’une SCI peut servir également pour la gestion locative et peut avoir un but professionnel lorsqu’elle est attachée à une activité professionnelle.
La SCI familiale : c’est quoi ?
La SCI familiale n’est autre qu’une SCI classique dont les associés sont liés par un lien de parenté ou d’alliance (un lien familial). C’est donc une société civile immobilière qui est adaptée à la gestion d’un bien immobilier familial.
Comment créer une SCI ?
La création d’une SCI est relativement simple et rapide. Le délai de création d’une SCI à prendre en compte est surtout le délai de traitement de l’administration. En effet, si vous possédez les documents nécessaires, la création est rapide.
La réalisation d’apports pour constituer un capital social
La création d’une SCI implique la réalisation d’un capital social de la société qui se forme par les apports des associés en contrepartie, les associés recevront des parts sociales.
Bon à savoir : la SCI peut être constituée d’un capital social d’un euro symbolique, avec un capital social fixe ou variable.
Vous devrez déposer le capital social sur un compte bancaire professionnel. En revanche, aucune attestation de dépôt des fonds n’est exigée pour pouvoir immatriculer la SCI.
Comment être associé d’une SCI ?
Tout d’abord, il faut préciser qu’une part sociale correspond à un titre de propriété qu’un associé détient du capital d’une société. La détention de parts sociales d’une société permet d’obtenir la qualité d’associé de l’entreprise en confère des droits, qui peuvent être des droits politiques (le droit de vote, par exemple) ou pécuniaires (la rémunération par le biais des dividendes), et des obligations.
Les parts sociales sont ainsi divisées entre les associés de la société, proportionnellement au montant des apports en nature ou en numéraire par exemple. C’est les statuts de la société qui précise cette répartition entre les associés.
L’ensemble des parts sociales d’une société va composer le capital social de l’entreprise. Ce capital social est composé de parts sociales, qui sont offertes à un associé en contrepartie de l’apport qu’il a réalisé.
Il peut s’agit de différents apports, à savoir :
– Les apports en numéraire (somme d’argent) ;
– Les apports en nature (des biens immeubles, des biens meubles, des biens immatériels tels que des brevets et des marques, etc.), en l’occurrence, il s’agit le plus souvent d’un immeuble ;
Attention : la société doit obligatoirement procéder à la publication au service de publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble et nécessite qu’un notaire intervienne pour rédiger l’acte authentique.
– Les apports en industrie (les compétences d’un associé, son savoir-faire en matière de travaux, de gestion etc. ). Toutefois, l’apport en industrie, s’il donne droit à des parts sociales, ne sera pas considéré dans le capital social de la société.
Attention : toutefois, seuls les apports en numéraire et en nature composant le capital social de la société.
La domiciliation de la SCI
Pour pouvoir créer une SCI, il faut disposer d’un siège social qui servira d’adresse légale.
Le siège social de la SCI pour se situer au domicile du gérant ou de l’un des associés, ou encore dans des locaux commerciaux ou une société de domiciliation. Selon l’emplacement choisi, des conditions spécifiques devront être respectées et les documents justificatifs seront différents.
La rédaction des statuts de la SCI
L’une des démarches principales est la rédaction des statuts de la SCI, avec toutes les mentions obligatoires requises. Cette étape est obligatoire pour pouvoir enregistrer sa société correctement.
Les statuts sont les bases de la fondation d’une société. Il s’agit d’un contrat signé entre les associés qui va organiser le fonctionnement de la société, de sa gestion ou des mouvements et qui doit être rédigé par écrit (par acte sous seing privé ou d’un acte notarié).
Si la rédaction de ces statuts est assez libre, il convient cependant d’intégrer certaines mentions obligatoires et d’adapter vos statuts aux besoins de votre SCI ou de votre SCI familiale.
Il faut à ce titre déterminer les règles relatives aux prises de décisions de la SCI et au droit de vote, de l’étendue du mandat du gérant, d’anticiper les modalités des cessions de parts sociales, ce qui peut parfois nécessiter de prendre conseil auprès d’un avocat.
Bon à savoir : lorsqu’un apport est constitué d’un bien immeuble ou lorsqu’une publicité foncière est nécessaire, il est indispensable de passer devant un notaire qui va rédiger un acte authentique.
Les statuts d’une SCI doivent inclure les mentions obligatoires suivantes :
- La forme de la société : à savoir la SCI ;
- Son objet social, tel que « l’acquisition, l’administration et la gestion par bail, location ou toute autre forme de tous immeubles et biens immobiliers. » ;
- Sa dénomination ;
- Les apports de chaque associé ;
- Le siège social de la société ;
- Le capital social ;
- La durée de la société ;
- Les modalités de son fonctionnement.
La rédaction des statuts doit être adaptée à vos besoins et doit donc être adaptée, ce qui peut nécessiter le conseil d’un professionnel du droit.
Insertion d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales
Il faut obligatoirement publier un avis de constitution auprès d’un journal habilité à recevoir les annonces légales, ce qui permet ensuite de pouvoir immatriculer la SCI.
Il faut donc procéder à la publication d’une annonce légale de création dans un journal d’annonces légales. La publication doit être faite dans un journal d’annonces légales du département dans lequel se situe le siège social de votre SCI.
Le dépôt du dossier de création pour procéder à l’immatriculation
A l’issue de la publication de l’avis de constitution auprès du journal habilité, vous devez réaliser une déclaration de la création de la SARL auprès du guichet unique des formalités des entreprises.
Bon à savoir : depuis 1er janvier 2023, le site est la voie unique pour effectuer ses formalités de création d’entreprises. Les formalités de modification et de cessation seront prochainement intégrées.
Ce guichet unique va s’occuper de transmettre votre déclaration auprès des organismes compétents, à savoir :
– l’INPI pour l’inscription au registre national des entreprises (RNE) avec l’indication le cas échéant de votre qualité d’artisan ou d’actif agricole ;
– le greffe pour son immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS)
– les organismes sociaux et le service fiscal des entreprises dont dépend le siège de votre entreprise.
Pour créer la SCI, il faut disposer des documents suivants :
- Un formulaire M0 de création de société dûment rempli et signé ;
- Un exemplaire des statuts de la société ;
- Une attestation de parution au journal des annonces légales de l’avis de constitution ;
- Une copie du titre d’occupation des locaux ;
- Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant (procès-verbal d’assemblée générale), s’il n’est pas nommé dans les statuts ;
- Une déclaration de chaque bénéficiaire effectif ;
- Une déclaration de non-condamnation et de filiation de chaque gérant ;
- Un pouvoir si ce n’est pas le représentant légal qui effectue lui-même les démarches.
Quels sont les coûts pour pouvoir créer une SCI ?
La création d’une SARL va engendrer différents coûts liés (création sci prix):
- A la publication de l’avis de constitution auprès du journal d’annonces légales qui est de 185 € ;
- A la réaction des statuts de votre SARL si vous vous faites accompagner par un professionnel du droit (entre 500 € et 2 000 € environ) ;
- Les droits d’enregistrement en cas d’apport en nature qui correspond environ à 5 % de la valeur réelle du bien immobilier ;
- Le dépôt du capital social de la SARL, qui est au minimum de 1 € ;
- Le coût relatif à l’immatriculation de la société, qui est d’environ 66 € ;
- La déclaration des bénéficiaires effectifs est d’environ 21 €.
Certains coûts supplémentaires peuvent s’ajouter selon vos besoins, qui peuvent être liés à la domiciliation du siège social.
