Les sociétés civiles immobilières (sci) sont devenues en quelques années très populaires auprès des investisseurs. La raison principale étant son système de démembrement qui s’avère être un placement très fructueux. Mais comment fonctionne le démembrement sci et quels sont ses avantages ?
I/ Le fonctionnement du démembrement sci
II/ Les avantages liés au démembrement d’une sci
I/ Le fonctionnement du démembrement sci
Le démembrement sci pour produire ses effets doit respecter certaines procédures que nous allons détailler dans cette première partie.
A/ Les objectifs du démembrement dans une sci
Un investissement dans une sci a pour objectif de permettre d’acquérir un bien immobilier par le biais du système de démembrement. Ce procédé va vous aider à transmettre un patrimoine immobilier en toute sécurité à un membre de la famille ou même à un concubin. Le cas échéant, il va vous permettre d’investir dans un projet immobilier de longue durée.
B/ Les principes de base du démembrement à proprement dit
C’est le Code civil qui organise et prévoit le démembrement de propriété. La législation consacre le droit de propriété comme étant absolu. Son utilisation ne doit pas enfreindre les lois et règlements.
Le démembrement consiste à diviser ce droit de propriété en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété. Selon le Code civil, l’usufruitier est celui qui possède le droit de jouissance d’un bien; en d’autres termes, c’est celui qui perçoit les loyers ou habite le logement. Quant à la nue-propriété, il confère à son titulaire le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre ou de le mettre en location.
C/ Détails sur le fonctionnement démembrement des parts sociales dans une sci
En premier, il faut d’abord créer une sci dans laquelle les associés seront à la fois nu-propriétaire d’une moitié des parts et usufruitier de l’autre moitié. Ainsi, l’usufruitier et le nu propriétaire auront des droits spécifiques par rapport au démembrement des parts sociales.
Si vous êtes un usufruitier dans une société civile immobilière sci, vous allez percevoir les dividendes attachés aux parts sociales et avoir le droit de participer aux assemblées générales ordinaires et extraordinaires. Par rapport au droit de vote dans les assemblées, contrairement à un usufruitier, le nu-propriétaire ne peut participer dans les questions concernant l’affectation des bénéfices. En tant que nu-propriétaire, vous aurez des droits pour sauvegarder la substance des parts pour qu’elles ne soient pas remises en cause.
Une société d’exploitation peut obtenir l’usufruit d’une sci pendant une durée de 15 ans au minimum. Dans ce cas de figure, les associés vont conserver la nue-propriété, mais c’est la société d’exploitation qui aura l’usufruit sur les parts sociales. C’est alors le gérant de la sci qui va confier la gestion à la société d’exploitation.
D/ Les précautions à prendre avant de faire un démembrement en sci
Pour bénéficier des avantages liés au démembrement, en créant une sci, les statuts doivent mettre l’accent sur cet objet social. Ainsi, les clauses d’agrément et de révision de l’agrément doivent être inscrites de façon claire.
La rédaction des statuts permet de prévenir les abus de droit comme la soustraction à l’impôt. Pour cela, il est primordial de démontrer l’intérêt économique de cette opération pour l’usufruitier et le nu-propriétaire. Mais face à l’importance de la rédaction des statuts d’une sci, il est recommandé d’avoir recours à un professionnel.
Enfin, pour la gestion d’un immeuble, le gérant de la sci devra éviter toute surévaluation des actifs.
II/ Les avantages liés au démembrement d’une sci
Plusieurs avantages sont liés au démembrement sci, notamment sur le plan fiscal et économique.
A/ Les avantages du démembrement d’une sci pour la société d’exploitation
Pour une société d’exploitation immobilière, un démembrement sci va lui permettre d’économiser de l’argent. En effet, ce procédé va le protéger contre les conditions de location défavorables, par exemple les augmentations de loyer.
Au niveau fiscal, la soumission à l’impôt sur les sociétés offre également des avantages à la société d’exploitation. L’imposition s’effectue sur le résultat de la sci. En plus, si la société fournit la comptabilité et les chiffres pour le résultat de la sci, elle aura le droit d’utiliser la trésorerie de cette dernière.
B/ Les avantages du démembrement d’une sci pour les associés
Les associés peuvent être un avantagés financièrement en cas de démembrement de la valeur des parts d’une sci. Tout d’abord, la répartition des bénéfices s’opèrera entre les associés en fonction des parts sociales de chacun. Ensuite, en cas de non-distribution des dividendes, les associés nus-propriétaires ne seront pas soumis à une imposition. Notons au passage qu’à la fin du contrat de démembrement, ils redeviennent propriétaires des parts de la sci.
Pour les usufruitiers des parts sociales, s’ils sont soumis au calcul de l’impôt sur la société pour le calcul du résultat imposable, au moment de la vente de leurs parts, le calcul de la plus-value se fera selon les règles de l’impôt sur le revenu.
Pour les associés, la fiscalité de la sci est très avantageuse par rapport à celle des autres sociétés civiles ou commerciales. Dans un démembrement des parts sociales de sci, les associés auront le choix de continuer de louer le bien en vue de profiter des revenus fonciers complémentaires. Ils peuvent aussi vendre le bien dans le cadre du régime des plus-values immobilières réservé aux particuliers.
C/Le cas spécifique du démembrement dans une sci familiale et ses avantages
En principe, rien n’interdit aux membres d’une même famille de gérer une sci. Dans ce cas de figure, chaque membre de la famille possède une quote-part du bien acquis. En d’autres termes, ils ne sont plus propriétaires physiquement du bien, mais simplement détenteur d’une part.
Contrairement à une indivision successorale, l’opération est facilitée. Il est plus pratique de céder vos parts dans la sci que de vendre un bien immobilier en cas de désaccord. Ainsi, les membres de la sci familiale vont recevoir directement les gains à hauteur de la valeur de leur part dès le décès de l’usufruitier ou le renoncement de celle-ci.
Le démembrement en sci familial donne des avantages importants. En premier, il faut noter que le démembrement croisé est utilisé pour l’achat d’une résidence secondaire pour les concubins. Le recours à ce genre de démembrement est très avantageux. En cas de décès d’un concubin, le survivant aura le droit de reste dans la maison jusqu’à sa mort sans avoir besoin de l’accord des héritiers ou de payer un loyer quelconque.
Pour une famille, le démembrement en sci va leur donner l’occasion de transmettre un patrimoine. Cela se fait par exemple par donation tous les 15 ans pour bénéficier des réductions d’impôts. Des abattements sont ainsi prévus par rapport à la valeur de la donation et seront calculés en référence à la nue-propriété. Mais au décès, les enfants du nu-propriétaire vont récupérer la jouissance du bien et donc la pleine propriété.
