Une SCI est une structure que l’on peut considérer comme hybride empruntant un peu des différentes formes de sociétés commerciales. En réalité, elle ne peut avoir qu’un objet civil, ce qui n’exclut pas l’exploitation d’un patrimoine immobilier. D’ailleurs, on crée une SCI pour plusieurs raisons. Elle permet notamment de protéger un bien familial et d’en faciliter le transfert. Cette SCI va engendrer des plus-values immobilières et comme toute autre société, elle a besoin d’un capital social et d’un fond pour fonctionner. Les associées doivent verser des apports qui peuvent être en numéraire, en industrie et en nature. Dans ce dernier cas, il s’agit donc d’ intégrer un bien dans une SCI. Cela obéit à des règles de fond et de formes, que l’on présentera par ailleurs ici en détail. Ainsi on s’attardera successivement sur plusieurs points :
I/ Rappel du concept de la société civile immobilière
Ainsi afin de mieux comprendre comment intégrer un bien dans une SCI, il est plus judicieux de la définir et de connaitre la procédure à suivre pour sa création.
A) Définition de la SCI
Si on devait la définir simplement, la SCI est une personne morale privée qui n’a pas de but lucratif. Aussi, elle n’exerce pas d’acte de commerce à proprement parler. La création de la SCI est l’un des meilleurs moyens de faire fructifier un investissement immobilier.
Elle permet de mieux gérer un bien indivis. Cette situation juridique temporaire est source de litige, car il y a concurrence d’intérêt et de droit de même nature chez les coïndivisaires (qui peuvent être des époux divorcés). Aussi, pour éviter que le différend ne s’aggrave, ces derniers peuvent choisir de devenir membre d’une SCI. Le bien appartiendra à celle-ci. En contrepartie, les associés recevront des parts sociales.
De ce fait, elle doit disposer d’un capital social. Toutefois, la loi n’impose pas de seuil minimum. Il peut être simplement symbolique comme 1 euro. L’intérêt réside surtout dans l’apport en nature.
B) Procédure de création d’une SCI
La SCI est certes très avantageuse sur certains plans. Sa procédure de création compte au moins 4 étapes essentielles.
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Rédaction des statuts et dépôt du capital social
D’après l’article 1835 du Code civil, il est impératif qu’une SCI ait des statuts écrits. Les associés ont le choix entre un acte authentifié ou sous seing privé. Celui-ci mentionne dans ce cas l’objet de la SCI, le montant de son capital social sa dénomination ou son siège. En bref, il contient toutes les informations légales pour une société. Plus important encore, il mentionne l’immeuble apporté à la SCI.
Ensuite, les associés procèdent au dépôt du capital social qui est obligatoire. Il est déposé dans le compte en banque de la SCI. Cette étape est clôturée et donne lieu à une attestation de dépôts de fonds. Comme on peut le constater, l’apport en immeuble peut intervenir dès la création. Cependant, cela peut même se faire en pleine vie sociale qui se traduira par l’augmentation de capital social.
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Publication dans un journal d’annonce légale et immatriculation
Ici encore, il s’agit d’une étape commune à toute société. La SCI dans ce cas va faire l’objet d’une publication. Cela permet de faire connaitre aux tiers donc l’existence de cette dernière. Elle contient de même le nom du gérant et de l’adresse où s’est établie la société.
Une fois cela accompli, les fondateurs doivent par la suite immatriculer leur entreprise. Ils doivent fournir deux déclarations et remplir le formulaire M0 de SCI. À cela ils rajoutent d’autres pièces importantes comme un certificat de résidence. Quand tout cela est accompli, elle est dans ce cas légalement créée et aura une personnalité juridique.
II/ Intégrer un bien dans une SCI, la procédure
Ainsi, les associés d’une SCI peuvent opter pour un apport en nature. Il est possible donc que ce dernier soit un immeuble. Si tel est le cas, les associés sont soumis à des formalités assez rigoureuses.
