Sci ou indivision ? C’est une question récurrente que se posent tous ceux qui détiennent ou souhaitent détenir un bien à plusieurs. Ces 2 régimes diffèrent sur de nombreux points. Que ce soit d’un point de vue fiscal, de la gestion ou des formalités à effectuer, opter pour une SCI ou l’indivision peut s’avérer plus ou moins avantageux en fonction de votre situation personnelle. En effet, il n’y a pas de solution préétablie. Le choix doit être fait en fonction des attentes spécifiques des propriétaires ou futurs propriétaires. Ainsi, si vous vous demandez quelle est la solution la plus judicieuse pour vous, cet article vous répondra.
Legalvision met à votre disposition son expertise pour vous aider à tout comprendre sur ce sujet.
SCI ou indivision, qu’est-ce que c’est ?
Reprenons depuis le début. Si, d’une manière ou d’une autre, vous voulez être propriétaire d’un bien à plusieurs, il vous faudra décider de son mode de gestion.
Il convient de présenter brièvement ces 2 manières de détenir un bien.
La sci et l’indivision permettent à plusieurs personnes d’être propriétaires d’un bien.
Mais alors que l’indivision peut être assimilée à une copropriété (un même bien est détenu par plusieurs propriétaires qui détiennent des droits de propriété), le mécanisme de la société civile immobilière (SCI) s’apparente plus à une propriété indirecte. En effet, c’est la société qui détiendra pleinement l’immeuble et chaque propriétaire aura des parts du capital social de celle-ci à hauteur des droits de propriété sur le bien. Le patrimoine immobilier de la société est donc distinct du patrimoine personnel de chaque associé.
Comment mettre en place ces régimes ?
L’indivision peut être légale ou conventionnelle
L’indivision légale peut être subie du fait du décès d’un parent générant ainsi entre ses héritiers la formation d’une indivision. Elle peut également résulter de la liquidation d’un régime matrimonial entrainant le partage des biens entre les époux. L’indivision légale est la solution « par défaut », elle s’applique automatiquement si aucune disposition n’a été prise au préalable.
L’indivision conventionnelle traduit une volonté de s’associer. Les futurs indivisaires doivent alors rédiger une convention d’indivision. C’est notamment le cas lorsque plusieurs personnes souhaitent acheter un bien immobilier. Chacun des acquéreurs sera propriétaire dit « indivis » du bien à hauteur de sa contribution financière lors de l’achat.
Ainsi, chaque indivisaire dispose de droits sur le bien sans que les parts ne soient matériellement divisées.
La nécessité de créer une société
Au contraire de l’indivision, il est nécessaire de créer une société pour gérer un bien en SCI. Ainsi, il faudra respecter le formalisme de la création de société. Il sera donc nécessaire d’immatriculer la société, rédiger ses statuts, définir l’objet social. Il faudra veiller à ce que celui-ci ne soit pas trop restreint pour ne pas avoir à le modifier par la suite, mais il doit cependant être suffisamment précis pour être valable.
Une fois la société créée, des formalités sont à accomplir tout au long de la vie de l’entreprise. Il conviendra par exemple de respecter les différentes obligations comptables et fiscales.
Il faut également noter qu’une SCI ne peut pas exercer une activité commerciale. En effet, une SCI est une société civile, elle ne peut pas passer des actes de commerce.
Ainsi, il s’avère globalement moins contraignant de mettre en place une indivision qu’une SCI. Cependant, créer une SCI pour éviter le régime de l’indivision légale ou conventionnelle peut parfois s’avérer intéressant sur certains aspects.
SCI ou indivision, les différences de gestion
La gestion en indivision
Organiser la gestion d’un bien en indivision est différent selon que l’on est dans le cadre d’une indivision légale ou conventionnelle.
Lors d’une indivision légale, les décisions importantes relatives au bien immobilier doivent être prises à l’unanimité. Cela peut être contraignant dans la mesure où les décisions peuvent être difficiles à prendre. Cependant, les indivisaires peuvent, à la majorité des 2/3, demander au Tribunal judiciaire la mise à l’écart de la règle d’unanimité et l’autorisation de vendre le bien. La nomination d’un gérant agissant au nom de tous les indivisaires est possible.
