Les avantages de la société civile immobilière

Dans cet article, LegalVision vous donne des explications détaillées sur le fonctionnement de la société civile, et en particulier de la société civile immobilière.

Dans cet article, LegalVision met à votre service son expertise juridique pour vous aider à tout comprendre sur ce sujet. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :

Définition
Les formalités de création et immatriculation
Quels sont les différentes formes en France ?
Zoom sur la SCI, forme juridique idéale pour gérer un patrimoine immobilier
Quel est le régime fiscal applicable ?
Précisions si le capital est variable

Définition d’une société civile : par défaut, il s’agit des sociétés pour lesquelles la loi n’attribue aucun caractère particulier (commercial par exemple). Elle se définit souvent par rapport à une société commerciale. La différence entre société civile et société commerciale tient à leurs activités respectives. Le premier type de société permet d’exercer des activités libérales, agricoles ou de gestion de patrimoine immobilier. Les sociétés commerciales, quant à elles, sont créées pour l’exercice d’une activité commerciale ou industrielle en règle générale ou lorsque la forme juridique est celle d’une société commerciale (SNC, SARL, EURL, SA).

Il existe plusieurs types de sociétés civiles, correspondant chacune à des situations bien différentes. La plus connue est sans doute la SCI (Société Civile Immobilière), particulièrement utile pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Il existe également des sociétés réservées à l’exercice d’une activité libérale ou d’une activité agricole. C’est précisément parce que les sociétés civiles sont si diverses que nous nous penchons, dans cet article, sur leurs caractéristiques. Nous verrons aussi la procédure à respecter et les formalités à accomplir pour créer une société civile.

Définition

Le fonctionnement des sociétés civiles est régi par le Code civil. Celui-ci pose un cadre juridique quant à leur organisation, notamment concernant les dirigeants (leurs pouvoirs, leur nomination ou encore leur révocation).

Société civile définition : lors de la rédaction des statuts, il faut être particulièrement vigilant lors du choix de l’objet social. Ce dernier décrit les activités exercées par la société. Il ne doit pas être trop restrictif, afin d’englober un maximum d’éléments. Un objet social limité sera handicapant dans la mesure où il faudra faire modifier les statuts pour faire apparaître une nouvelle activité exercée par la société, ce qui est une procédure relativement longue.

De plus, dans une société civile, il faut faire attention à ne mentionner que des activités à caractère civil, auquel cas l’immatriculation pourra être refusée.

En outre, une société civile ne peut pas être créée par un associé unique. Il en faut obligatoirement deux, qui peuvent être des personnes physiques comme morales.

Les formalités de création et immatriculation

Création société civile : comme pour la création de n’importe quelle société, la société civile doit nécessairement disposer de statuts. Ces statuts sont destinés à régir entièrement la vie de la société. Y sont précisées les modalités de prise des décisions en assemblée générale ou alors les modalités d’entrée et sortie d’associés. Pour rédiger les statuts, il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel. Celui-ci saura prendre en considération votre situation particulière. Il pourra alors proposer la solution la plus adaptée. Il faudra aussi déposer le capital social sur un compte bloqué auprès d’une banque.

Immatriculation société civile : il faut respecter un certain nombre d’étapes pour immatriculer une entreprise auprès du CFE (Centre de Formalités des Entreprises). Les statuts doivent y être déposés, accompagnés du certificat de dépôt des fonds remis par la banque.

S’agissant des dirigeants, chacun d’entre eux doit doit remettre au greffe une déclaration de non-condamnation et de filiation. Depuis l’année dernière, un nouveau document est demandé à toutes les sociétés : le registre des bénéficiaires effectifs. Chaque personne physique contrôlant effectivement la société doit être déclarée.

Quels sont les différentes formes en France ?

