Dans cet article, LegalVision vous explique comment créer une SCI familiale, et quels en sont les avantages et inconvénients.
Sommaire :
I/ Qu’est ce qu’une SCI familiale ?
II/ Comment créer une SCI familiale ?
III/ SCI familiale avantages et inconvénients
Lors de l’ouverture d’une succession suite au décès d’un ascendant ou lors d’un achat à plusieurs, le bien immobilier entre en indivision. C’est une situation juridique particulière dans laquelle les intéressés exercent chacun des droits sur ce bien. Pour éviter les désavantages liés à un bien en indivision, de nombreuses familles choisissent de créer une SCI familiale.
Alors qu’est-ce qu’une SCI familiale ? C’est un type de société qui permet de gérer plus facilement un patrimoine immobilier. Comme tout type de société, cela exige le respect d’un certain formalisme et d’une procédure stricte de création de société. Afin de vous aider dans vos démarches de création de SCI, LegalVision revient sur les avantages et inconvénients de cette forme juridique.
I/ Qu’est ce qu’une SCI familiale ?
A) La définition d’une SCI familiale
C’est quoi une SCI ? Une SCI est une Société Civile Immobilière :
- Étant une société civile et non une société commerciale, elle ne peut effectuer d’actes de commerce. Elle a donc un objet civil et ne peut être constituée uniquement pour profiter de ses règles fiscales avantageuses.
- Cette société a pour objet la gestion d’un patrimoine immobilier, notamment afin de faciliter la transmission de ce patrimoine à ses héritiers.
L’indivision est un régime juridique qui apparaît le plus souvent au cours d’une succession. Le bien immobilier du ou des parents est alors indivis entre les enfants. Ce régime est provisoire, en attendant que la succession soit réglée. Néanmoins l’indivision obéit à des règles de fonctionnement complexes. De plus, en cas de mésentente entre les héritiers, la succession peut entraîner des conflits entre eux. Dès lors, les litiges juridiques peuvent prendre plusieurs années avant d’être résolus.
Dans ce cas, il est fréquent de créer une SCI familiale. La SCI familiale est le plus souvent une SCI entre parents et enfants pour la gestion d’une succession. Mais la création d’une SCI familiale peut également intervenir par exemple entre concubins pour acheter une maison. En effet, les concubins de bénéficient pas des avantages liés au mariage pour l’achat d’un bien immobilier en commun, il peut donc être intéressant de créer une SCI pour ce faire.
La SCI familiale doit être distinguée de la SCI « professionnelle ». Cette dernière correspond à la SCI montée par une entreprise pour acheter les locaux professionnels dans lesquels elle exerce son activité.
B) La direction d’une SCI familiale
La direction de la SCI est assurée par la gérance. De plus, cette dernière est composée d’un ou plusieurs gérants, personnes physiques (particuliers) ou morales (sociétés). La gérance est nommée :
- soit dans les statuts de la société ;
- soit dans un acte séparé (acte extra-statutaire).
Si la gérance est nommée dans les statuts, il faudra réaliser une modification statutaire si vous souhaitez nommer un gérant différent. En revanche, si le gérant est nommé dans un acte séparé, il ne sera pas nécessaire de suivre la procédure de modification des statuts. C’est pourquoi, en pratique, la gérance est la plupart du temps nommée dans un acte extra-statutaire.
II/ Comment créer une SCI familiale ?
A) Les démarches préalables pour créer une SCI familiale
Il faut minimum deux associés pour créer une telle société. Si vous souhaitez monter une SCI seul, vous devrez au préalable créer une société unipersonnelle sous la forme EURL ou la forme SASU. Ensuite, vous pourrez vous associer à cette SASU ou EURL pour créer une SCI. Cependant, cette situation sera peu fréquente pour créer une SCI familiale, car les associés d’une telle société seront les membres de la famille entre lesquels le patrimoine immobilier est transmis.
Lors de la création d’une SCI familiale, les associés peuvent alors choisir entre un capital fixe et un capital variable.
- La SCI à capital fixe : le capital social est une somme déterminée dans les statuts. Il ne peut pas varier sans avoir à réaliser une modification statutaire.
- La SCI à capital variable : le capital peut varier entre une somme minimale et une somme maximale. Cela permet une certaine souplesse dans le fonctionnement de la société. Par exemple en cas de cession de parts de SCI, il ne faudra pas modifier le montant du capital social s’il se situe entre ces deux montants.
