SCI avantages et inconvénients : la SCI Société Civile Immobilière se distingue des autres formes de société par son objet. Elle permet la gestion en commun des biens immobiliers. Ayant un objet civil, la SCI n’est pas régie par le Code du commerce, mais par le Code civil.
Il existe plusieurs types de SCI :
- La SCI familiale qui gère un patrimoine immobilier appartenant aux membres d’une même famille ;
- Une SCI professionnelle qui gère un patrimoine immobilier servant de locaux pour l’exercice d’une activité professionnelle ;
- La SCI de location, qui comme son nom l’indique, met en location les immeubles communs pour percevoir des revenus locatifs ;
- La société civile de construction-vente qui se spécialise à la construction ou l’acquisition de biens immobiliers et à leur revente.
Si vous voulez créer une SCI, mais qu’avant de vous lancer vous voulez peser le pour et le contre, cet article est ce qu’il vous faut. LegalVision vous présentera SCI avantages et inconvénients. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :
II/ Les inconvénients d’une SCI
I/ Les avantages d’une SCI
A/ La SCI optimise la gestion des patrimoines immobiliers indivis
La SCI peut ne pas générer de profit, mais contourne seulement l’application des règles de l’indivision. C’est un des principaux avantages de la SCI. Dans l’indivision, la part successorale de chaque héritier n’est pas définie. Évidemment, à tout moment chaque indivisaire peut arrêter la situation d’indivision. Ils peuvent vendre leurs parts. Le seul souci c’est que le bien immobilier n’étant pas partagé, on ne sait pas quelle est la part de chacun dans l’immobilier indivis. Dans une SCI, ce problème ne se pose plus. Des parts sociales sont détenues par chaque héritier qu’ils peuvent vendre à leur guise. La SCI va en quelque sorte faciliter la gestion de l’indivision.
Dans l’indivision, toutes les décisions, concernant la gestion du bien immobilier, aussi minimes soient-elles, doivent être prises à l’unanimité des indivisaires. La SCI permet de remédier à cela et offre une possibilité de gestion plus légère des biens indivis. Dans les statuts, les associés désignent un ou plusieurs gérants de la SCI. Ils seront les représentants légaux la société. Le gérant va prendre à lui seul les décisions ordinaires relatives à la gestion de la société. Les pouvoirs du gérant sont définis par les associés dans ces mêmes statuts. Ils peuvent décider par exemple que certaines grandes décisions de gestion doivent passer par le collège des associés avant d’être exécutées.
La SCI permet aussi aux parents de garder la gestion d’un patrimoine immobilier qu’ils ont transmis dès leurs vivants à leurs enfants. Ce patrimoine immobilier ne sera plus dans le patrimoine des parents. Dans la SCI, les parents définissent les parts sociales de chaque enfant. Cependant, ils restent les seuls gérants et gardent ainsi la maîtrise du bien immobilier.
B/ Les associés sont privilégiés dans une SCI
1/ Le patrimoine personnel des associés est protégé
La SCI apporte une protection au patrimoine des associés. Elle a une personnalité morale qui se distingue de celle de ses associés. Cela lui permet d’avoir un patrimoine propre. Ce qui implique qu’en cas de problème, les créanciers vont se retourner d’abord contre la SCI. C’est seulement après qu’ils peuvent se rabattre sur les associés. Il faut savoir que seules les parts sociales des associés pourront être saisies par les créanciers. Les créanciers ne pourront avoir accès à leur patrimoine personnel.
Les associés de la SCI ont une responsabilité limitée par le montant de leurs apports dans le capital social. Les créanciers ne peuvent engager la responsabilité de tous les associés pour une dette sociale. Ils doivent agir contre chaque associé individuellement.
Bon à savoir : Dans une SCI, les divers frais et charges locatives liés aux biens immobiliers seront partagés entre les associés.
2/ Les associés peuvent donner ou vendre leurs parts de la SCI
La cession des parts sociales est possible dans une SCI. Il faut juste que l’associé qui veut vendre ait l’accord unanime de tous les autres associés. L’acquéreur prend la place de l’ex-associé au niveau de la SCI. L’acte de cession écrit sera remis au siège social pour être enregistré.
Un associé peut également décider la transmission du patrimoine dès son vivant ou de ses parts sociales à ses héritiers. Ces derniers deviennent les nouveaux associés à la place du donateur. Ils bénéficieront d’un abattement sur le droit de succession.
