Toutes les étapes essentielles de la domiciliation d’une SCI

Juridiquement, le siège social d’une entreprise est le lieu où sont prises les décisions, le choix de la domiciliation d’une SCI est donc primordiale. Toute entreprise doit en posséder un. Pour qu’une société puisse être constituée sous forme de SCI, celle-ci doit avoir un siège social en France métropolitaine. Ainsi que dans les départements ou territoires d’outre-mer. Deuxièmement, l’adresse de domiciliation d’une SCI doit être choisie au plus tard lors de la rédaction des statuts. Si cette information n’y est pas renseignée, le dossier ne sera pas validé par le Greffe. Enfin, vous devez apporter un justificatif de jouissance des locaux par la SCI au moment de l’immatriculation. LegalVision vous délivre les points essentiels sur cette étape primordiale qu’est la domiciliation d’une SCI.

Dans cet article, LegalVision met à votre service son expertise juridique pour vous aider à tout comprendre sur ce sujet. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points essentiels à retenir :

I/ Les intérêts de la création d’une SCI
II/ Les démarches de création d’une société civile immobilière
III/ Où domicilier une SCI ?
IV/ Les étapes du changement de domiciliation SCI

I/ Les intérêts de la création d’une SCI

A) Dans un cadre familial

La gestion d’un patrimoine immobilier est facilitée par la création d’une société civile. La transmission à des héritiers par le biais de donations successives permet de bénéficier d’un régime fiscal très avantageux. Par exemple, pour des donations aux enfants, les parents bénéficient d’un abattement de 100 000 € tous les 15 ans. Ils peuvent donc céder des parts sociales régulièrement en prenant soin de respecter cette limite. Cette donation ne sera pas soumise à imposition. La SCI, dans un tel cadre familial, permet donc d’éviter les droits de donation normalement applicables. Les parents conservent l’usufruit et transmettent la nue-propriété.

Remarque : il existe également un abattement pour les donations réalisées entre les grands-parents et les petits-enfants d’un montant de 31 865 €.

La création d’une SCI permet également d’éviter les désavantages de l’indivision. Lors du décès d’une personne, les biens immobiliers dont elle était propriétaire se trouvent en indivision. Les héritiers sont donc soumis à ce régime peu avantageux. En effet, il existe des fréquentes situations de blocages entre héritiers puisque les décisions doivent être prises à l’unanimité. Dans une SCI, la gestion est facilitée. En effet, la prise de décision ne nécessite pas toujours l’unanimité. Les situations de blocage sont moins fréquentes. De plus, en indivision, chacun des associés peut, en cas de blocage, demander le partage et la vente de l’immeuble.

La SCI, dans un contexte familial, est donc un outil de prévention et d’anticipation des événements de la vie qui peuvent avoir des conséquences juridiques complexes qui viennent s’ajouter à une situation familiale délicate.

B) Dans un cadre professionnel

La création d’une SCI permet d’acquérir les locaux dans lesquels exerce une entreprise. Ainsi, la SCI sera propriétaire de ces locaux. Cela apport plusieurs avantages pour la société. Tout d’abord, cela permet de mettre à l’abri ces locaux. EN effet, en cas de difficulté pour l’entreprise, la création d’une SCI qui acquiert ces locaux se fait de telle sorte que les créanciers ne pourront saisir les locaux. En effet, l’entreprise n’est plus propriétaire de ces locaux. La SCI va les louer à l’entreprise et percevra donc des loyers. De l’autre côté, le paiement des loyers, pour l’entreprise, viendra en déduction des charges.

II/ Les démarches de création d’une société civile immobilière

La SCI est une société : il faut rédiger des statuts et l’immatriculer auprès du greffe compétent. Ces formalités sont relativement lourdes, c’est pourquoi il est possible de créer une SCI en ligne. Pour rédiger les statuts, il est conseillé de faire appel à un professionnel. En effet, cette étape est délicate, puisque les statuts régissent toute l’organisation de la vie de l’entreprise. Un juriste est fortement recommandé pour accompagner les associés et les conseiller en cas de doute.

Les statuts doivent être déposés auprès du greffe compétent, accompagnés d’un formulaire M0 de création dûment rempli et signé par le représentant légal. Le procès-verbal de la décision doit aussi être déposé.

