La création de votre société de gestion immobilière avec LegalVision

I/ Définition et enjeux d’une société de gestion immobilière

A) Définition

Une société de gestion immobilière est une société dont l’activité est centrée essentiellement sur la gestion des actifs pour le compte de tiers, particuliers ou non.

En terme d’activités, ce type de société peut proposer :

• des services de gestion locative ;
• d’achat, voir de vente des biens confiés.

Par conséquent, la clientèle visée sera spécialement celle de bailleurs ou de propriétaires de biens. En somme, des détenteurs de patrimoine immobilier.

Ainsi, considérant le type de prestations proposées, les sociétés de gestion immobilière sont nécessairement dotées d’un mandat de gestion.

En pratique, de telles sociétés connaissent plusieurs qualification :

• administrateur de biens ;
• société de gestion locative ;
• société de location immobilière ;
• agence immobilière.

Enfin, les personnes travaillant dans ces sociétés, seront rémunérées en fonction des frais de gestion locative par exemple, ou encore par commission.

B) Enjeux

De manière générale, la gestion de patrimoine appelle à une grande prudence. En effet, les enjeux sont tels qu’une société de gestion doit avoir une parfaite connaissance de l’état du marché immobilier.

Elle doit ainsi évaluer les risques financiers et déterminer les capacités budgétaires des propriétaires.

En amont, les conséquences peuvent être assez graves. Au delà de l’aspect « état du marché de l’immobilier », il y a tout également le patrimoine de personnes en jeu. Aussi, un déséquilibre dans la gestion de celui-ci, entraîne de ce fait, un déséquilibre général dans la vie des personnes concernées.

Par ailleurs, sans parler tout de suite de banqueroute ou de faillite, ces personnes cherchent avant tout à éviter un sentiment d’insécurité financière.

Conclusion, si vous souhaitez créer une société de gestion immobilière, avancez comme argument auprès de vos clients que vous pourrez assurer la pérennité des leurs biens patrimoniaux.

C) Les activités d’une société de gestion immobilière

Une société de gestion immobilière est habilitée à gérer les biens immobiliers pour le nom et pour le compte d’une autre personne. Il peut notamment s’agir d’effectuer les actes de gestions locatives, effectuer des conseils d’achats et de prêt par le biais d’un mandat de gestion. 

La société de gestion immobilière est également nommée administrateur de biens, société de location immobilière ou encore société de gestion locative ou agence immobilière. 

Globalement, le fait de déléguer la gestion de ses actifs immobiliers permet au propriétaire de gagner du temps tout en profitant d’un savoir faire d’un professionnel, ce qui a toutefois un coût (qui peut être une commission ou des frais fixes). 

Le plus souvent, la rémunération du mandataire et faite par le biais d’une commission varie entre 5 et 8 % des sommes encaissées. 

Attention : la création d’une société de gestion immobilière se trouve également soumise à la loi Hoguet qui réglemente la pratique des professionnels de l’immobilier et impose notamment aux professionnels de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. 

• Le mandat de gestion 

Le mandat de gestion est un contrat réalisé entre deux parties, le mandant et le mandataire. Ce contrat va organiser les relations entre ces deux parties en précisant les conditions dans lesquelles le mandataire va s’occuper du bien. 

Dans le cadre de la gestion immobilière, le mandant est le propriétaire du bien immobilier et le mandataire est le professionnel de l’immobilier (syndic, agence immobilière, administrateur de biens, etc.) qui va s’occuper d’administrer le bien. 

Ce contrat de mandat doit être détaillé et permettre d’identifier les parties au contrat. Il doit notamment décrire le bien immobilier, son usage (habitation, bail commercial, etc.), et préciser également l’étendue des missions du mandataire et les obligations réciproques des parties, la durée du contrat, les modalités de résiliation. 

Le mandat peut donc être librement amendable selon les besoins du propriétaire et les capacités du mandataire. 

• Les actes de gestion de locative 

La gestion locative consiste à effectuer des démarches relatives à la location d’un bien immobilier. Autrement dit, le gérant va s’occuper d’effectuer des visites, percevoir les loyers de la location, délivrer les quittances de loyers, s’occuper des travaux de réparation, représenter le bailleur lors des assemblées générales de copropriété, chiffrer les charges et faire les déclarations fiscales, tenir la comptabilité, etc. 

En d’autres termes, il assure la représentation du propriétaire dans les relations avec le locataire.

Le professionnel doit signer un contrat de mandat de gestion locative avec le bailleur encadrant les obligations des deux parties (la rémunération du mandataire et son rôle). 

II/ Les caractéristiques d’une société de gestion immobilière

En premier lieu, partons du contexte suivant : un propriétaire immobilier décide de mandater la société afin que celle-ci s’occupe de la gestion de son patrimoine immobilier.

Il peut s’agir de la gestion d’appartements, de maisons, de villas, de parkings, ou encore de locaux commerciaux ou professionnels. Dans l’ensemble, voici comment fonctionne une société de gestion immobilière.

La gestion immobilière est une profession réglementée et la création d’une telle société de gestion immobilière nécessite de respecter des procédures (obtention d’une carte professionnelle, la souscription aux garanties financières, obtenir un mandat de gestion, etc.).

A) La forme d’une société de gestion immobilière

Si vous voulez démarrer votre propre activité de gestion, prenez le temps d’étudier la situation. Sur le plan financier d’abord, n’hésitez pas à demander de l’aide pour établir un business plan. Pour plus d’informations sur ce document de référence, nous vous invitons à consulter notre article dédié.

