Comment contracter un prêt immobilier pour une SCI sans apport ?

I/ Les conditions d’obtention d’un prêt immobilier pour une SCI

A) Les caractéristiques d’un prêt immobilier

1. À quel taux peut emprunter une SCI ?

Il n’existe pas de taux particulier applicable à un prêt immobilier SCI sans apport. En effet, pour la SCI comme pour l’un de ses associés, le taux peut être fixe ou variable. Le taux sera fonction de différents éléments en lien avec la situation des associés. Encore, il convient de signaler qu’une SCI ne peut pas bénéficier des prêts subventionnés par l’Etat. Ainsi, il est impossible de demander un prêt à taux 0% ou un prêt dans le cadre d’un Plan Epargne Logement (PEL).

2. Combien peut emprunter une SCI ?

La capacité d’emprunt de la SCI prendra compte des ressources de ses associés. En effet, le montant d’un prêt immobilier pour monter une SCI sans apport dépendra en grande partie de la capacité de financement de ses associés. L’intérêt d’obtenir un prêt avec une SCI s’observe notamment à cette échelle. En effet, la banque ne considérera pas la situation de chaque associé de manière distincte, mais la capacité de financement commune. Ainsi, la situation financière moins avantageuse de certains associés, notamment de ceux supportant déjà les mensualités d’autres emprunts, ne sera pas un frein à l’obtention du crédit immobilier pour une SCI.

En outre, la banque prendra en compte les ressources de la SCI elle-même. Si la SCI est déjà propriétaire d’autres biens, les loyers perçus en cas de location seront pris en compte. Encore, les loyers du bien à acquérir seront pris en compte si celui-ci est destiné à la location. Toutefois, la banque prend également en compte l’éventuel non paiement de certains loyers.

3. Pour quelle durée peut emprunter une SCI ?

Tout comme ses associés, la SCI peut souscrire un prêt immobilier à échéance plus ou moins longue. Ainsi, il est possible de souscrire un prêt SCI sur 25 ans, voire même pour une durée allant de 40 à 50 ans. Cependant, plus la durée du crédit SCI sera longue, et plus le taux aura tendance à augmenter, corrélativement au montant total des intérêts. À l’inverse, il est également important de considérer le poids des mensualités du crédit immobilier SCI : plus la durée du crédit sera faible, plus les mensualités seront élevées.

4. Quelles formules de prêt pour la SCI ?

Outre le prêt immobilier SCI classique, il est possible pour une SCI de souscrire un prêt immobilier à remboursement in fine. Dans cette hypothèse, la SCI ne rembourse que les intérêts de l’emprunt durant toute la durée du prêt. Enfin, à l’échéance elle procède au remboursement de la somme prêtée.

Encore, tout comme chacun des associés s’il contracte un prêt immobilier par lui même, la SCI peut revendiquer l’application de la clause suspensive de crédit. Ainsi, la SCI n’obtenant pas de prêt pourra renoncer à l’achat du bien immobilier. Ce renoncement se fera sans pénalité tant qu’il intervient dans le délai convenu avec le vendeur.

De même, la SCI bénéficie du délai de réflexion de 10 jours. Ce n’est qu’une fois ce délai passé que la SCI pourra conclure le contrat de prêt immobilier SCI.

5. Quelles déductions pour la SCI ?

SCI emprunt déductible : que l’emprunt SCI sans apport soit contracté directement par la société ou par le biais de ses associés, des déductions sont possibles. En effet, des déductions sont possibles si les revenus fonciers de la SCI sont imposés au régime réel de l’impôt sur le revenu. Ainsi, la SCI pourra déduire les intérêts du prêt de ses revenus fonciers. Encore, la SCI pourra déduire un certain nombre de frais d’emprunts, notamment :

• Les frais de constitution du dossier d’emprunt ;
• En cas d’inscription d’hypothèque, les frais liés à cette inscription ;
• Les primes versées au titre d’un contrat d’assurance ;
• Les sommes versées à un organisme de cautionnement.

B) Les garanties d’un prêt immobilier

Une SCI peut-elle emprunter sans apport ?

Il est envisageable d’acheter en SCI sans apport, toutefois, la banque vous demandera un certain nombre de garanties avant de consentir un prêt immobilier SCI sans apport.

Pourquoi acquérir un bien immobilier en créant une SCI ? 

