Dissolution d’une SCI que devient le bien ? La réponse des experts

I/ Rappel de la procédure de dissolution

A) La dissolution de la SCI

Lorsqu’il est décidé de dissoudre une SCI (ou fermer une SCI), il convient de suivre une procédure spécifique afin de rendre cette dissolution valable et opposable. Cette procédure doit être respectée, qu’il s’agisse d’une dissolution SCI ou d’une dissolution SCI familiale.

1.La dissolution anticipée

Les associés peuvent décider la dissolution anticipée de la société. En effet, c’est la première étape à effectuer pour procéder à la radiation de la société du registre du commerce et des sociétés.

La décision de dissoudre la société de manière anticipée doit être prise par les associés de la SCI . Cela doit se faire dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut de précision, à l’unanimité.

La décision est matérialisée dans un procès-verbal d’assemblée générale . Une fois que la dissolution est décidée, il n’est plus possible de revenir en arrière. Enfin, il n’est pas possible de prévoir une date d’effet rétroactive pour la dissolution.

Bon à savoir ! 

A compter de la dissolution, la mention « société en liquidation » ainsi que le nom du ou des liquidateurs doivent figurer sur tous actes et documents émanant de la société et destinés aux tiers.

2. Les formalités de dissolution

Plusieurs formalités existent afin de réaliser une dissolution en bonne et due forme.

Premièrement, il faut rédiger le procès verbal de dissolution. Il doit indiquer :

• la décision des associés de la dissolution anticipée de la société ;
• le lieu du siège social de la liquidation ;
• que la société subsiste pour les besoins de la liquidation jusqu’à la clôture de celle-ci ;
• l’identité du liquidateur nommé (nom, prénom, adresse) ;
• que les fonctions du gérant prennent fin ;
• et les pouvoirs ainsi que les obligations du liquidateur.

Ensuite, un avis de dissolution doit être publié dans un journal d’annonces légales par les représentants légaux de la société et ce, dans le délai d’un mois à compter de la date de dissolution. Ce dernier doit contenir de nombreuses indications comme par exemple le montant du capital social ou la forme juridique de la société.

De plus, une demande d’inscription modificative doit être effectuée au centre de formalités des entreprises, dans un délai d’un moins à compter de la date de la dissolution de la SCI.

Enfin,  après que les associés aient décidé la dissolution anticipée de la SCI et une fois que l’avis a été publié au journal d’annonces légales, il est nécessaire d’effectuer une demande d’inscription modificative au registre du commerce et des sociétés.

B) La liquidation de la SCI

La dissolution de la SCI entraîne sa liquidation. Une fois la dissolution prononcée, le liquidateur désigné est le seul intervenant qui peut agir au nom de la société (les gérants sont dessaisis de leurs mandats).

Plusieurs formalités sont à accomplir pour clôturer les opérations de liquidation et demander la radiation de la SCI :

• premièrement, les associés de la SCI doivent être consultés pour statuer sur les comptes de liquidation, donner quitus au liquidateur et le décharger de ses fonctions ;
• ensuite, un avis de clôture des opérations de liquidation de la SCI doit être publié par le liquidateur dans un journal d’annonces légales. En effet, au cours de la liquidation de la société, le liquidateur accomplit, sous sa responsabilité, les formalités de publicité incombant aux représentants légaux de la société.
• de plus, un formulaire M4 doit être déposé au centre de formalités des entreprises afin de demander la radiation de la SCI. Puis, il est nécessaire de constituer un dossier de radiation et de le transmettre au centre de formalités des entreprises. Cela permet de demander la clôture des opérations de liquidation de la SCI.

Enfin, lorsque le dossier est complet et qu’il ne comporte pas d’erreurs, un extrait Kbis est envoyé. Celui-ci mentionne la dissolution de la société et sa radiation avec le bilan de clôture des opérations de liquidation.

Dans les 60 jours qui suivent la clôture de la liquidation de la société, une déclaration des résultats doit être transmise aux impôts. Les derniers impôts et taxes à payer doivent être réglés à leur échéance.

Bon à savoir !

La clôture des opérations de liquidation doit intervenir dans un délai de trois ans à compter de la dissolution.