Ensuite et surtout, suivant le contexte, vous aurez à choisir une forme de société. Par exemple, il se peut que vous soyez seul à vouloir créer la société. Dans ce cas, vous opterez pour une société à forme individuelle (EURL/SASU). A l’inverse, si vous êtes peut être plusieurs à vouloir exercer en commun une activité de gestion, vous opterez pour une société a forme pluripersonnelle (SARL/SAS). En pratique, les agences immobilières vont être créées soit en SARL, soit en EURL (selon le nombre d’associés).

En SARL/EURL, la constitution du capital devra être constituée à minima d’un euro. Pour ce qui est des associés, il sera tout à fait possible d’en ajouter plusieurs. Contrairement aux dirigeants, tous ceux qui auront la qualité d’associé ne figureront pas sur le Kbis.

Vous pourrez aussi opter pour la SAS (Société par Actions Simplifiée) en présence de plusieurs associés, ou de SASU à défaut. Petit avantage pour cette forme de société, si les dirigeants ne se versent pas de salaires, ils n’auront pas besoin de payer de cotisations sociales (sous le régime de la SARL/EURL, une cotisation au RSI est imposée).

Sur ce point, vous pouvez consulter l’article suivant : transformation de sas en sarl.

B) L’objet d’une société de gestion immobilière

Au sujet de la gestion locative, voici les différentes missions prises en charge par un gestionnaire immobilier :

• recherche et signature avec des locataires ;
• estimation de la valeur locative et révision des loyers ;
• communication et publicité des annonces pour les biens à louer ;
• prise en charge des dossiers clients ;
• le recouvrement des loyers et le reversement mensuel (avec un compte détaillé dépenses et recettes) ;
• l’entretien et les réparations des biens mis en location (auprès d’entrepreneurs mandatés) ;
• rédaction de l’ensemble des contrats de location / de l’état des lieux, etc.

Enfin, il convient de rappeler que l’activité d’une société de gestion immobilière est une activité commerciale. De ce fait, à la différence des société civiles et immobilières, les gestionnaires immobiliers peuvent prendre en charge la vente et l’achat de biens immobiliers.

C) L’obtention d’un mandat de gestion

En raison d’une gestion relayée par les détenteurs de patrimoine, la gestion impliquera nécessairement de disposer d’une habilitation, c’est ce qu’on appelle le mandat de gestion.

En pratique, le but d’un mandat de gestion est le suivant : donner le pouvoir de gérer tout, ou en partie, son patrimoine immobilier. Aussi, le mandat doit être élaboré sous la forme d’un contrat écrit. Bien entendu, il doit être signé par les 2 parties et rédigés en 2 exemplaires.

Par ailleurs, le mandat de gestion doit indiquer les missions qui seront délégués au gestionnaire immobilier telles que :

• la recherche de locataires (et l’étude de leur solvabilité) ;
• la signature de contrats de location ou de baux commerciaux ;
• l’encaissement des loyers…

En somme, détailler les différentes tâches pouvant être accomplies par la société de gestion immobilière.

III/ Le guide pour créer sa société de gestion immobilière

A) La rédaction des statuts

La rédaction des statuts est l’une des étapes les plus importantes dans le processus de création de toutes les sociétés y compris la société de gestion immobilière. Ceux-ci doivent, en effet, comprendre un ensemble de mentions obligatoires dont :

• la forme de la société ;
• la durée (celle-ci ne peut être supérieure à 99 ans) ;
• la dénomination sociale ;
• Le siège social ;
• l’objet social ;
• le montant du capital social.

Aussi, il convient de noter que pour les sociétés de gestion immobilière, l’objet social doit être rédigé avec précision. Par conséquent, vous devrez prendre en compte l’activité ou les activités de gestion concernées.

B) L’obtention d’une carte professionnelle d’immobilier

Deuxièmement, pour pouvoir exercer une activité de gestion immobilière, il est obligatoire d’obtenir une carte professionnelle d’immobilier. En effet, l’exercice de la profession d’agent immobilier est régi par la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui impose l’obtention d’une carte professionnelle. Depuis le 1er juillet 2016, celle-ci est délivrée par les chambres de commerce et d’industrie (CCI). Pour obtenir cette carte, il convient de remplir certaines conditions.

1. Souscrire à une garantie financière

Tout d’abord, il faut souscrire à une garantie financière. Il s’agit d’un certificat permettant d’assurer la capacité financière et technique de la société de gérer les actifs en question sur le marché financier.

2. Obtenir une assurance RCP

Par ailleurs, il faut obtenir une assurance Responsabilité Civile et Professionnelle (RCP). En effet, il est préférable d’assurer le professionnel en cas de dommages causés à l’occasion de l’exploitation de la société.

3. Remplir les 3 conditions suivantes :

La société devra d’abord être enregistrée auprès du registre du commerce et des sociétés (RCS). Aussi, le ou les associés devront être titulaires :

• d’un diplôme délivré par l’Etat (BAC +3 ; BTS…) ;
• d’une carte professionnelle d’immobilier ou d’une attestation d’habilitation.

Enfin, les personnes ayant fondé la société ne devront pas être atteint d’une interdiction ou d’une incapacité d’exercer.

C) La procédure d’immatriculation

Pour la procédure d’immatriculation d’une société de gestion immobilière, il convient, en effet, d’accomplir les mêmes formalités et démarches exigées pour n’importe quelle société (SAS ou de SARL). Ainsi, il faut :

• publier un avis de constitution dans un journal habilité à recevoir des annonces légales ;
• déposer un dossier de constitution auprès du CFE.

Pour plus d’informations, nous vous invitons à consulter notre article sur les étapes pour créer une entreprise.

Bon à savoir :

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