L’un est des plus gros inconvénients de l’indivision réside dans le fait que chaque indivisaire peut demander à tout moment le partage de l’indivision : les indivisaires seront alors contraints de racheter les droits indivis de l’indivisaire sortant, ou bien de vendre le bien indivis et de partager le prix entre les différents indivisaires.
Les indivisaires sont libres de vendre leur quote-part à tout moment. Les autres indivisaires seront prioritaires pour racheter ces parts.
S’il s’agit d’une indivision conventionnelle, c’est la convention qui organise la gestion de l’indivision. Le partage de l’indivision est toujours possible à tout moment si la convention est à durée indéterminée. En revanche, si la convention est à durée déterminée, alors le partage ne sera possible qu’à la fin de la convention.
La gestion en SCI
La création d’une société offre plus de liberté dans la gestion de ses biens.
Ce sont les statuts qui vont encadrer le mode de fonctionnement de la SCI. Ils pourront être rédigés de manière à satisfaire les attentes des associés. Ils détermineront notamment le mode de nomination du gérant. Celui-ci sera chargé de gérer le bien dans l’intérêt commun de tous les associés. Les statuts détermineront également ses pouvoirs. Par exemple, il pourra être précisé dans les statuts que le gérant a le pouvoir de vendre l’immeuble, mais ils peuvent également prévoir que la décision doit être prise en assemblée générale.
Chaque associé est libre de vendre ses parts à tout moment.
La transmission du patrimoine facilitée en SCI
La transmission
Il est possible de transmettre son patrimoine quand on est en indivision. Cela peut se faire sous la forme de donation ou de vente.
Cependant, la transmission est plus favorable en SCI qu’en indivision. La loi prévoit en effet, un abattement de 100 000 euros tous les 15 ans pour une donation entre parents et enfants. De la même manière, l’abattement pour les donations entre grands parents et petits enfants est de 31 865 euros. On peut ainsi leur faire des donations successives de sorte qu’ils deviennent propriétaires progressivement etqu’ils n’aient pas à payer des frais de successions par la suite. Ces abattements sont à prendre en compte pour chacun des enfants : s’il y a 3 enfants, il est possible de faire des donations jusqu’à 300 000 euros.
Que se passe-t-il en cas de décès ?
Au décès d’un propriétaire indivis, ce sont ses héritiers qui récupèrent son patrimoine et deviennent à leur tour indivisaire. Ainsi, le nombre de propriétaires va augmenter ce qui va compliquer encore un peu plus les prises de décisions.
Au décès d’un associé de SCI, ce sont les héritiers qui récupèrent les parts de sci. Là aussi, les associés doivent gérer un patrimoine immobilier avec des personnes qu’ils n’ont pas choisies. Seulement, à la différence de l’indivisaire, plusieurs solutions s’offrent à eux. Ils peuvent notamment prévoir au préalable dans les statuts que la société ne continuera qu’avec les associés survivants. Les héritiers pourront alors recevoir une indemnité. Les statuts peuvent également instaurer des restrictions quant à l’entrée des héritiers dans la société. Ils peuvent également sortir de la SCI en vendant ses parts sans mettre en péril le patrimoine.
Attention, il faut veiller à ne pas ce que la SCI se retrouve avec un seul associé. Si c’est le cas, l’associé dispose d’un an pour régulariser la situation.
IV. SCI ou indivision, quelle fiscalité ?
Que ce soit en SCI ou en indivision, les revenus tirés du bien seront imposés à l’IR, dans la catégorie des revenus fonciers.
Cependant, il est possible d’opter pour l’IS dans une SCI.
De plus, il faut faire attention si l’on décide de louer en meublé. Dans ce cas-là, la SCI sera redevable de l’IS alors même que les associés n’ont pas exercé d’option (à moins que la location meublée ne constitue moins de 10% des recettes ou qu’elle soit occasionnelle).
V. Conclusion
La détention ou l’achat un bien immobilier en SCI ou en indivision relève donc du choix de chacun. De manière générale, on peut dire que la SCI est plus contraignante à mettre en place, mais qu’elle peut conférer des avantages non négligeables. Il revient à chaque personne qui souhaite détenir un bien immobilier à plusieurs d’analyser sa situation personnelle et d’opter pour le régime qui est le plus adapté.