La création d’une SCI peut s’avérer utile pour acquérir un bien immobilier à plusieurs. C’est notamment le cas pour une famille qui peut recourir à la SCI familiale. 

La création d’une SCI au vu d’acheter un bien immobilier permet, notamment, de distinguer le patrimoine des associés avec celui de la société. En effet, la SCI détient une personnalité morale distincte et devient par conséquent propriétaire du bien immobilier. Les associés détiennent des parts sociales à hauteur de leurs apports respectifs. 

Ce montage juridique peut vous permettre de : 

• Transmettre votre patrimoine plus facilement et en réduisant les frais de transmission du patrimoine (droit de mutation ou de donation, par exemple) ;
• Obtenir une déduction des intérêts de l’emprunt sur le bénéfice imposable ; 
• Une meilleure protection des associés ; 
• Augmenter ses chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport.

La création d’une SCI pour obtenir d’un prêt immobilier sans apport 

La constitution d’une SCI permet parfois d’augmenter ses chances pour obtenir un prêt immobilier sans apport, pour différentes raisons. 

Effectivement, les banques vont prendre en compte le fait que les associés vont partager le risque entre eux, mais aussi leur capacité de financement commune. 

Les associés peuvent également faire un apport à la SCI pour augmenter le capital social de la SCI et permettre d’augmenter la crédibilité de l’entreprise auprès d’un établissement de crédit. 

Le capital social représente la somme des différents apports, qui peuvent être des apports : 

• En numéraire : c’est la mise à disposition d’une somme d’argent par un associé au bénéfice de la société. Il a l’avantage d’être facilement évaluable ; 
• En nature : il s’agit des cas dans lesquels un associé transfère la propriété ou la jouissance d’un bien (mobilier ou immobilier) à la société. L’évaluation de la valeur du bien peut nécessiter de recourir à un commissaire aux apports lorsque la valeur du bien est supérieure à 30 000 € et que la valeur totale des apports en nature doit être inférieure à la moitié du capital social. 
• En industrie : il représente quant à lui la mise à disposition du savoir-faire, des compétences ou du travail d’un associé au service de la société. Il apporte son temps pour permettre à la société de fonctionner. Cet apport est plus complexe à évaluer et ne se libère pas immédiatement.  De plus, l’apport en industrie ne participe pas à la formation du capital (ou à l’augmentation de capital en cours de vie sociale).

De surcroît, lorsque la SCI est créée afin d’effectuer de la location immobilière, il se peut que les loyers soient affectés au paiement des mensualités. 

Le fait qu’une SCI emprunte directement auprès de la banque permet d’obtenir d’autres avantages. Il est notamment possible de citer les frais de dossiers qui seront communs, puisque seule la société va agir en son nom et pour son compte (et non divisé entre les différents acquéreurs). La SCI peut espérer obtenir un emprunt pour un durée moins longue et en bénéficiant d’une capacité d’emprunt plus importante, avec un meilleur taux, dès lors que le risque est partagé entre les différents associés. 

1. Les garanties demandées par la banque

La banque, avant de consentir un prêt, demandera une garantie hypothécaire sur l’immeuble dont l’achat est envisagé. En outre, la banque pourra exiger un cautionnement du prêt par une société tierce. Encore, chacun des associés devra se porter caution solidaire de l’emprunt SCI à hauteur de sa participation dans le capital de la société. Ce cautionnement devra s’accompagner de la souscription d’une assurance décès-invalidité.

Or, toutes ces garanties ont pour effet d’augmenter le coût du crédit SCI. Ainsi, s’il est possible de contracter un prêt immobilier SCI sans apport, il n’est pas possible d’échapper aux frais que la souscription de ce crédit entraînera. De même souscrire un crédit SCI suppose de supporter les frais de constitution de la société.

2. La responsabilité des associés de la SCI

Avant de chercher à obtenir un prêt avec une SCI, il est important de noter que les associés ne sont nullement protégés dans le cadre de cette société. En effet, leur responsabilité peut être engagée en cas de défaut de paiement des échéances du prêt. La SCI étant une société de personne, la responsabilité de ses associés est illimitée. En cas de défaillance de la SCI dans le paiement des échéances du prêt, ils seront chacun tenus à proportion de leur participation dans le capital, mais pour un montant potentiellement illimité. Ainsi, si le montant de l’emprunt s’élève à 100 000 euros, un associé détenant 30% du capital devra se porter caution à hauteur de 30 000 euros.

