Beaucoup souhaitent investir dans l’immobilier et se posent la question de savoir quel est l’intérêt de créer une SCI ? En effet, ce genre de société est l’une des meilleures solutions pour gérer et tirer profit d’un patrimoine immobilier. Mais, en principe elle n’a pas vocation à rechercher des bénéfices. Aussi, elle est soumise à des règles qui lui sont propres comme la possibilité d’opter pour l’ IS, la publication dans annonce légale ou la nomination d’un gérant. Parfois sa procédure de création est assez lourde. Néanmoins, bon nombre de points forts compensent ces inconvénients.
Afin de mieux comprendre pourquoi monter une SCI est intéressant, il convient d’abord de la définir puis d’analyser les avantages qu’elle peut offrir. Dans ce cas, on va voir successivement :
I/La définition d’une société civile immobilière
II/Les avantages de créer une SCI
I/ Quel est l’intérêt de créer une SCI, la définition d’une société civile immobilière
Ainsi, avant pour comprendre quel est l’intérêt de créer une SCI, il est important de cerner son concept. À noter qu’il en existe également différentes sortes, dont la SCI familiale.
A) Qu’est-ce qu’une SCI exactement ?
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Une société non commerciale
Une société civile immobilière est une personne morale créée par au moins deux associés. Elle n’exerce pas d’activité commerciale et n’effectue donc pas d’acte de commerce. Bien qu’elle ne puisse cependant pas revendre, elle peut néanmoins acheter un bien immobilier pour tout simplement l’exploiter.
Il y a cependant quelques exceptions à ce principe, car les associés de la SCI peuvent décider d’acheter des terrains pour y construire de bâtiments ou maison et de les revendre ensuite. En tout cas, elle ne peut exercer d’autres activités lucratives.
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Une société dotée d’une personnalité juridique
Ainsi, une SCI est un sujet de droit. Cela signifie qu’elle peut jouir de droits et libertés. Elle se soumet aussi à un certain nombre d’obligations, dont celui de la nomination d’un gérant et le paiement d’impôt.
En tant que personne morale, elle a dans ce cas son propre patrimoine. Celui-ci est différent de celui des associés. Elle possède également un capital social. Les associés doivent verser des apports qui peuvent être en nature, en industrie ou en numéraire.
Toutefois, à l’inverse des sociétés de capitaux, les membres sont indéfiniment responsables des dettes enregistrées par la SCI. Ceux-ci reçoivent des parts sociales et participent dans certaines conditions aux bénéfices.
NB : Contrairement à d’autres types de sociétés, la législation en vigueur n’impose pas de capital social minimum pour créer une société civile. Il est de même possible d’opter pour une SCI à capital variable.
B) Les différents types de SCI
Il existe ainsi différentes sortes de SCI dans le droit français.
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La SCI de gestion
C’est la forme la plus simple, mais aussi la plus usitée puisqu’elle permet d’éviter l’indivision. La SCI va ainsi gérer un bien immobilier ou plus précisément le mettre en location. Elle peut dans ce cas être seulement usufruitière. On l’appelle par ailleurs et par abus de langage la SCI de location.
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Société civile immobilière de construction et vente
Comme il est dit un peu plus haut, il est possible pour une SCI d’acheter pour revendre. Tous les associés cependant sont responsables des dettes de manière personnelle et dans la limite de leur apport. De plus, ils ne peuvent pas choisir l’option à l’IS. Ils sont soumis ainsi obligatoirement à l’impôt sur le revenu.
Bien qu’elle ait encore un objet assez spécifique, ce type de société n’est pas régi par des dispositions particulières. Elle dispose d’un gérant et les décisions importantes qui n’entrent pas dans les compétences de ce dernier sont prises en assemblée générale.
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La société civile immobilière familiale
Les mêmes membres d’une famille peuvent créer une SCI. Cette formule était auparavant utilisée pour tirer profit ensemble d’un bien immobilier encore indivis. Puis il est devenu courant pour les membres d’une même famille de conjuguer leurs efforts et fortunes pour acquérir une propriété immobilière et de simplement en tirer des bénéfices. On verra par la suite en détail de la question de quel est l’intérêt de créer une SCI familiale ?
II/ quel est l’intérêt de créer une SCI ? Zoom sur les avantages
Après avoir cerné sa définition, il est temps dans ce cas de se pencher sur la question de savoir quel est l’intérêt de créer une SCI ? Elle est tout d’abord la meilleure alternative pour ceux qui souhaitent effectuer des investissements immobiliers. De plus, elle sert également à conserver un bien immobilier dans la famille.
A) Un moyen pour sortir de l’indivision.
Le premier des avantages de la SCI est qu’elle facilite la gestion d’un bien en indivision. En effet, cette situation engendre bien souvent des blocages et des litiges. Les ayants cause sont souvent en désaccord sur le sort du bien. Dans le cas d’une SCI, même si les associés en assemblée générale n’arrivent pas à s’entendre, le gérant pourra tout de même décider.
Ce dernier est en principe une personne qualifiée capable de déterminer ce qu’il y a de mieux pour la SCI. En outre ses pouvoirs sont définis lors de la rédaction des statuts, ce qui peut éviter tous différends.
B) Une forme juridique idéale pour les investissements immobiliers
Une société civile immobilière est l’une des formes juridiques idéales pour les investissements immobiliers.
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Idéal quand on ne dispose pas d’assez de fond
Le principe de la fondation de société réside bien évidemment dans « l’affectio societatis ». Il s’agit de plusieurs personnes qui ont la volonté d’ investir ensemble, car elles n’ont pas de moyen de réaliser leur projet individuellement. À plusieurs, il est plus facile de réunir le capital social adéquat.
Cela est d’autant plus vrai que dans une SCI, il n’y a pas d’apport minimal imposé par la loi. Les couts d’exploitation ou d’acquisition sont partagés entre les membres. Qui plus est, s’il y a perte, ils ne seront responsables auprès des créanciers de la personne morale qu’à la hauteur de leur part.
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Facilite l‘obtention d’un prêt
Les banques accordent plus de privilèges aux sociétés par rapport aux entreprises individuelles. Par conséquent, ces premières ont plus de chance de se voir accorder des prêts. En cas d’insolvabilité, le prêteur pourra se faire rembourser sans trop de difficulté puisque la SCI dispose d’un patrimoine propre et d’un capital social.
Néanmoins, il faut dire que la SCI ne profite pas de prêt spécifique comme les prêts aidés par exemple. Elle peut juste faire un emprunt en son propre compte. Les associées aussi ont la possibilité d’emprunter individuellement et de verser l’argent sous forme d’apport à la société.
C) Au niveau fiscal, quel est l’intérêt de créer une SCI ?
Il faut noter qu’il est possible pour les membres d’une SCI de se soumettre à l’impôt sur les sociétés si cela est avantageux pour eux. Dans ce cas, la société IS payera les différents impôts sur les capitaux et sur les bénéfices. Cela engendrera également d’autres conséquences sur le plan fiscal comme le régime de la TVA.
Avant de décider, mieux vaut peser le pour et le contre. En tout cas, le taux de l’IS est fixe et ne prend, dans ce cas, pas compte de la situation personnelle des associés. Les profits générés par la SCI à l’IR sont comptés comme des revenus fonciers.
D) Conservation de patrimoine familial
La SCI peut servir d’écran pour les associés qui ne souhaitent pas que leur bien (familial surtout) soit saisi par leurs créanciers personnels. En outre, ils sont également libres de donner une partie de leurs parts à leurs enfants sous certaines conditions.
