Pour certaines activités, il est nécessaire d’opter pour la forme juridique de la société civile. Il existe différentes formes de sociétés civiles. Celles-ci partagent de nombreux points communs avec la société commerciale. Elle est aussi fondée par des associées. Toutefois, elle possède également ses particularités. La plus importante d’entre elles concerne son statut juridique. En effet, ce dernier est régi par le Code civil. Toutefois, elle doit être inscrite dans le registre du commerce. Il faut aussi savoir qu’il existe différentes formes de société civile. À l’inverse des sociétés commerciales, les SCI sont catégorisées selon leur objet social. En conséquence, elles sont en quelque sorte spécialisées. Qu’elles soient destinées à des personnes physiques ou morales, à une famille à de simples associés.
I/ Les différentes formes de sociétés civiles immobilière classiques
Les sociétés civiles figurent parmi les formes juridiques pour investir dans la construction, la vente ou la mise en location d’immobilier. Tel est le cas de la SCI familiale de location (SCIL). Il y a également la société civile de construction et de vente (SCCV) et la Société Civile Immobilière d’Attribution (SCIA).
A) La Société Civile Immobilière d’Attribution ou SCIA
On entend par « SCIA » la société civile dont le but est de construire des immeubles dans un premier temps. Elle ressemble à la SCCV sur ce point. Seulement, au lieu de revendre ces bâtiments elle les fractionne. Chaque membre aura alors une partie qui lui sera attribuée en pleine propriété ou en usufruit. Elle s’occupera également, si les associées le souhaitent, de l’entretien et l’administration des immeubles en question.
Tant qu’elle se conforme à cet objet social, elle reste sous le régime de l’impôt sur le revenu. Dans le cas où elle ne le respecte plus, elle sera soumise comme les autres sociétés à l’impôt sur les sociétés.
B) La Société Civile de Placement immobilier ou SCPI
Cette forme de société civile est assez singulière. En effet, celle-ci achète et construit des biens immobiliers pour se constituer un patrimoine locatif. Elle affectera celui-ci soit à un usage commercial soit en tant qu’habitation pour ses membres.
Néanmoins, il faut souligner une petite nuance par rapport à la SCIA au niveau des parts sociales. En effet, celles-ci sont émises sur le marché et sont alors à disposition du public. Ipso facto, elle fera l’objet de contrôle régulier de la part d’autorités et d‘institutions telles que les commissaires aux comptes et des experts immobiliers indépendants ou encore l’Autorité des Marchés Financiers.
De cette manière, la SCPI est la formule parfaite pour ceux qui souhaitent poursuivre une opération de défiscalisation.
C) La Société Civile de Construction Vente ou SCCV
Très courantes, les sociétés civiles de construction pour vente SCCV sont les solutions privilégiées par les personnes souhaitant acquérir des terrains, y construire des biens immobiliers et ensuite les vendre. Il s’agit d’une exception, car, en principe, ce genre de personne morale n’a pas le droit d’exercer des activités commerciales.
Cet objet doit être mentionné expressément dans les statuts de la SCCV. Néanmoins, il n’y aura pas forcément besoin d’intervention du notaire. Un simple document sous forme d’acte sous seing privé suffit. Toutefois, pour une meilleure sécurité juridique, mieux vaut l’authentifier. Aussi, il faudra bien être précis en ce qui concerne le contenu de la clause statutaire.
Lorsque la société remplit cette condition, elle passe sous le régime des BIC, c’est-à-dire à l’impôt sur les revenus. Cependant, il est également possible que la SCI soit simplement le maitre d’ouvrage lors de la construction de ces biens immobiliers.
II/ Les différentes formes de sociétés civiles d’activité professionnelle
Dans cette catégorie il s’agit surtout des différentes formes de sociétés civiles créées dans une perspective purement professionnelle. On a alors d’un côté les sociétés civiles professionnelles (SCP) et de l’autre les sociétés civiles de moyens, les sociétés pluriprofessionnelles d’exercice (SPE) ou encore les sociétés civiles de portefeuille SCP.
A) Les Sociétés Civile Professionnelle ou SCP
Parmi les différentes forme de sociétés civiles, celle-ci est assez commune. Il s’agit d’une structure fondée par des personnes exerçant les mêmes professions libérales règlementées. Celle-ci se charge de mettre à la disposition de ses membres tous les moyens nécessaires pour qu’ils puissent exercer leur activité. Il peut s’agir de bureaux, de matériels ou encore d’équipements spécifiques.
En même temps, les associés, qui sont des professionnels libéraux disposent d’une plateforme pour échanger leur expérience et savoir-faire. Elle agit un peu comme une société de portage salariale puisqu’elle facture les prestations des membres à leurs clients. Elle gère les dépenses de fonctionnement et aussi distribue les bénéfices.
D’un autre côté, les sociétés pluriprofessionnelles d’exercice (SPE) sont une déclinaison de la SCP. Elles sont désormais règlementées par quelques décrets d’application mise en vigueur en 2017. Toutefois cette alternative est encore assez peu utilisée. Elle vise à exercer une activité libérale en commun.
B) Les sociétés civiles de moyens
La société civile de moyen est fondée en vue d’exercer en groupe une activité libérale. Selon la loi, elle a pour objectif la « mise en commun des prestations de services ou la fourniture de moyens matériels ». A cet effet, chacun pourra aider l’autre pour développer son activité libérale. Comme son nom l’indique, elle n’a pas de ressources propres, puisqu’elle n’exerce pas une activité à proprement parler. Aussi, elle n’est pas soumise aux impôts sur les sociétés. De ce fait, chaque associé restera assujetti à l’impôt sur le revenu.
C) Les sociétés Civile de Portefeuille SCP
On les appelle également société civile patrimoniale que l’on confond bien souvent avec les sociétés de gestion de portefeuille. En réalité, il s’agit d’une sorte de moyen pour gérer un portefeuille de valeurs mobilières (déjà à disposition ou bien apporté en numéraire). Dans certains cas, ce sont des titres sociaux. Mais en général, il s’agit d’actions ou des parts sociales. Elle ne peut exister sans un capital social minimum.
De toutes les différentes formes de sociétés civiles, elle est parfaite pour conserver un patrimoine au sein d’un même groupe ou d’une famille. C’est aussi une solution pour éviter le blocage de l’indivision, car les valeurs se transmettent facilement.