On distingue plusieurs sociétés civiles différentes. Voici les plus courantes :

• • SCM : société civile de moyens. Elle est réservée aux professions libérales (réglementées ou non).
  • SCI : société civile immobilière : pour gérer un patrimoine immobilier.
  • La SCI d’attribution, pour les investissements immobiliers d’envergure.
  • SCP : société civile professionnelle. Elle est réservée aux professions libérales réglementées.
  • Société civile d’exploitation agricole définition (SCEA) : elle permet, tout comme l’EARL, de s’associer avec des  non-exploitants pour exercer une activité agricole.
  • SCCV : elle permet à des entrepreneurs de s’associer dans le cadre d’un projet de construction immobilière se soldat par la vente des immeubles.

Zoom sur la SCI, forme juridique idéale pour gérer un patrimoine immobilier

La SCI est utilisée aussi bien dans un cadre familial que professionnel. La SCI, société civile immobilière familiale, permet une gestion simplifiée d’un patrimoine immobilier. Grâce à ses caractéristiques avantageuses, les associés bénéficient de la possibilité de céder des parts sociales de la société. Le plus souvent, les parents effectuent des donations successives au profit de leurs enfants (aussi associés de la société).

Grâce l’un abattement existant de 100 000 € tous les 15 ans, les cessions de parts sociales effectuées dans cette limite ne seront pas imposées. Cet abattement ne concerne que les donation consenties en ligne directe. On parle de donation en ligne directe pour les donations réalisées entre les parents  et les enfants. Il existe aussi un abattement pour les donations effectuées entre les grands-parents et les petits-enfants. Dans ce cas, l’abattement est moins élevé : 31 395€.

SCI les avantages de la société civile immobilière : la société civile de famille permet d’éviter des droits de succession souvent élevés. Elle permet aussi d’éviter les désavantages du régime de l’indivision, qui est le régime applicable normalement. À travers une société, la gestion est plus simple. La prise de décisions est aussi facilitée. En effet, il y aura un gérant (ou plusieurs) à la tête de la société. Il aura tout pouvoir pour prendre des décisions dans l’intérêt de la société.

Il existe aussi la société civile de placement immobilier (SCPI), qui permet de gérer un important patrimoine immobilier. En effet, la SCI est plutôt utilisée dans un cadre familial alors que la SCPI est la caractéristique de projets de grande ampleur. Les sociétés de ce type sont contròlées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). C’est une société de placement collectif utilisée pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier (logements, bureaux, …).

Quel est le régime fiscal applicable ?

Par défaut, les sociétés civiles sont soumises à l’impôt sur le revenu (IR). Concrètement, cela signifie que chaque associé sera imposé personnellement sur les bénéfices perçus. Les bénéfices provenant de cette activité sont ajoutés au revenu global de son foyer fiscal afin de déterminer le montant de l’impôt. C’est donc un barème progressif qui s’applique.

Le régime fiscal social société civile peut faire l’objet d’une option pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, c’est la société elle-même qui fait l’objet de l’imposition. En dessous de 38120€, s’applique un taux réduit de 15%. Entre 38 120€ et 500 000€, ce taux augmente à 28 %. Enfin, pour les bénéfices dépassant 500 000 €, c’est le taux de 33 1/3 % qui s’applique.

Précisions si le capital est variable

Société civile à capital variable

La société civile à capital variable s’oppose à celle ayant un capital fixe. La société a un capital fixe lorsque celui-ci est une somme déterminée dans les statuts et qui ne peut varier, à moins de faire une modification des statuts. Pour éviter ces démarches contraignantes, on peut choisir de mettre en place un capital variable. Il peut s’agir aussi bien d’une société civile de portefeuille à capital variable que d’une SCI à capital variable.

Société civile capital variable : un capital initial est fixé par les associés. Ce capital pourra osciller librement entre un montant minimum et un montant maximum. Cela permet une certaine flexibilité dans la gestion de l’entreprise. Cela représente également un gain de temps et d’argent, puis qu’aucune modification statutaire n’est nécessaire tant que le capital se situe entre ces deux valeurs. Il sera par exemple possible d’accueillir un nouvel associé sans réaliser ces démarches.