Créer une Société Civile Immobilière (SCI) présente de nombreux avantages lorsque l’entrepreneur souhaite gérer son patrimoine privé, immobilier. En effet, la SCI sera propriétaire des immeubles et l’entrepreneur disposera en contrepartie des parts sociales de celle-ci. Cette forme sociale est souvent considérée comme souple. Mais comme toute société, qu’en est-il de la comptabilité en SCI?
La comptabilité a pour objectif de donner une vision en temps réel de la situation financière de votre entreprise. Elle permet également de prendre des décisions et de gérer au mieux votre société.
Dans cet article, LegalVision met à votre service son expertise juridique pour vous aider à tout comprendre sur ce sujet. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :
I/ Est-il obligatoire de tenir une comptabilité en SCI ?
II/ Intérêts de tenir une comptabilité en SCI
III/ Comment fonctionne la fiscalité d’une SCI ?
I/ Est-il obligatoire de tenir une comptabilité en SCI ?
Tel qu’il l’a été évoqué précédemment, la SCI va avoir pour objet social d’acquérir et de gérer des biens immobiliers. Elle va donc avoir des dépenses et des recettes. En effet, elle aura peut être un emprunt à rembourser, recevra probablement des loyers, etc.
A) Le principe de la comptabilité en SCI : la comptabilité de caisse
Par principe, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. Par ailleurs, la SCI est généralement considérée comme transparente. Dans ce cas, la comptabilité en SCI est dite de caisse ou de trésorerie.
1. Caractéristiques
Il s’agit d’une comptabilité simplifiée.
Dans ce cas là, la seule obligation est de tenir un cahier indiquant les dépenses et les recettes de la SCI. Il s’agit tout simplement de créer deux colonnes, l’une pour les recettes et l’autre pour les dépenses. Le gérant les remplira ensuite chronologiquement tout au long de l’année.
Attention !
Cette comptabilité en SCI simplifiée ne vous exempt pas de conserver l’ensemble des documents justifiant desdites dépenses et recettes. En effet, vous pouvez toujours avoir une visite surprise de l’administration fiscale!
2. Intérêt de cette comptabilité
Pourquoi une telle comptabilité? L’objectif ici est de pouvoir quand même informer les associés et les tiers de la situation. En effet, dans ce cas, les associés pourront demander à la gérance une copie des documents et poser toute question écrite. Dans ce dernier cas, le gérant devra donner réponse dans un mois.
Un autre avantage à cette comptabilité assouplie vient du fait que l’entrepreneur n’est pas obligé de déposer ses comptes annuels ni de publier son bilan. Cependant, la société étant soumise à l’impôt sur le revenu, ses associés seront obligés de déclarer les revenus tirés de la SCI tels que les loyers. Dans ce cas, chaque associé devra déclarer les bénéfices réalisés par la SCI durant l’exercice social à concurrence de sa part dans le capital. Les bénéfices n’ont pas à être distribués ni à être mis en réserve. Les revenus locatifs sont à inscrire dans les « revenus fonciers » de la déclaration et feront partie de son assiette imposable. S’appliquera ensuite le barème progressif de l’impôt en fonction de ses autres revenus.
Vous noterez que la tenue d’une comptabilité même réduite reste obligatoire. Sa non tenue pourra être constitutive d’une faute qui permettra de révoquer judiciairement le gérant ou de faire nommer un mandataire ad hoc. Ce dernier aura notamment pour mission d’établir les comptes omis.
B) L’exception : la comptabilité commerciale
La comptabilité en SCI est dite commerciale ou en partie double et doit respecter les règles du Plan Comptable Général (PCG) si l’une des conditions suivantes est respectée:
- la SCI est imposée à l’impôt sur les sociétés;
- les statuts de la SCI le prévoient expressément;
- au moins l’un de ses associés est imposé à titre personnel selon:
- les bénéfices industriels et commerciaux; ou
- les bénéfices agricoles; ou
- l’impôt sur les sociétés;
- si elle dépasse deux des trois seuils suivants:
- bilan annuel supérieur à 1.550.000 euros;
- chiffre d’affaires annuel supérieur à 3.100.000 euros;
- plus de 50 salariés;
- la SCI a une activité spéciale telle que la SCI de construction-vente et les organismes de placement collectif immobilier;
- la SCI est assujettie à la TVA.
Si l’une de ces conditions est remplie, dans ce cas, le gérant de la SCI devra respecter des obligations plus strictes à savoir:
- la tenue de journaux comptables;
- le fichier des écritures comptables devra être transmis à l’administration fiscale sur demande et comprendre les écritures comptables ainsi que les pièces justificatives afférentes;
- un dépôt des comptes annuels au greffe du Tribunal de commerce du siège social de la SCI; et
- une publication du bilan annuel.
C) L’expert-comptable
Dans tous les cas et peu importe la méthode de comptabilité en SCI utilisée, l’entrepreneur n’est pas obligé de faire appel à un expert-comptable.
Cependant, et sauf s’il a toute compétence dans ce domaine, l’expert-comptable peut:
- donner des conseils d’optimcomptabilité en SCIcomptabilité et en SCIisation comptable et fiscale ;
- faire économiser du temps et rassurer le chef d’entreprise sur la bonne tenue des écritures ;
- et enfin, sera responsable en cas d’erreur dans la tenue des comptes.