Pour remédier à cela, il est possible pour chaque associé de contracter un prêt immobilier distinct. Chacun se trouvera alors engagé en fonction de ses capacités financières propres, et non en fonction de la proportion de ses parts dans la SCI. Toutefois, procéder ainsi peut soulever certaines problématiques. Il appartiendra aux associés de choisir les conditions d’emprunt qui leurs conviennent le mieux : multiplier les crédits immobiliers, ou n’en souscrire qu’un seul par le biais de la SCI.

II/ Le prêt immobilier accordé à une SCI sans apport

Que le prêt constitue un emprunt SCI ou personnel à chaque associé, il implique la réalisation de certaines formalités.

A) Le prêt immobilier contracté par les associés

Il est possible pour chacun des associés de contracter un prêt immobilier SCI sans apport. Dans cette hypothèse, il leur appartiendra ensuite d’apporter l’argent à la société afin que celle-ci se porte acquéreuse du bien immobilier.

1. L’impact sur les associés de la conclusion d’un prêt immobilier

À défaut d’emprunter par le biais de la SCI, chacun des associés devra conclure un prêt immobilier SCI sans apport. Or, cela implique une multiplication des frais de dossier.

Encore, l’associé ayant emprunté pour la SCI devra supporter seul la charge du crédit immobilier. En effet, chaque associé devra rembourser son emprunt de manière individuelle. Or, les loyers sont perçues par la SCI, ce qui peut accroître le risque de non remboursement d’emprunt pour certains associés.

Enfin, les revenus fonciers de la SCI ne sont reversés aux associés qu’après approbation des comptes. Cela implique que les associés doivent supporter les mensualités du crédit avant que leur trésorerie soit alimentée par la SCI.

2. L’apport des fonds du prêt immobilier à la SCI

a) L’apport en capital

La première manière d’apporter les fonds empruntés à la SCI est de procéder à un apport en numéraire. Cet apport aura pour conséquence une augmentation du capital social de la société. Cela nécessitera la convocation d’une Assemblée Générale Extraordinaire (AGE). Cette décision devra être prise à l’unanimité des associés. Toutefois, les statuts peuvent prévoir d’autres règles de consultation et de majorité.

Cependant, une telle solution peut largement modifier la répartition du capital de la SCI. Ainsi, la répartition des pouvoirs peut s’en trouver modifiée, ce qui peut aller à l’encontre des souhaits des associés, notamment dans le cadre d’une SCI familiale.

Enfin, un apport en capital n’a pas vocation à être remboursé. Au mieux, l’associé ne retrouvera les sommes investies que lors de la liquidation de la société.

b) L’apport en compte courant

La seconde méthode pour apporter les fonds empruntés à la SCI consiste à réaliser un apport en compte courant. Il s’agit d’un prêt consenti par l’associé à la société. Celui-ci peut être réalisé à titre gracieux, ou contre rémunération. Toutefois, dans ce dernier cas, l’associé devra supporter une imposition des intérêts au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

B) Le prêt immobilier contracté par la société

1) Le prérequis de l’autorisation du prêt immobilier

La situation de la SCI qui emprunte implique l’accomplissement de quelques formalités. En effet, la SCI ne peut réaliser que les actes prévus par son objet social. Ainsi, si les statuts ne prévoient pas la possibilité d’emprunter, il sera nécessaire aux associés de convoquer une AGE afin de donner leur accord pour contracter l’emprunt. En outre, même si le fait d’emprunter figure aux statuts, les banques demandent la production d’un procès verbal d’AG donnant autorisation au gérant de souscrire le prêt immobilier SCI. Ces formalités accomplies, il appartiendra au gérant de la SCI de souscrire le crédit immobilier SCI.

2) Le traitement de l’emprunt

Une fois le crédit SCI conclu, il appartiendra à la société de payer les mensualités. À cette fin, la SCI percevra des loyers qu’elle destinera au paiement des mensualités. En cas de difficultés de paiement, il est possible pour les associés de consentir un apport en compte courant, ce qui leur permettra d’échapper à leur responsabilité, tant aux titres des garanties qu’ils ont souscrites qu’au titre de leur qualité d’associé.

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