Par ailleurs, pour créer une SCI familiale, la société doit avoir un capital social. Vous devrez déposer le capital social sur un compte bancaire professionnel. En revanche, aucune attestation de dépôt des fonds n’est exigée pour pouvoir immatriculer la SCI.
Le capital social d’une SCI familiale est formé par les apports des différents associés de la SCI en contrepartie des parts sociales. Ces apports peuvent être :
En numéraire :
C’est la mise à disposition par un associé d’une somme d’argent au profit de la société (par virement, chèque ou en espèces) permettant de constituer le capital social de la société.
En nature :
Il s’agit du transfert de propriété ou de jouissance d’un bien meuble corporel ou incorporel ou d’un bien immobilier. C’est donc, généralement, le principal apport d’une SCI.
La société doit obligatoirement procéder à la publication au service de publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble et nécessite qu’un notaire intervienne pour rédiger l’acte authentique.
En industrie :
C’est une mise à disposition par l’associé de ses connaissances professionnelles, de son savoir-faire ou son expertise (gérance, comptabilité, architecture, etc.). Cet apport ne participe cependant pas à la constitution du capital social, mais attribue des parts sociales.
Ensuite, pour créer une SCI familiale, cette dernière doit disposer d’un siège social pour la SCI. Le siège social de la SCI pour se situer au domicile du gérant ou de l’un des associés, ou encore dans des locaux commerciaux ou une société de domiciliation. Selon l’emplacement choisi, des conditions spécifiques devront être respectées et les documents justificatifs seront différents.
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La rédaction des statuts de la SCI familiale
L’une des démarches principales est la rédaction des statuts de la SCI, avec toutes les mentions obligatoires requises. Cette étape est obligatoire pour pouvoir enregistrer sa société.
Les statuts sont les bases de la fondation d’une société. Il s’agit d’un contrat signé entre les associés qui va organiser le fonctionnement de la société, de sa gestion ou des mouvements et qui doit être rédigé par écrit (par acte sous seing privé ou d’un acte notarié).
Si la rédaction de ces statuts est assez libre, il convient cependant d’intégrer certaines mentions obligatoires et d’adapter vos statuts aux besoins de votre SCI familiale.
Il faut à ce titre déterminer les règles relatives aux prises de décisions de la SCI et au droit de vote, de l’étendue du mandat du gérant, d’anticiper les modalités des cessions de parts sociales, ce qui peut parfois nécessiter de prendre conseil auprès d’un avocat.
Bon à savoir : lorsqu’un apport est constitué d’un bien immeuble ou lorsqu’une publicité foncière est nécessaire, il est indispensable de passer devant un notaire qui va rédiger un acte authentique.
Les statuts d’une SCI doivent inclure les mentions obligatoires suivantes :
- La forme de la société : à savoir la SCI ;
- Son objet social, tel que « l’acquisition, l’administration et la gestion par bail, location ou toute autre forme de tous immeubles et biens immobiliers. » ;
- Sa dénomination ;
- Les apports de chaque associé ;
- Le siège social de la société ;
- Le capital social ;
- La durée de la société ;
- Les modalités de son fonctionnement.
La rédaction des statuts doit être adaptée à vos besoins et doit donc être adaptée, ce qui peut nécessiter le conseil d’un professionnel du droit.
Enfin, l’une des démarches principales est la rédaction des statuts de la SCI, avec toutes les mentions obligatoires requises.
B) Les formalités juridiques pour créer une SCI familiale
Comment monter une SCI immobilière familiale ? Tout d’abord, l’entrepreneur doit procéder à la publication d’une annonce légale de création dans un journal d’annonces légales. La publication doit être faite dans un journal d’annonces légales du département dans lequel se situe le siège social de votre SCI.
Ensuite, il faut déposer un dossier de création auprès du greffe du tribunal de commerce compétent. Le greffe compétent est celui dans le ressort duquel se situe le siège social de votre SCI. Vous pouvez trouver le greffe compétent pour votre SCI sur le site internet d’Infogreffe.