Evidemment, faire appel aux compétences d’un expert-comptable a un coût. Il est donc nécessaire de s’assurer que l’entrepreneur possèfe les revenus nécessaires pour le payer.
Egalement, il est nécessaire de faire appel à un commissaire aux comptes si la SCI dépasse deux des trois seuils suivants:
- bilan annuel supérieur à 1.550.000 euros;
- chiffre d’affaires annuel supérieur à 3.100.000 euros; et
- plus de 50 salariés.
II/ Intérêts de tenir une comptabilité en SCI
A) Un choix opportun selon la taille et la stratégie adoptée
Tenir une comptabilité commerciale présente plusieurs avantages pour la SCI :
- lors d’un contrôle, l’administration fiscale pourrait être amenée à contester certains montages réalisés ou encore à accuser la SCI de facticité ou à invoquer la confusion de patrimoine entre la SCI et l’associé majoritaire. Ces situations pourraient avoir des conséquences importantes en terme de redressement. Une comptabilité commerciale permettrait de combattre ces accusations.
- ensuite, tout dépendra de taille de la SCI. En effet, si elle ne possède qu’un immeuble ou si les associés n’ont pas de stratégie d’évolution particulière, la comptabilité de caisse est suffisante.Dans le cas contraire, lorsque la SCI détient plusieurs immeubles, que les associés prévoient une stratégie particulière, la comptabilité commerciale sera préférable car plus complète et offrant une meilleure visibilité sur la situation.
Dans tous les cas, et si ce choix n’est pas prévu dans les statuts originels de la SCI, il reviendra à l’assemblée générale des associés de choisir la comptabilité applicable par décision unanime.
B) Un intérêt grandissant de la comptabilité commerciale
Dans certains cas, tenir une comptabilité commerciale est presque une obligation :
- c’est le cas lorsqu’il existe, dans la SCI des comptes-courants d’associés. En effet, afin de pouvoir déduire les intérêts versés aux associés et les soumettre au prélèvement libératoire, il est nécessaire de les rendre opposables à l’administration fiscale. C’est également le cas si l’entrepreneur souhaite céder ses parts sociales et exclure les comptes-courants de la plus-value de cession ;
- ensuite, en cas de libération du capital ou de prime d’émission si le chef d’entreprise augmente le capital social, la comptabilité commerciale permettra de déterminer plus facilement les droits dont pourront le prévaloir chaque associé ;
- de plus, tenir ce type de comptabilité est obligatoire lors de l’affectation des résultats et en cas de mise en réserve. En effet, il est nécessaire de pouvoir justifier ultérieurement de l’existence et d’une éventuelle distribution de cette réserve si pendant l’exercice écoulé cette distribution ne correspond pas à des bénéfices effectifs réalisés. La comptabilité commerciale sera le seul moyen d’éviter une double taxation (la première fois comme bénéfice et la seconde lors de la distribution). Il existe également une neutralisation des réserves et des pertes lors du calcul de la plus-value de cession des parties sociales de la SCI ;
- enfin, elle est obligatoire si l’entrepreneur décide de comptabiliser des amortissements. Lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu, l’amortissement diminuera le résultat comptable et non le résultat fiscal. Cette diminution aura par exemple pour intérêt de diminuer la valeur de la société en cas de cession et ainsi de réduire les droits d’enregistrement.
III/ Comment fonctionne la fiscalité d’une SCI?
A) Impôt sur le revenu
Tout d’abord, la SCI transparente imposée à l’impôt sur le revenu permettra une imposition des bénéfices sur la tête de chaque associé à proportion de sa part dans le capital. L’imposition sera faite au barème progressif de l’impôt sur le revenu en fonction de l’intégralité des revenus de l’associé considéré individuellement.
Attention !
B) Impôt sur les sociétés
Sur option, l’entrepreneur peut décider que sa SCI soit imposée à l’impôt sur les sociétés. L’option pour l’impôt sur les sociétés est une décision irrévocable.En 2020, l’impôt sur les sociétés est:
- à taux réduit de 15% jusqu’à 38.120 euros si:
- le chiffre d’affaire annuel hors taxe est inférieur à 7,63 millions d’euros; et
- le capital est entièrement reversé et est détenu à au-moins 75% par des personnes physiques;
- au taux de 28% jusqu’à 500.000 euros;
- au taux de 31% au-delà (33,33% si la société a réalisé plus de 250 millions d’euros de chiffre d’affaire).
A noter :
Les amortissements sont déductibles du résultat fiscal. De plus, en cas de distribution de dividendes, les associés seront imposés sur le revenu pour le montant reçu.
C) Quel régime choisir ?
Quel est le choix opportun? Le régime de l’IR est plus simple et recommandé lorsque la SCI gère 1 ou 2 immeubles. De plus, ce régime sera plus intéressant lors de la revente du bien.
Le régime de l’IS est plus important et sera plus adapté en cas de réelle stratégie patrimoniale dans la gestion de la SCI car elle permettra notamment d’avoir un impôt moins important notamment grâce à la prise en compte des amortissements.
Dans tous les cas, tout dépendra en réalité des particularités de votre projet. Pensez donc à demander conseil à un professionnel pour toute les étapes de la vie de votre société (de la création à la liquidation).
