Créer une SCI avec apport immobilier peut être une solution extrêmement viable pour gérer un tel bien. La SCI est, en effet, la forme de société adaptée à la gestion de biens immobiliers.
Sommaire
I/ Créer une SCI avec apport immobilier : qu’est-ce qu’une SCI ?
II/ Créer une SCI avec apport immobilier : les différents types d’apport possibles
III/ Créer une SCI avec apport immobilier : comment apporter un immeuble ?
I/ Créer une SCI avec apport immobilier : qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI (Société Civile Immobilière) est une société par laquelle la gestion des biens immobiliers est facilitée. En effet, cette société, définie par le Code civil, est tournée vers le monde de l’immobilier et la gestion de patrimoine immobilier.
Pour constituer une SCI, 2 associés au minimum doivent se mettre d’accord pour se lancer dans l’aventure. L’associé peut être une personne physique ou une personne morale.
Il n’existe pas de capital social minimum pour constituer une SCI, cette dernière peut donc se constituer avec un capital social de seulement 1 euro symbolique. La SCI doit faire l’objet d’un écrit qui pourra prendre plusieurs formes :
- un contrat de société établi par écrit sous seing privé ;
- un contrat de société établi par écrit par acte notarié.
Concernant la responsabilité des associés, ils sont responsables de manière indéfinie et solidaire.
II/ Créer une SCI avec apport immobilier : les différents types d’apport possibles
Avant d’aborder les différents cas d’apport, notons qu’il existe des apports à titre onéreux. Ce terme signifie que l’apport se fait aussi bien en actif (« en positif ») qu’en passif (« en négatif »). Autrement dit, la valeur du bien immobilier apporté sera alors compensée par la valeur d’un passif (par exemple une dette) apporté au même moment.
A) Les apports en numéraire
Les apports en numéraire sont les apports effectués en argent. En contrepartie, l’apporteur recevra des parts sociales dans la même proportion que son apport. Il est réputé pour être une forme d’apport simple et rapide.
De plus, la qualité d’associé peut s’acquérir en apportant en numéraire, et cet apport peut provenir aussi bien d’une personne majeure que d’une personne mineure. Cette dernière n’a en effet pas à obtenir d’autorisation spéciale pour effectuer un tel apport.
Ce type d’apport fait partie du capital social.
B) Les apports en nature
Les apports en nature sont ceux qui concernent les apports en bien qui n’est pas de l’argent. Cela comprend, par conséquent, les apports en biens immobiliers.
Ce type d’apport fait partie du capital social.
C) Les apports en industrie
Les apports en industrie sont les apports qui ne font pas partie du capital social.
Par conséquent, ils n’ont pas de valeur pécuniaire. Toutefois, les apporteurs en industrie ont les mêmes droits que les apporteurs en numéraire. L’apport en industrie consiste à mettre à disposition de la société son savoir-faire, son travail, son expertise, etc. Autrement dit, l’apport en industrie consiste à tous les apports en éléments immatériels.
III/ Créer une SCI avec apport immobilier : comment apporter un immeuble ?
A) Le principe
En prenant en compte le fait que l’objet social d’une SCI est de gérer des biens immobiliers, il est logique qu’un tel apport puisse être fait.
L’exécution de l’apport peut avoir lieu à différents moments. Il peut avoir lieu notamment au moment de la constitution de la société. Dès lors, il est directement intégré aux statuts. L’apport peut, par ailleurs, intervenir en cours de vie de la société. On parlera dès lors d’augmentation en capital. Les statuts de la SCI doivent être mis à jour pour intégrer cette augmentation de capital social en leur sein. N’hésitez pas à nous contacter pour la rédaction de vos statuts.
En apportant au capital social sous forme d’immeuble, l’associé entrant concède la propriété de son immeuble au profit de la SCI. On parle de transfert de propriété. En échange de ce transfert de propriété, le nouvel associé récupérera des parts sociales.
En tant que nouvel associé, l’apporteur devra assumer les responsabilités qui incombent à ce rôle. Le nouvel associé sera donc indéfiniment et solidairement responsable, au même titre que ses pairs.