Le dossier pour créer une SCI familiale doit contenir les documents suivants :
- Un formulaire M0 de création de société dûment rempli et signé ;
- Un exemplaire des statuts de la société ;
- Une attestation de parution au journal des annonces légales de l’avis de constitution ;
- Une copie du titre d’occupation des locaux ;
- Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant (procès-verbal d’assemblée générale), s’il n’est pas nommé dans les statuts ;
- Une déclaration de chaque bénéficiaire effectif ;
- Une déclaration de non-condamnation et de filiation de chaque gérant ;
- Un pouvoir si ce n’est pas le représentant légale qui effectue lui-même les démarches.
C) Créer une SCI familiale combien ça coûte ?
Il y a plusieurs types de frais :
- La publication d’une annonce légale ;
- Les frais d’immatriculation au greffe, dont les frais de déclaration de bénéficiaire effectif (DBE) ;
- Les frais de rédacteur d’acte (honoraires d’avocats par exemple).
Le coût de publication d’une annonce légale dépend du journal, du département et du nombre de caractères de l’annonce. En moyenne, ce coût s’élève à 150 euros.
Les frais de greffe pour une création de SCI sont de 70,39 euros pour la création de SCI, et de 24,64 euros pour la déclaration des bénéficiaires effectifs.
Si vous décidez de créer votre SCI familiale avec Legalvision, nous prendrons en charges toutes les démarches juridiques : la rédaction des statuts, l’annonce légale, le dépôt au greffe et la DBE ! Les frais dont vous aurez à vous acquitter pour rémunérer le travail de nos experts eb formalités juridiques seront seulement de 139 euros.
III/ SCI familiale avantages et inconvénients
A) Les avantages SCI familiale : pourquoi créer une SCI familiale ?
Le principal avantage de la SCI est sa fiscalité. Elle permet ainsi d’alléger grandement les droits de donation qui seraient dus. En effet, en principe, la transmission de patrimoine en ligne directe à la suite du décès d’un parent donne lieu au versement de droits de mutation de 5 à 45%.
La SCI familiale est donc utilisée pour transmettre un patrimoine immobilier en évitant ces droits de mutations. Il est plus facile de transmettre des parts sociales de société que des biens. Ainsi, les parents effectuent des donations successives au profit des enfants. En effet, il existe un abattement de 100 000 € sur 15 ans. Toutes les parts sociales de la société transmises en dessous de ce montant ne feront l’objet d’aucune imposition. Le mécanisme est le suivant : les parents transmettent les parts sociales à leurs enfants sous forme de donation d’un montant inférieur à 100 000 euros. L’opération est renouvelée tous les 15 ans pour bénéficier de l’abattement.
Un mécanisme encore plus fréquemment utilisé est de procéder à un démembrement de propriété. Ainsi, lors des donations successives, les parents cèdent uniquement la nue-propriété aux enfants. Au décès des parents, les enfants récupèrent l’usufruit et détiennent alors les parts sociales, et in fine le bien immobilier, en pleine propriété.
Créer une SCI familiale permet également d’avoir un gérant qui soit en charge de la gestion du patrimoine immobilier. Ainsi, cela évite les désagrément liés à l’indivision.
B) Les inconvénients de la création d’une SCI familiale
Comme toute société, le fonctionnement de la SCI demande le respect d’un certain formalisme. Outre les formalités de création et la rédaction des statuts, ce formalisme se poursuite tout au long de la vie de l’entreprise. En matière de comptabilité, le dépôt des comptes annuels reste facultatif. Tout ce formalisme a un certain coût et tout changement important devra faire l’objet d’un dépôt de pièces auprès du greffe. Il faut donc bien réfléchir avant de se lancer dans la création d’une SCI.
De plus, il faut rappeler que les associés d’une SCI ont une responsabilité indéfinie. Cela signifie qu’en cas de dettes de la SCI, les créanciers pourront être remboursés sur le patrimoine personnel des associés de la SCI. Toutefois, chaque associé de la SCI ne doit participer au remboursement des dettes qu’à proportion de sa part dans le capital social. On ne pourra donc pas demander à un seul associé de rembourser toutes les dettes.
Après avoir évalué les avantages et inconvénients de la SCI familiale, si cette forme sociale correspond à votre projet, lancez-vous et créez votre SCI ! Pour cela, vous pouvez faire confiance à LegalVision. Nous prendrons en charge toutes les démarches de création et vous accompagnerons tout au long de vie de votre SCI familiale !
4 commentaires
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Excellent article merci