A) Le principe des apports
Ceux qui décident de créer une SCI participent à la constitution du capital social. En contrepartie, ils reçoivent des parts spéciales qui leur permettront de participer au résultat. Libre à eux d’opter pour les apports en numéraire, en industrie ou en nature et donc offrir un immeuble à une SCI. Dans ces différentes situations sont à envisager :
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Apport sous forme de nue-propriété ou d’usufruit.
Si les membres se mettent d’accord, un associé peut verser un apport de droit démembré plutôt que la pleine propriété à la SCI. Celle-ci n’en aura qu’un élément, soit l’usufruit soit la nue-propriété.
Ainsi, si elle est usufruitière, elle n’a que le droit d’utiliser le bien en question, en l’occurrence la mettre en location ou bien en le mettant à disposition des membres. En tant que nue-propriétaire, par contre, elle laisse l’associé utiliser et percevoir le fruit de l’immobilier à une SCI.
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Apport d’un bien pour pleine propriété
Les sociétaires qui optent pour l’apport en nature transfèrent en général la pleine propriété à la SCI notamment dans le cas d’un bien indivis. Dans ce cas, puisqu’elle devient propriétaire, elle a la disposition totale du bien. Cela lui confère des droits et privilèges. Il peut donc par exemple le mettre en location.
Toutefois, ce bien devient une partie de son patrimoine, sur lequel ses créanciers ont un droit de gage général. Il y a donc une sorte de transfert des risques. En tout cas, cela facilite l’obtention d’un prêt auprès d’un établissement financier qui pourra hypothéquer l’immeuble.
B) La procédure à suivre pour intégrer un bien dans une SCI
Il faut noter qu’intégrer un bien dans une SCI, s’il s’agit d’un immeuble, répond à de nombreuses conditions qu’il faut respecter :
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Présentation de l’acte d’apport
Voici la première formalité à réaliser, ce qui engendre des frais de notaire, car seul cet officier public peut rédiger cet acte. Dans le cas néanmoins où l’apport intervient en cours de vie de la SCI, il faudra simplement le consigner dans un procès-verbal. La loi impose toutefois d’« annexer une copie de ce procès-verbal à un acte constatant son dépôt au rang des minutes d’un notaire ».
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Évaluation du bien mise en apport
L’intervention d’un commissaire aux apports n’est pas ici nécessaire pour déterminer la valeur de l’immeuble objet de l’apport. En effet, les associés peuvent le faire eux-mêmes. Malgré cela, il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel en la matière comme un avocat par exemple. Même s’il y a une évaluation excessive, cela n’entrainera pas forcément la nullité de la société.
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Publicité de l’apport et purge du droit de préemption
Ceux qui souhaitent intégrer un bien dans une SCI doivent ainsi se conformer aux formalités de publicité. Ceci dans leur intérêt, mais aussi celui des tiers. Pour cela, il suffit de s’adresser auprès de l’Administration chargée de la publicité foncière. Cette procédure passe avant l’immatriculation.
Avant de mettre à disposition de la SCI le bien, il est important de veiller à ce qu’une commune n’ait pas droit de préemption dessus. Cela se résout par l’envoi d’une déclaration d’intention d’aliéner auprès de l’administration compétente. Si elle ne se prononce pas durant deux mois, la procédure peut continuer sans encombre.
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Règlement de la plus-value foncière
La loi considère le fait d’ intégrer un bien dans une SCI comme une cession immobilière, ce qui engendre des conséquences sur le plan fiscal et juridique. Il est donc probable que l’on constate une augmentation de la valeur du bien. Pour le calculer, on fait la différence entre la valeur de l’apport offert à l’associé et le prix d’acquisition de l’immeuble.
Cette différence de valeur est de ce fait considérée comme une assiette de l’imposition des plus-values. Le régime applicable sera cependant celui des particuliers, c’est-à-dire avec un taux de 19 %. Nonobstant, il y a possibilité d’exonération si le bien en question était la résidence principale de celui qui a effectué l’apport.