Lorsque le représentant légal ne réalise pas lui-même les démarches, un pouvoir doit être établi au nom du tiers qui réalise le dépôt.

Comment publier l’annonce légale de constitution ? La décision de constitution de la société doit obligatoirement faire l’objet d’une annonce légale publiée dans un JAL.

Quel est le coût du dépôt du dossier auprès du greffe ? Pour créer une SCI, les frais de greffe s’élèvent à 70,39 €.

Depuis août 2017, toutes les entreprises nouvellement créées doivent déclarer les bénéficiaires effectifs. Le bénéficiaire effectif d’une société est la personne physique qui contrôle effectivement la société. Chacune d’entre elles doit être déclarée. Le but est d’encourager la transparence des entreprises en les obligeant à dévoiler les personnes physiques qui la contrôlent réellement.

III/ Où domicilier une SCI ?

La domiciliation d’une SCI au domicile du gérant  : Le siège social de votre SCI peut être le domicile du gérant. Si le gérant est locataire de son logement, il faut obtenir l’accord du propriétaire du bien. Il faut donc vérifier qu’il n’y ait aucune disposition contractuelle du bail qui s’y oppose.

Toutefois, afin de démontrer que la SCI n’est pas fictive mais réelle, un dossier contenant une pièce d’identité du gérant devra être remis à la Poste ainsi qu’un justificatif de domicile et un extrait Kbis de la société. De nouveau, une attestation de domiciliation SCI devra être rédigée et remise au greffe du tribunal de commerce.

La possible domiciliation d’une SCI chez un tiers : Une SCI a également la possibilité d’être domiciliée chez un tiers. C’est par exemple le cas en passant par une société de domiciliation, avec un contrat de domiciliation. Ce choix de domiciliation s’avère simple dans sa mise en oeuvre mais peut présenter un inconvénient. En effet, la durée du bail est variable en fonction du type de SCI et est de courte durée.

Ainsi, dans le cas d’une SCI familiale, le bail peut être conclu pour un maximum de trois ans et pour les autres types de SCI pour une durée maximum de neuf ans. Au terme du bail, la SCI devra entamer de nouvelles démarches administratives et financières pour déménager son siège social. Quelque soit le type de domiciliation choisi, une attestation de domiciliation SCI devra être rédigée et remise au greffe du tribunal de commerce.

IV/ Les étapes du changement de domiciliation SCI

La domiciliation d’une SCI peut être amenée à évoluer au cours de la vie de l’entreprise.

A) Domiciliation d’une SCI : obtenir l’agrément des associés

En cours de vie sociale, la domiciliation d’une SCI peut être modifiée pour différentes raisons . Dans cette hypothèse, vous devrez respecter diverses étapes, inspirées de la procédure classique de modification des statuts.

Dans un premier temps les associés devront être réunis, par le gérant, en assemblée générale extraordinaire. Ils votent le changement de siège social à la majorité prévue dans les statuts. Cette décision devra ensuite être insérée dans un journal d’annonce légales. Afin de finaliser la domiciliation d’une SCI, une attestation de domiciliation doit obligatoirement être notifiée au greffe du tribunal de commerce.

B) La domiciliation d’une SCI : transfert dans le même ressort et hors ressort.

Lorsque le transfert du siège social est dans le ressort du même tribunal au greffe duquel la société a été immatriculée, la procédure à respecter comprend la publication d’une seule annonce légale. En revanche, ces démarches présenteront une particularité lorsque le nouveau siège social est situé hors du ressort du tribunal au greffe duquel la société a été immatriculée. Dans cette hypothèse, un avis devra être publié dans un journal d’annonces légales du département du nouveau siège social et du département de l’ancien siège (soit deux annonces légales).

Dès lors que le siège social a été transféré dans le ressort du nouveau tribunal de commerce, dans le mois qui suit l’assemblée générale ayant décidé le transfert du siège social, deux exemplaires des statuts mis à jour devront être déposés par le gérant de la SCI au greffe de ce nouveau tribunal.

Quand parle-t-on de transfert de siège hors ressort ? Il s’agit d’un transfert réalisé d’un département vers un autre département (de Lyon à Nantes). Le greffe compétent n’est plus le même : des frais supplémentaires doivent être réglés.

En effet, le transfert dans le même ressort coûte environ 200 €  auprès du greffe. Les frais de greffe pour un transfert hors ressort s’élèvent à environ 250 €.

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