L’apport peut être effectué sous différentes formes dont en pleine propriété. La pleine propriété signifie que le nouvel associé devra fournir plusieurs garanties à la société, dont la propriété paisible de l’immeuble et la garantie de l’absence de vices cachés de l’immeuble.
B) Les formalités
Apporter un immeuble au sein d’une SCI n’oblige pas de passer par un commissaire aux apports pour évaluer le bien en question. Evaluer le bien est donc de la compétence des associés. Toutefois, une évaluation faite à la va-vite ne peut pas être envisagée puisque les associés engagent leur responsabilité sur cette évaluation. En tout état de cause, l’évaluation peut faire l’objet d’un amendement. Le cas échéant, si l’immeuble vaut moins que prévu, l’associé entrant voit sa participation dans la société diminuer.
Il existe des frais de notaire, qui doivent être payés lors de l’apport d’un immeuble au sein du capital social d’une SCI. En effet, un tel apport doit être effectué sous la forme d’un acte authentique. L’acte authentique est un acte rédigé par un notaire qui y appose le sceau étatique et lui donne une force particulière. Cette procédure s’applique à l’apport de l’immeuble lors de la constitution de la SCI. Si un tel apport est effectué en cours de vie de la société, l’apport pourra être fait par l’intermédiaire du Procès-Verbal (PV) dressé lors l’Assemblée Générale qui aura acté l’augmentation de capital social. Ce PV, sous forme de copie, fera l’objet d’une annexe à un acte qui sera transmis au notaire en charge des affaires de la SCI.
C) Le droit de préemption
Le droit de préemption est le droit pour une personne, qui peut être une autorité publique comme une collectivité territoriale ou une personne morale ou physique, soit par voie contractuelle soit par voie législative, de se substituer à une autre personne pour l’usage d’un droit ou pour l’acquisition d’un bien.
Dans le cadre d’un apport d’un immeuble au capital social d’une SCI, un droit de préemption peut exister. Cet apport est interprété de la même manière que lors d’une vente d’un immeuble. C’est la raison pour laquelle un droit de préemption peut venir s’interposer à un apport en immeuble. Par exemple, une commune peut détenir un droit de préemption sur les immeubles de son territoire. Dès lors, en cas de vente de l’immeuble ou d’apport de celui-ci au sein d’une SCI, l’information de cette opération doit être transmise à la mairie afin que celle-ci ait la possibilité de se saisir de son droit. Après l’en avoir informée, la mairie dispose alors d’un délai de 2 mois pour manifester sa volonté ou non de se saisir de son droit de préemption.
D) Publicité foncière
Il existe un système de publicité foncière afin de permettre aux tiers d’être informé des procédures immobilières en matière d’apport au capital social d’une SCI.
1. Concernant les plus-values immobilières
Apporter un immeuble au capital social d’une SCI est considéré de la même manière qu’une vente. Par conséquent, il peut être imaginé qu’une plus-value soit réalisée lors d’un apport en bien immobilier.
Ainsi, la fiscalité concernant les plus-values, ou, en d’autres termes le régime des plus-values, sera appliqué. Il en ressort que l’imposition sur la plus-value sera d’un taux forfaitaire de 19%.
Toutefois, il existe des exemptions de la taxe sur les plus-values. C’est le cas quand l’apporteur apporte sa résidence principale en tant que bien immobilier à la SCI. Il en sera de même en cas si l’apporteur est retraité, dans certaines conditions, ou invalide.
Le notaire en charge des affaires de la SCI est en charge de calculer le montant de la taxe sur la plus-value à payer.
2. Droit d’enregistrement
Les droits d’enregistrement sont de l’ordre de 5% quand la SCI est soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Concernant une SCI, qui se voit être l’objet d’un apport de la part d’une personne physique ou morale, soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR), les droits d’enregistrement n’auront pas à être réglés si le bien immobilier est à usage professionnel ou d’habitation. Autrement dit, il y aura une exonération des droits d’enregistrement.