3/ Absence de formalité lourde pour modifier le capital social
Les associés de la SCI ont la faculté de modifier le capital de la société s’ils ont opté pour un capital social variable. Un associé peut augmenter ou diminuer le capital social à sa guise. Pas besoin de convoquer une assemblée générale ni de publier une annonce dans le journal d’annonces légales.
C/ La SCI bénéficie d’un régime fiscal flexible et non contraignant
Dans une SCI on peut choisir son régime fiscal, soit l’Impôt sur le revenu (IR), soit l’Impôt sur les sociétés (IS).
L’IR est le régime fiscal le plus répandu pour une SCI. C’est aussi le régime applicable par défaut. Sans bénéfice à déclarer, la société ne paie pas d’impôt.
Bon à savoir : Certaines dépenses de la SCI pourront être déduites comme les taxes foncières.
La SCI soumise à l’IS présente aussi de grands avantages. Les bénéfices réalisés soumis à l’IS sont imposables à 15 % pour la SCI. C’est la SCI qui paie. Les associés en principe ne seront pas imposés, sauf si les bénéfices sont partagés par les associés. Dans ce cas, ces dividendes seront imposables aux associés. Les associés paieront donc avec la SCI. Aussi, l’imposition des parts sociales est de 5 % de la valeur du bien immeuble.
À noter que la cession d’un bien immobilier est assujettie à l’impôt sur les plus-values. Ce sont les associés qui vont être imposés .Ces plus-values sont imposables pendant la durée de détention. Après 22 ans, ces derniers sont exonérés totalement d’impôts. Pour la SCI, la durée de la détention court à compter de la date de souscription des parts non à la date d’entrée du bien immobilier dans la société. Donc, les immeubles nouvellement intégrés dans la SCI après ces 22 ans seront entièrement exonérés d’impôt sur les plus-values.
La cession des parts de SCI est soumise à ce même principe. Un associé bénéficiant d’une ancienneté de plus de 22 ans pourra être exonéré totalement d’impôt sur les plus-values relatif à la vente de ses parts.
II/ Les inconvénients d’une SCI
A/ Créer une SCI coûte de l’argent
Les formalités de création d’une SCI sont complexes et onéreuses. C’est un des inconvénients de la SCI. Comme pour la création d’une quelconque société, la création d’une SCI implique des formalités administratives et juridiques diverses. Les associés doivent fournir plusieurs documents et remplir un certain nombre de formulaires.
L’intervention d’un expert est également plus que recommandé durant la création d’une SCI. Non seulement pour mener à bien l’accomplissement de ces démarches, mais aussi pour diverses tâches importantes. Ceci pour éviter des conflits futurs entre associés. L’intervenant peut être un avocat ou d’un notaire. Ils interviennent pour la rédaction des statuts par exemple. Les statuts seront établis par écrit par actes sous seing privé ou par acte notarié. L’expert appelé pour la SCI a des honoraires qui varient de 500 à 3000 euros. Les divers frais de publications sont à part.
Bon à savoir : On peut aussi créer sa société en ligne gratuitement via des sites officiels. Pour le cas d’une SCI, les frais de dossiers et d’enregistrement restent imputables aux associés, responsables sociales de la SCI en formation.
B/ Une SCI doit s’auto financer
Le capital social de la majeure partie des SCI n’est constitué que par les apports des associés. Il faut savoir qu’il y a des procédés de financements impossibles pour une SCI. Si la SCI souhaite acquérir des biens immobiliers, elle ne pourra pas faire appel aux crédits bancaires à 0 %, car elle est une personne morale.
C/ Les obligations intrinsèques au fonctionnement de la SCI
1/ L’obligation de la tenue d’une Assemblée générale
Comme toutes les sociétés, la SCI est tenue de procéder à une assemblée générale (AG) annuelle des associés. Les associés sont convoqués 15 jours à l’avance. À chaque AG, il doit y avoir un ordre du jour. Le gérant va faire des rapports de gérance, il va présenter des comptes pour avoir l’approbation des associés, etc. Les décisions prises pendant l’AG seront transcrites dans des procès-verbaux (PV). Principalement, c’est le gérant qui convoque en assemblée générale. Mais les associés de la SCI peuvent demander par lettre recommandée au gérant de convoquer une assemblée générale.
2/ L’obligation de la tenue d’une comptabilité
Selon le régime fiscal adopté par la SCI, surtout si la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés IS. Cela va permettre aux associés de faire des suivies de la comptabilité et des déclarations fiscales.