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II/ Traitement du bien lors de la procédure de liquidation

La dissolution (amiable ou judiciaire) de la SCI conduit à ce que les associés se partagent l’actif restant de la SCI, appelé boni de liquidation. Les opérations de liquidation seront réalisées par le liquidateur qui se chargera de décider du sort des biens de l’entreprise (l’actif) et d’apurer le passif (payer les créanciers). 

Lorsque le liquidateur effectue ses démarches relatives à la liquidation, il doit établir des comptes de liquidation en faisant un bilan de liquidation qui sera ensuite approuvé par les associés en assemblée générale. 

Ces comptes de liquidation vont permettre de faire apparaître un mali de liquidation ou un boni de liquidation. 

Le boni de liquidation 

Par boni de liquidation, il faut comprendre les sommes que se partagent les associés de l’entreprise dissoute une fois que les actifs sont réalisés, que les créanciers aient été payés et les apports respectifs des associés soient répartis proportionnellement. 

C’est donc les bénéfices de l’entreprise qui n’ont pas été distribués au cours de la vie de la société. Il forme l’excédent financier qui reste à l’issue de la procédure de dissolution-liquidation. 

Cet excédent peut être réparti entre les associés. 

Le mali de liquidation 

A l’inverse, il se peut qu’il existe un mali de liquidation qui correspond à une perte d’argent pour les associés, dès lors que le passif de la société est supérieur à l’actif. Concrètement, les associés vont recevoir à l’issue de la liquidation une somme moindre par rapport à l’apport qu’ils avaient effectué initialement. 

Bon à savoir : le calcul du mali de liquidation peut s’effectuer selon deux méthodes distinctes : la méthode additive ou la méthode soustractive.

Attention : il se peut que les associés soient dans l’obligation de rembourser une partie des dettes de la société. En effet, la responsabilité des associés de SCI est illimitée. Autrement dit, les associés de la SCI doivent contribuer aux pertes, qui ne s’élèvent pas uniquement aux apports effectués. Les créanciers peuvent saisir le patrimoine personnel d’un associé, à la différence des sociétés à responsabilité limitée (SARL, SAS, etc.). 

Les conséquences d’un boni de liquidation

Ensuite, après la dissolution d’une SCI que devient le bien ? En effet, une fois que la dissolution de la SCI est opérationnelle, trois choix s’offrent à vous lors de la liquidation :

• premièrement, vous pouvez vendre le bien ;
• ensuite, vous pouvez décider de restituer le bien ;
• enfin, vous pouvez faire le choix de l’attribution.

A) Dissolution d’une SCI que devient le bien ? : la vente du bien

A la dissolution de la SCI, il est possible de réaliser une vente du bien pour apurer les passifs. En effet, le produit de la vente, si positif, entrera dans le boni de liquidation . Les associés pourront alors se partager le produit de la vente. En effet, la dissolution d’une SCI entraîne le partage de ses actifs. Le partage d’un bien immobilier équivaut fiscalement à une cession. Par conséquent, cette cession pourra dégager une plus-value imposable.

La plus-value constatée lors de la dissolution d’une SCI sera imposée chez chaque associé proportionnellement à ses droits sociaux. En cas de bénéfices lors de la dissolution de la SCI, les associés devront s’acquitter d’un droit de 2,5% sur le boni de liquidation. En revanche,  on tiendra compte de la date d’acquisition des parts sociales de l’associé pour éviter une double taxation.

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B) Dissolution d’une SCI que devient le bien ? : la restitution du bien

Lorsque le bien a été apporté en nature par un associé et s’il est propriétaire du bien immobilier, sur simple demande, il pourra se voir restituer son bien. Cela est possible quand aucune règle de restitution n’a été prévue.

C) Dissolution d’une SCI que devient le bien ? : l’attribution du bien

Il est également possible de procéder à l’attribution du bien à un associé. En effet, cette possibilité peut se réaliser par le biais d’une clause spécifique ou encore d’une décision des associés, sous réserve d’une contribution financière aux autres associés.

En revanche, comme pour la restitution, le taux fiscal s’élève à 5.09%.

Vous savez maintenant tout sur le devenir de votre bien au moment de la liquidation de votre SCI, que vous décidiez de le vendre, de l’attribuer ou de le restituer. Si vous souhaitez réaliser la dissolution de votre SCI avec notre plateforme, ça se passe juste ici !